圖源｜“廣州天河發布”微信公眾號
7月20日，廣州天河冼村舊改項目迎來曆史性時刻。
據“廣州天河發布”微信公眾號，隨著最後兩棟房屋在機械作業下被拆除，全村1950棟村屋實現全部拆除。
冼村是珠江新城最後一個城中村，這場曆時15年的城市更新攻堅戰，終於迎來了裏程碑式突破。
《每日經濟新聞》記者注意到，冼村舊改的主導方為保利發展。該項目從2010年啟動，中途一度停滯，到2024年《廣州市城中村改造條例》實施後加速推進。冼村舊改破局，生動體現了廣州舊改項目從利益博弈到依法推進的曆程。
“現階段隻是完成了村屋拆遷清零，後續還有大量舊改工作需要持續推進，銷售節點目前尚無法明確。”7月21日上午，接近保利發展方麵的人士向每經記者表示。
“冼村舊改曆時15年，最終通過依法動遷實現了全村1950棟村屋的全部拆除，為全國城中村改造提供了寶貴樣本。”同日下午，中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元向每經記者表示，自2024年5月《廣州市城中村改造條例》實施後，“依法動遷”有效推動了項目提速。
拆了15年，終於清零
2010年，在獵德村舊改成功的示範效應下，冼村舊改項目正式啟動。
對冼村村民來說，這是一個值得期待的消息，期待複製獵德的“致富傳奇”。
然而，項目因多重矛盾一度陷入僵局。
作為廣州人口密度最高的城中村之一，冼村約277畝土地上聚集了1421戶村民。每經記者梳理冼村舊改進度發現，2019年時簽約率與拆除率均超過九成，但因與少數留守戶談判屢屢受阻，冼村一度成為廣州舊改“僵局”的代名詞。
由於地處城市新中軸黃金地段，土地價值隨城市發展持續攀升，村民對補償標準的期望水漲船高。部分村民提出超出政策框架的訴求，項目推進受阻。
盡管天河區政府始終未放棄推進，2015年重啟改造後，通過“以建促簽”“以拆促簽”“以清促簽”等策略，未簽約戶逐步減少至個位數，但複建區園林中央的留守房屋仍拆遷困難，致使整個舊改項目的樓宇一直未能如期拆除。
直至2021年，村內仍有13棟房屋未拆除，成為“最後障礙”。到2021年年中，雖已僅剩1%的未簽約戶，但拆遷仍未完成。
轉機出現在2024年。
當年5月1日，全國首部專門針對城中村改造的地方性法規《廣州市城中村改造條例》正式實施，明確農村集體經濟組織可依法收回集體土地使用權，為破解僵局提供了法律支撐。
事實上，早在2023年11月，天河區已率先探索依法動遷路徑，針對融資區（國有土地性質）和複建區（集體土地性質）的不同性質分類施策，融資區按國有土地征收程序處理，複建區由村集體收回土地後申請行政處理。
2024年12月，融資區留守戶經一審、二審敗訴後房屋被依法拆除；2025年1月融資區完成清零，7月20日複建區最後2棟房屋拆除，冼村舊改實現全麵清零。
來源：“廣州天河發布”微信公眾號
“冼村舊改的曆程反映了我國城市更新從利益博弈到依法推進的深刻轉變，具有裏程碑意義。”支培元表示。
在支培元看來，冼村舊改的成功經驗，主要體現在《廣州市城中村改造條例》提到的村集體經2/3成員表決可收回土地使用權；區政府補償決定可直接作為執行依據；設置60日行政複議與訴訟雙軌製。此外，天河區也在創新實施“雙軌並行”策略，如融資區依據《中華人民共和國土地管理法》作出補償決定，複建區運用地方立法賦予的集體土地處置權。
合一城市更新集團董事總經理羅宇則指出，相關改造條例的出台為解決舊改拆遷難題提供了堅實的法律依據。
“未來，政策層麵還可以在多個領域進一步完善，以提高舊改進度和效率。比如，明確集體與國有土地轉換流程，簡化手續；以激勵政策引導社會資本拓寬融資；銜接舊改與城市規劃防浪費；細化利益分配減博弈；構建一站式審批平台縮時提效。”羅宇分析。
“吹風價”已來到18萬元/平方米
冼村舊改項目位於廣州珠江新城CBD核心區域，緊鄰地鐵18號線冼村地鐵站。從城市界麵來看，過去冼村的握手樓、村屋與周邊摩天大樓相比，顯得較為割裂。
根據規劃，冼村舊改拆遷後，將建成一個集高端住宅、商業、辦公、教育、公共空間等多種功能於一體的綜合性項目。
在冼村舊改項目周邊，基本都是每平方米掛牌單價10萬元以上的豪宅。據鏈家數據，離冼村較近的尚東君禦、保利心語花園、嘉裕公館等項目，二手房掛牌價多在11萬～12萬元/平方米。
而冼村舊改後的新盤保利天禦，規劃有3棟住宅樓、3棟辦公樓、1棟商業中心和地下商業廣場。該項目未正式入市，市場“吹風價”預計將超18萬元/平方米。
值得一提的是，冼村舊改項目所處的“珠金琶”（珠江新城－金融城－琶洲）區域，正是保利發展的重倉區域。
廣州海珠區琶洲南片區的保利天奕每經記者陳榮浩 攝
根據公開資料，2024年保利發展在廣州共拿地7宗，總計耗資約254億元，其中6宗位於“珠金琶”區域，包括天河臨江大道地塊（原南方麵粉廠地塊）、金融城西區員村二橫路以西地塊（原絹麻廠地塊），以及海珠琶洲南三地塊等。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向每經記者分析稱，保利發展在“珠金琶”的連片重金布局，實質上是對城市核心區域資產增值的押注。
對於當前國內典型舊改與城市更新趨勢，羅宇分析認為，國內舊改正從增量擴張轉向提質。
“隨著土地資源開發日益有限且房地產市場持續震蕩，存量舊改項目推進緩慢，新增項目投資風險較大，勢必要優先聚焦推進存量項目實施，以化解重大風險。這意味著，舊改已從增量擴張轉向存量提質。”羅宇表示。
