豪宅成交創3年新高：神秘富豪、富二代香港“掃樓”

“過去這一年，更多內地人來香港買房了。”中原地產高級資深營業董事何兆棠於2025年1月初在中環的辦公室如此表示。他在香港從事豪宅銷售超過30年了，目前管理的銷售團隊超過100人。

“這讓我和團隊在2024年的收益增長很多。”何兆棠提供的數據顯示，過去這一年，他和團隊再次獲得了中原地產銷售冠軍，完成交易總額15.6億港元，其中傭金收益達1.62億港元，相較於2023年約7000萬港元翻倍，比行情最好的2021年僅少了不足1000萬港元。

中原地產於2024年12月底公布的數據顯示，中原地產香港住宅部於2024年的稅後盈利約4.3億港元，因為業績不錯，中原地產管理層對外表示，2025年將為全部中後台員工加薪4%。

“和以前不一樣，現在赴港買房的內地人，不管是普通人還是富豪們，大多數買來自住，而非投資。”這是何兆棠和團隊過去一年的新發現：剛需驅動內地人南下買房。

內地人去年在港“掃樓”超1300億港元

“內地人依舊愛香港的房子，相較於之前幾年，現在南下買房的內地人越來越多了。”何兆棠表示。

中原地產提供的數據也證明了一點。公開數據顯示，2024年，香港一二手房成交了4.75萬套，香港特區政府並未公布買家的來源地。但是，中原地產的大數據中心團隊通過查詢買家名字發現，2024年在港買房的、登記姓名為“普通話拚音”的買家成交了11638套，交易金額達1304.9億港元（注：香港本地人的名字一般用粵語登記，內地人則用拚音登記，可以此來辨別買家的身份）。

內地人成交的這11638套房，占了2024年香港住宅交易總量的24.5%，即10個在港買房的人中，超過2.45個人講普通話。

公開數據顯示，上一次內地人赴港買房的高峰期發生於2010年，當年共有10079套房的成交來自於內地人，但是當時內地人在港買房占總成交量僅9%。

內地人向來更喜歡新樓盤。中原地產的數據顯示，2024年，內地人赴港買新房5547套，同比增長了1.5倍，而內地人買新房涉及總金額800.5億港元，占了總體一手房交易額的40%，連續兩年創新高了。

包括何兆棠在內的在港中介都認為，這是因為隨著香港政府過去幾年積極推出一係列的搶人才及放寬投資移民計劃等措施，讓越來越多的內地人搬至香港生活，“住在香港後，買房自住成為了他們的剛需”。

2024年新推的“優化投資移民計劃”允許新移民可用規定的3000萬港元投資款買房，隻是要求房價必須在5000萬港元或以上，其中可用買房額度的上限為1000萬港元。何兆棠認為，這項計劃有益於單價在5000萬港元以上房子的成交。

“來的人多了，基礎盤大了，想買房的人自然就會多起來。“何兆棠和部分中介如此表示。更何況，香港寸金寸土，人多地少，相較於在內地買房，很多人會更好看香港的樓市回報。隨著利息下調，香港核心地帶的租金回報率一般都可以做到2%~3%，有些甚至可以高達4%——遠高於內地的租售比。

更為重要的是，香港特區政府在2024年2月底全麵放鬆買房政策，內地人在港買房的成本隨之大幅下降。目前，內地人在港買房和本地人繳一樣的稅，即最高4.25%——在此之前，內地人除了繳納和本地人一樣的購房稅外，還需要額外再繳納15%至30%不等的稅。

“大幅減稅，是很多內地人湧來香港買房的最重要的因素之一。”何兆棠如此表示，這一定程度釋放了之前因為高額稅而擠壓的需求。

內地富豪買家更低調、更年輕了

相較於普通住宅，2024年的香港“超級豪宅”成交量也非常搶眼（注：超級豪宅指成交額超過5000萬港元的房子）。中原地產提供的數據顯示，2024年，成交額超過5000萬港元的豪宅共有592套，成交金額達616.8億港元。其中，單價超過1億港元的“超級豪宅”成交了149套——這一數據相較於2023年的124套增加了20%，也創了近3年的新高。

“內地有錢人來香港買‘超級豪宅’的比例增加了不少。“何兆棠如此表示。據他提供的數據顯示，在港買“超級豪宅”的內地人約占購買“超級豪宅”總人數一半，估計交易總額約300億港元，比普通住宅的內地買家20%占比要高很多。

據公開數據統計顯示，這些“超級豪宅”中，單價在5億港元及以上的成交共有19套，內地人買家成交了其中的10套，其中包括湖南女首富、藍思科技創始人周群飛買的一套，這是嘉裏建設旗下位於九龍的超級豪華新樓盤“堤外”項目，單價為10.28億港元。除此之外，還有深圳首富、邁瑞醫療創始人徐航買入的位於盧吉道的“超級豪宅”，單價為8.38億港元——這套房成交於“撤辣”之前，徐為此多付了樓價15%的稅，約1.26億港元。



“相較於這些知名的富豪，2024年的內地買家中，更多是一些低調或不知名的富豪。“何兆棠表示，和之前幾年南下香港買“超級豪宅”的內地有錢人不同，2024年的這些買家絕大多數都是非上市公司的所有人或者富二代，有些人甚至連公開信息都搜不到。

我們獲悉，2024年香港“超級豪宅”成交中共有3套單價超過10億港元，除了周群飛購入的這套外，其中一套由香港本地富豪、伯恩光學創始人楊建文買入，而另外一套則是被一位低調的內地富豪買入。

我們從多個渠道獲悉，這位超級富豪來自上海，屬於創一代的生意人，年齡約50歲，其買入的“超級豪宅”位於香港老牌豪宅區的山頂道，單價為10.5億港元。公開信息檢索發現，有關他的個人及家庭和公司信息都非常少。

這種“不出名”的內地富豪在港買房並非少數。英皇集團主席楊受成旗下位於壽臣山15號的別墅單價在3-8億港元不等。2024年，該項目賣出了4套，其中有2套的買家為內地人，成交價格分別為4.98億港元、7.17億港元——這兩位內地富豪分別來自浙江和深圳，其中一位為年齡約40歲的富二代，另一位則為不足50歲的創一代生意人。他們共同的特點都是非上市公司老板，且幾乎沒有公開的個人信息。

何兆棠在港從事“超級豪宅”銷售超過30年，在他看來，以前赴港的內地有錢人更希望外界知道自己有錢，而現在赴港買“超級豪宅”的有錢人更在意自己的隱私，不希望被外界知曉。

就他了解的情況而言，過去這一年，在港買“超級豪宅”的內地人，大多數已經在港居住多年，有些甚至已經換了香港身份。這些人相對更年輕，大多約30-40歲，以低調的富二代為主。

“這些年輕的有錢人在香港買房的時候，隻要在預算內，更在意房子的價值，而不會隻看價格。“這是何兆棠和團隊的一致結論。用他的話來說，他們更在意自己看中的樓盤特點，比如壽臣山的某個內地買家，其看中的是該物業全新的設計，包括足夠高的層高，及便利的交通。

“若是預算在5億港元左右的內地富豪，還是更中意老牌的山頂豪宅區。“何兆棠表示，不過，也有不少富豪開始在九龍區域置業，比如前麵提到的嘉裏建設旗下的超級豪宅“堤外”，單價在2億港元至10億港元不等，過去一年，多位內地富豪買了該樓盤。該樓盤也是2024年銷售最好的“超級豪宅”之一，據不完全統計，其共銷售了27套，套現約80億港元。

我們獲悉，號稱幣圈最有錢的火幣創始人李林也居住於此，在“撤辣”之前，他以優先購買的租賃合約方式租住。也有消息稱，自2024年2月“撤辣”後，他已經在堤外購買了物業，不過暫未見官方消息。

何兆棠解釋稱，堤外的樓盤在港具有稀缺性，更像內地的新樓盤，即超級大平層，設計也新潮，而且離深圳較近———這些都是新生代內地富豪喜歡的特點。

他也透露，現在這些內地富豪們在港買房時，大多選擇將所有可能的樓盤都看一遍，其中有不少買家看盤近1年才下單成交。比如某位買入了壽臣山別墅的赴港內地專才，從開始看房到最後成交用了一年多時間——這延遲的成交使得他趕上了“撤辣”，省去了近15%的額外稅。

統計數據發現，2024年2月底，香港特區政府全麵“撤辣”後，香港“超級豪宅”交易量於3月份達到82單，比這之前半年的銷售總量還多。



2025年將是香港的“超級豪宅年”？

“‘超級豪宅’是奢侈品，和經濟周期關聯更大，有錢人下單‘超級豪宅’的時候，更在意自己的心理預期。”何兆棠認為，有錢人買房和普通人買“上車的剛需盤”的心理不一樣。

對於有錢人來說，他們在香港的投資選擇一般是“三個籃子“，即大多集中於股市債市等金融產品、寫字樓和商鋪以及“超級豪宅”等。

和大多數在港服務富豪的中介一樣，何兆棠也發現，現在在港的有錢人（包括內地人）並不會積極選擇股市等金融產品，曾經備受歡迎的工商鋪目前也受冷落，與此同時，香港寫字樓供過於求，更不可能成為富豪的選項。

“現在看來，相較而言，‘超級豪宅’的市場，對於富豪來說要稍微好一些，至少成交量在上升了。”何兆棠表示，這也可能是因為“超級豪宅”的價格回落至2016年之前了，部分富豪認為經濟可能正走向複蘇。和2024年年初富豪圈內流行的“現金為王”不一樣，現在他們更需要為錢找到更合適的去處。

“優質地段、優質的超級豪宅在未來依舊會值錢。”這是何兆棠和客戶溝通一圈下來的共識。

何兆棠認為，和其他投資產品不同，香港“超級豪宅”新樓盤的供應並不多，具有稀缺性，即買一套少一套。

不過，何兆棠也透露，現在港的內地富豪們買“超級豪宅”的目的，更多是自住。據他觀察，這些年輕的有錢人大多在港租房住了多年，且都有孩子，想買個更大的房子自住。就他提供的數據顯示，僅15%左右的人將“超級豪宅”作為投資標的。

對於2025年的“超級豪宅”市場，何兆棠表示，囿於中介身份，他可能要比更多人樂觀些。這是因為，現在降息周期已經非常明確，包括內地及中國香港在內的各方政府都積極推出救市政策，市場買家的信心逐漸上升；而且，包括位於老牌豪宅區的山頂種植道和盧吉道等罕見的“超級豪宅”項目都將於2025年陸續推出——這些均會加強香港“超級豪宅”一手市場的信心。

他表示，2025年將會是香港的“超級豪宅年”，並預計“超級豪宅”新樓盤的成交量和價格將會有5~10%的漲幅。

就他現在經手的客戶來說，超過20個在看“超級豪宅”，其中一半等著2025年1季度即將開賣的山頂種植道1號的全新別墅樓盤，定價約4-6億港元。