“有人戲言：美國的股（債）市、日本的債市、中國的樓市，成了當前世界最需要‘搭救’的三大市場。”
中國人剛過完甜甜蜜蜜的520節日，全球金融市場卻陷入多日動蕩。
最先迎來崩潰時刻的，是日本。
5月20日，日本政府新發20年期國債拍賣異常慘淡，投標倍數僅為2.5倍，創下2012年以來的最低水平，而衡量日本國債市場需求的“尾差”飆升至1.14，創下1987年來最差水平。
見此形勢，日本首相石破茂一時嘴快，說了句重話：日本現在的財政狀況非常糟糕，甚至比希臘還要差。
2009年，希臘爆發主權債務危機，瀕臨國家信用破產邊緣，並最終引發自1999年歐元區成立以來首場歐債危機，希臘更是曆經歐盟長達13年的注資紓困，方才解除危機。
但作為全球第三大經濟體的日本，石破茂這一類比可謂嚇壞了不少人。
幾日後，美國國債也遭遇了“黑色星期三”。雖然不如日本那樣充滿“災難性”，但20年期美債拍賣同樣慘淡，5.047%的20年期美債得標利率，創下了12年來最大的尾部“利差”，也是曆史上第二次突破5%收益率大關。
美債承壓下，令這邊剛剛收複“關稅”暴跌失地的美股再次承壓，美國“股債匯三殺”再現，其中，道指跌超800點，跌幅為1.91%，納指跌1.41%，標普500指數跌1.61%，三大指數創下4月21日以來的最差單日表現。
紐約證交所周三收盤，道瓊斯指數下跌超過800點
恰好中國於5月19日國家統計局發布今年1—4月份全國房地產市場基本情況，全國70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比漲幅-0.1%，同比漲幅-4.5%，均持續收窄。但值得注意的是，4月新房房價上漲的城市數量有所下降，從此前的24個變為22個。從數據來看，全國樓市仍有壓力。
於是就有網友戲言：美國的股（債）市、日本的債市、中國的樓市，成了當前世界最需要“搭救”的三大市場。
美國：你願意以5%的利率借錢給美國政府30年嗎？
美國股市的壓力，主要在於美國的國債。而美債收益率的這次“崩盤”？在於美國短時間內遭遇了“三次衝擊”。
第一次衝擊來源於幾天前穆迪的“反水”。
美國36萬億美元債務的危機，以及不斷擴大的赤字早已人盡皆知，但多年來，作為三大評級機構之一的穆迪在很長時間內依然給美國AAA級別的最高主權信用評級，即便它的友商標普早在2011年就摘下了美國AAA級的主權信用評級。
直到特朗普打響“對等關稅”大戰，並在金融市場掀起多次“股債匯三殺”以後，穆迪的麵子終於掛不住了。
“5·20”前一天，2025年的5月19日，穆迪宣布下調美國主權信用評級。
理由很簡單：過去十多年來，美國政府債務和利息支付比例顯著高於類似高評級國家，而大規模財政赤字將會進一步推高政府債務和利息支出，由此進入“死亡螺旋”。
失去AAA評級後的美國市場開始出現連鎖反應：本周一開市交易以後，全球投資者對美債信心下降，美國股市的反彈戛然而止，美債估值被重新定價，美國國債收益率出現攀升。
穆迪下調美國信用評級，股市大幅下跌
第一個受害者是30年期美國國債的持有人，當天，30年美債的收益率就突破5%。
對於債券這種品種而言，實際收益率越高意味著債券交易價格越低，損失越大。所以5%的美國國債利率看上去很香，但債券收益率的每一次上漲，都意味著你手中美債價值的大幅度縮水。
正如DWS Americas固定收益和交易主管喬治·卡特蘭博內所說：“你願意以5%的利率借錢給美國政府30年嗎？這就是30年美國國債市場所麵臨的問題。”
當投資者選擇用腳投票的同時，本身就疲弱不堪的美債市場又遭到了“第二次衝擊”。
這便是片頭那一幕，5月22日，美國財政部進行了穆迪下調評級後的首次長債拍賣。20年期美債收益率再次破5，讓本次備受關注的拍賣以慘淡收場告終。
這一次的受害者則是美國股民。當然，30年期美債收益率也被波及，於5月22日繼續飆升，一度觸及5.15%的新高。
債市的不確定性和美國國債收益率的躍升，正在對美國股市構成巨大壓力。
很快，總統特朗普拿出了他最擅長的絕活之一——“火上澆油”。
當美國財政部拍賣受挫的同時，特朗普正在國會山向議員兜售自己“大而美”的稅收法案。
按照特朗普的話來說：“這是美國曆史上最大規模的減稅。如果不通過，那麽你們將麵臨68%的加稅。”
特朗普與眾議院討論稅收計劃
在“三權合一”特朗普總統的主導下，美國眾議院以215:214的微弱優勢通過了特朗普政府龐大的減稅法案，由此，特朗普的多項選舉承諾得到實現，比如增加軍事和邊境支出，減少汽車貸款等等。
據無黨派機構國會預算辦公室測算，特朗普減稅法案的代價就是聯邦政府在未來36.2萬億的基礎上，再增加3.8萬億的債務。
很顯然，盡管美國國債已經積重難返，但特朗普並不在乎。
日本：全球金融市場最大的“灰犀牛”
和特朗普的“瀟灑”相比，日本首相石破茂則顯得憂心忡忡。
穆迪下調美國信用評級的當天，石破茂接受了日本議會的質詢，他表示，“不同意用日本國債為減稅提供資金的想法”“不能接受加發國債彌補財政缺口的邏輯”“就算稅收增加，但服務開支也會同步增加”。
石破茂保守的做法和特朗普的數萬億美元的減稅法案，幾乎完全相反。為什麽他會做出和特朗普背道而馳的選擇？
實際上，日本政府很早就麵臨債務爆雷的風險。早在2009年也就是希臘債務暴雷的那一年，日本政府債務
日本首相石破茂與財政大臣加藤勝信
另根據國際貨幣基金組織的最新數據，日本公共債務已達GDP的234.9%，而引發歐債危機的希臘，債務比例僅為142.2%。
龐大的債務導致日本早早陷入了高額利息支出的“死亡螺旋”，目前日本用於償還債務利息的支出占年度預算的25%。這意味著日本政府每收到10日元的稅收，就得拿出2.5日元去償還利息。
一直以來，日債是全球金融市場最大的“灰犀牛”。
之所以日本財政還吊著一口氣，一方麵是因為日本擁有大量的海外資產，另一方麵是因為日本國債大部分都在國內投資者手中，再加上日本長期實行超低利率，所以盡管日子過得磕磕絆絆，但日本財政每年都還能勉強過關。
那麽，為什麽日本債券最近會爆雷呢？
首先需要擔責的是日本政府。“安倍經濟學”的主要特點就是通過政策負利率和超低的市場利率，日本央行通過無限額度買入日本政府發行的國債以推動長期利率的下降。在幾乎零利率的情況下，日本政府可以借大量的錢而無需償還高額利息。
然而隨著安倍的下台，以及疫情引發的全球金融市場劇變，日本國內通脹的上升和日本央行的加息，使得日本央行開始實行量化緊縮，減少了對於日本國債的購買。
但是，日本央行擁有日本國債52%的市場份額，如果日本央行都不買，誰還能買日本的國債？收益率飆升自然也在情理之中。
日本央行總部大樓
如今，日本國債出現崩盤以後，日本央行和石破茂都麵臨著一個兩難選擇。
如果選擇放棄量化緊縮政策，新一輪的放水固然能夠解決日債購買力不足的問題，但是日本國內的通脹問題以及日元匯率問題又如何解決？
如果繼續維持現狀，那麽日本40年期國債收益率已創下20年來新高，後續如何解決日本國債爆雷的危機？
其實石破茂經曆的，是曆史上每一屆日本政府都會遭遇的困局，他們也一樣試圖解決債務問題，但是最終都選擇了屈服，重新回到了量化寬鬆的老路。
這一次的日本財政是繼續挺過去，還是像歐債危機一樣爆雷，演繹一場登上金融教科書的“日債危機”？選擇權還真的捏在石破茂手上。
中國房地產：止跌企穩後下一步怎麽走？
作為被拉來比較的一方，中國樓市的境遇當然談不上良好，隻是和美國遭遇“新問題”、日本陷入“舊困局”略有不同。
先說說不好的一麵。截至2025年3月，41%城市去化周期在18個月以上，和2024年年底相比沒有明顯變化。
這意味著國內樓市仍然麵臨較大的去庫存壓力。而從最新的情況來看，去年9月份釋放的利好已經被市場基本消化完畢。
看房的消費者
國民經濟綜合統計司司長對1—4月的情形定了基調：當前房地產市場總體仍在調整轉型過程中，剛性和改善性需求仍待進一步釋放。
易居房地產研究院副院長嚴躍進也強調，雖然房價指數在同比改善，但是依然需要“持續鞏固”，在市場修複成果方麵下功夫。
但好消息在於，如今的局麵下，全球四大行之一的高盛就看到了機會。
最近，高盛發布了一份名為《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》的報告，其中提到了很多有意思的判斷。
在高盛看來，在城鎮化速率放緩，存量替換以及人口結構變遷等多種因素疊加作用下，中國未來10年的新房銷售量將會縮水40%。如果按照高盛的說法，未來10年，國內房地產市場將不會迎來“大牛市”。
但它同時認為，新房交易的收縮背後，則是二手房交易量的不斷增長。高盛認為，中國的住房消費邏輯將會出現根本性轉變。
預計到2035年，中國房地產二手房銷量將達到8—9億平方米，這個數字相當於2024年全國的新房銷售量，是一個非常可觀的數據。
其實最近幾年國內二手房成交麵積就開始不斷攀升。預計2025年二手房成交麵積增長5%，達到6.3億平方米，而這個數據已經占市場份額的46%。高盛的判斷也有一定的數據作為支撐。
而二手房交易量的不斷上漲，意味著房地產存量時代的來臨，這裏麵也有著屬於存量房的“黃金賽道”。
此外，得益於房屋老化改造、社區營運等細分領域的崛起，中國二手房市場將帶動建材、家裝等上下遊產業鏈增長，預期市場規模高達5.7萬億人民幣。
如果按照每年1%的翻新率來計算，光是中國存量房市場就能帶來源源不斷的需求，會很大程度抵消新建住房減少帶來的負麵影響，成為穩定市場的新引擎。
在高盛看來，未來的中國房地產市場並不需要太過於擔心，因為雖然新房需求會出現減少，但是二手房交易和存量房更新將會帶來穩定的市場需求。
與此同時，高盛還預測，未來的中國房地產將會出現“強者恒強”的局麵，這對我們普通人買房、投資就業等都有具有參考價值。
高盛認為，中國前十大開發商的市場占有率將從去年的21%躍升至2025年的50%，特別是在一二線城市，大型開發商將貢獻60%左右的銷售額。
杭州，建設中的樓盤
報告中還提到一個有意思的論斷：前十大房地產開發商的某位高層判斷，未來的投資地圖上，隻有北上廣深和以及杭州、蘇州、南京、合肥、西安、成都等強二線城市值得標注，這裏是中國經濟最有活力的地方，未來將持續看好。
結語
回到“三大待救市場”的類比。
對於美國而言，特朗普雖然甚至不懂關稅對於美國經濟的負麵影響，但是在特朗普看來，對全球征收關稅是可以增加美國財政收入的——而大幅度減稅也能夠通過刺激經濟來增加財政收入。
但特朗普也有可能“好心辦壞事”，畢竟，當前的白宮太像一個草台班子。巴西金融公司BTG Pactual美國合夥人約翰·法斯忍不住吐槽：“華盛頓這邊沒有成年人。”
對於日本而言，石破茂不僅要麵臨寬鬆和緊縮的財政政策抉擇，還得應付不斷下跌的支持率，以及議會那些高喊著減稅的議員們。從某種程度來看，日本首相還真的不好當。
相比之下，高盛眼中的中國房地產已經進入“轉型攻關期”，從新房驅動到存量房時代，這是一個必經階段，隻是希望能夠絲滑度過陣痛期，尤其在全力拚內需的背景下，樓市作為內需的信心基石，牽一發而動全身，這同樣考驗決策層的智慧與魄力。
