香港政府於2022年10月推出放寬的人才政策，正在給港島帶來各方麵的變化。蜂擁而來的富裕優才群體，開始支撐起香港豪宅租賃半邊天。
有著香港豪宅買賣租賃超30年經驗的中原地產資深董事何兆棠，8月底在香港中環的辦公室對騰訊新聞《潛望》描述了一個數據：“香港過去這半年中，超級豪宅的租客中超過一半是新來港的內地有錢人。”
騰訊新聞《潛望》獲悉，近期香港最貴的兩單超級豪宅租客都是內地富豪，其中一套位於香港山頂的別墅，每月租金85萬港元——該租客為港府“人才招攬計劃”下的內地優才。
“今年這一批超級豪宅的租客中不少是以優才計劃過來的。”據何兆棠觀察，這些租客普遍年齡在40歲左右，包括富二代和一些企業家新貴。
40歲——他們相較於疫情前在港的內地富豪更年輕。何兆棠發現，新來港的內地有錢人租豪宅的時候更在意隱私和生活方式，“新來這一波內地有錢人在香港不想讓別人知道他們有錢，以前內地來港的富豪更想讓別人知道他們有錢，這個是很大的不同。”
新人們所青睞的區域也有所不同。何兆棠表示，相較於之前內地富豪喜歡的山頂豪宅片區，新來者們更多願意選擇港島南及淺水灣等片區——在此之前，這片區租客超過70%都是外國人，而現在，說普通話的租客接近一半。
內地人在港排隊租豪宅
新富豪們的到來，讓香港的豪宅租賃市場緩了過來。在此之前，一些歐美外資公司減少高管派駐以及疫情等因素，導致豪宅租賃市場有些動蕩。
萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒對騰訊新聞《潛望》表示，這些外派公司高管的減少導致豪宅租賃下降的需求正在被內地富豪填補。
中原地產資深董事何兆棠提供的數據可能更為具體一些。他所覆蓋的傳統豪宅片區，包括山頂、港島南區淺水灣等數據顯示，每月租金超過8萬以上的今年上半年成交約200宗，超過50%都是內地人。
新鴻基地產住宅租賃Signature Homes董事總經理孫偉剛補充了另外一個數據，前來谘詢豪宅租賃的客戶中，有70%都講普通話。新鴻基地產是香港租賃市場最大的業主，自持超過3000套物業出租，包括大量的大平層和別墅等豪宅。
以新鴻基旗下半山的傳統豪宅小區帝景園為例，現在的租金約8萬-18萬港元/月。孫偉剛對騰訊新聞《潛望》透露，該小區已經沒有空房，想租的人需要排隊，這些排隊的人超過70%都是近年赴港的內地優才群體。這是香港豪宅市場少有的排隊租房現象。
供需關係的重新調整，帶動香港豪宅租金的上漲。王兆麒對騰訊新聞《潛望》表示，相較於香港中小型戶型近1.6%的漲幅，豪宅的漲幅向來滯後一些，但現在香港豪宅的租金正逐漸上升。
萊坊最新的數據顯示，香港豪宅今年上半年漲幅為0.1%。不過，王兆麒表示，香港豪宅租賃高峰期的7月和8月暫未做統計，他預計今年香港豪宅的租賃市場漲幅大約為3%-5%。
香港差餉物業估價署最新的數據顯示，截至6月底，香港豪宅（超過100平米）的租金指數為146.4，盡管相較於2018年10月市場高峰期159的租金指數尚有一些距離，但已經接近疫情前2019年底的149.4，也是過去24個月以來的新高。
香港傳統豪宅的租賃數據表現更為直觀。香港政府最新的的租金指數顯示，包括九龍和香港島在內的核心區豪宅租金指數均有大幅上漲，其中港島區160平米以上的豪宅漲幅最大，從440漲至500，即13%。
港府招攬人才策略奏效
香港政府的人才招攬計劃是香港豪宅租金上漲的重要原因。孫偉剛對騰訊新聞《潛望》表示，他所管理的3000多套房中，這一年越來越多新來港的人入住，“得益於香港政府的高才通和優才計劃。”
港府為了吸引人才於2022年10月推出放寬的人才政策。港府的數據顯示，截至2023年底，高才通計劃獲批的人數約5.1萬，其中約3.6萬人已經抵港。與此同時，香港優才計劃下，僅2023年，已有10455人獲批，這一數據是疫情之前2019年的10倍。高才通計劃及優才計劃的抵港人士中，超過98%都來自內地。
相對本地月收入2萬港元的中位數來說，這些獲批的內地高才和優才在港屬於高收入群體。香港勞工及福利局今年初的調查結果顯示，新來港的高才每月工作收入的中位數約為5萬港元，其中約25%收入達10萬港元，約10%的人則高至20萬港元或以上。
對該群體頗為熟悉的孫偉剛對騰訊新聞《潛望》表示，相較於高才而言，優才的群體相對年紀要大一些，更多是公司高管或生意人，優才群體的年收入整體要高不少。他也指出A類高才和優才是香港超級豪宅的主力軍。（備注：高才A類要求在申請的前一年，全年收入達港幣250萬元或以上或等值外幣）。
何兆棠透露，他所負責的香港傳統豪宅片區中，大多數的內地租客都是新來港的優才和高才群體。這些人約40歲左右，不乏一些富二代、企業高管和生意人。他們大多數都有適齡孩子，需要赴港就讀一些國際學校。這也是在臨8月底開學之前的幾個月，香港豪宅區租賃市場火熱的原因之一。
“淺水灣片區比較受年輕有錢的內地人的喜歡。“何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示，這是因為新來港的這些有錢人更低調，不太願意在港暴露自己的有錢身份。他透露稱，這和疫情之前內地傳統富人在港更希望別人知道自己是富豪，有很大的不同，淺水灣片區雖然交通不夠方便但是安靜，且國際學校眾多，還有沙灘和海景。
據何兆棠透露，現在淺水灣片區適合年輕家庭的三房和四房暫時已經沒有租盤。公開數據顯示，淺水灣相對新的豪宅（包括大平層和別墅）租金價格在8-35萬港元每月不等。
除此之外，山頂南區傳統豪宅依舊是內地相對更有錢的富豪們的心頭所好，這一區域以山頂片區別墅為主，租金每月在20-100萬港元不等。據何兆棠提供的數據顯示，過去這幾個月山頂大額租賃成交中，不少租金超過50萬港元/月，其中超過70萬港元/月的租客都是內地人。
騰訊新聞《潛望》獲悉，包括壽山村道每月租金85萬港元及山頂的每月租金99.4萬港元的租客都是新來港的內地富豪。
何兆棠對騰訊新聞《潛望》表示，現在新來的內地富豪租豪宅和以前用途差不多，即自用或者做會所。不同的是，以前的富豪租客大多走公司賬目，現在這些富豪租客都是私人出錢。
在和騰訊新聞《潛望》對話期間，業務繁忙的何兆棠就接到了多個豪宅業主的谘詢電話，他們希望在這一波豪宅租賃熱潮中加快放盤。其中一個山頂別墅，疫情之前曾經租金高達近200萬港元/月，現在業主希望以160萬港元/月放盤，以盡快租出。
香港老牌地產商努力獲客
想抓住這一波內地有錢人赴港熱潮的除了私人業主外，還有老牌的地產商，比如新鴻基地產。
新鴻基地產住宅租賃Signature Homes董事總經理孫偉剛對騰訊新聞《潛望》表示，除了對隱私度的要求外，新來港的內地有錢人對於生活品質和地段也有不同的要求。
公開數據顯示，新鴻基地產持有港鐵站上蓋國際金融中心旁的四季匯、環球貿易廣場旁的港景匯、中半山的帝景園及港島南區的別墅等傳統豪宅項目及多個針對Z世代的服務式公寓等3000多套業務，其租金範圍從2萬至20萬港元每月不等。新鴻基地產也是香港租賃市場最大的業主之一。
其中，四季匯是2018年之前內地富豪在港的聚集點，包括不限於Tom網創辦人之一馮琦等相對年長的富豪。
何兆棠表示，若是想抓住這一群體，業主需要做些改變來滿足他們：比如內地人非常在意房子的新舊程度，香港不少樓齡較大的豪宅需要翻新。
這也是孫偉剛認同的地方。他所在的團隊在此之前特意翻新了位於中環半山的豪宅帝景園，隨後租金漲了20-50%不等，現在每月租金約8萬-18萬港元。
孫偉剛騰訊新聞《潛望》透露，新鴻基地產作為開發商，對於翻新工程也很熟悉，帝景園於2年前做了全部翻新，包括室內外的硬件和軟件，甚至連大堂都翻新，“翻新至可以出售的程度“，吸引了更多的內地租客。
據他提供的數據顯示，現在帝景園的出租率超過90%，剩下的部分還在裝修，已經有不少內地人在排隊等著租翻新後的房子。
“翻新是過去這段時間超級豪宅業主都想做的事情。“但騰訊新聞《潛望》獲悉，這些超級豪宅的翻新成本並不便宜，比如山頂別墅的翻新可能高達幾千萬港元。
超級豪宅翻新後成功以高價出租的案例並不少。公開資料顯示，香港老牌家族南豐集團旗下位於山頂的The Mount Austin別墅四年前月租金約50萬港元，早些時候以58萬港元放盤遲遲未能出租出去，經過翻新後，於今年第二季度以80萬港元成功出租。
除了富豪群體外，孫偉剛對騰訊新聞《潛望》表示，新鴻基地產也看到了更年輕的內地赴港高才群體的機會。
高才（除A類）雖然相較於優才收入稍低，但是按照政府公布的高才中位數收入為5萬港元每月，其中超過25%的人收入超過10萬港元每月。
孫偉剛認為，這個群體相對比較年輕，更多X世代，更在意生活的便捷性，關注居住環境的配套設施和社交需求。為此，孫偉剛對騰訊新聞《潛望》透露，新鴻基地產將旗下位於新九龍地鐵附近的項目TOWNPLACE WEST KOWLOON本舍項目定為人才公寓，租金在2萬至4萬港元不等，希望可以抓住新來港的高才群體。
孫偉剛對騰訊新聞《潛望》表示，現在該公寓的入住率接近90%，其中超過50%都是內地人，以高才群體為主，大多年齡40歲以下，也不乏20歲出頭的學生群體。