分析：美國買房成本創新高，該買還是租？

在目前的大環境下，從財務角度來看，租房更明智還是買房更明智？

美國買房成本創新高

房地產公司世邦魏理仕（CBRE）的一項新分析為這個問題提供了一些清晰的答案，其結論可能會讓購房者感到沮喪：與租房成本相比，買房的成本現在是有記錄以來最高的——這個價格差距甚至超過了2006年房地產泡沫的頂峰時期兩者的差距（當時買房比租房貴33%）。

世邦魏理仕的數據顯示，現在買房的成本比租房高出52%。該數據分析了從1996年到2023年第三季度，買房和租房的月成本。

按美元計算，現在新房主的月成本為3322美元，而新租戶的月成本為2184美元。

世邦魏理仕高級主管兼美國多戶住宅研究主管萬斯（Matt Vance）指出，該分析中，每月的購房成本不包括房屋維護和房主保險的影響，這意味著實際成本可能要高得多。

萬斯還補充說，他自己一直在考慮買房，但考慮到目前的價差，他計劃繼續租房。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家薩姆·卡特（Sam Khater）在一份聲明中表示：“僅在2023年，利率就上升了整整兩個百分點。現在，購房活動已放緩至幾乎停滯的水平。對許多人來說，負擔能力仍是一個重大障礙，而解決這個問題的唯一辦法就是降低利率和增加庫存。

圖源CBS新聞（source: CBRE）

美國大多數城市的情況更糟

世邦魏理仕在對64個都會區的分析中發現，在美國幾十個城市，購房溢價甚至高於全美平均水平。就連塔爾薩（Tulsa）和奧馬哈（Omaha）等被視為負擔得起的城市，也麵臨著購房成本飆升至大幅高於典型租金水平的問題。

對購房者來說，房價最高的地區是南加州，在當地，橙縣和洛杉磯的購房溢價比租房高出200%以上。

經濟學家預計，2023年會是自2008年房地產泡沫破裂以來房屋銷售最緩慢的一年。

Redfin公司預計，由於抵押貸款利率居高不下、庫存量少導致房價上漲等原因，到今年年底，全美的成屋銷售量大約可能隻有410萬套。該房地產經紀公司還報告稱，上個月美國有16.3%的購房協議被取消，這是近一年來的最高比例。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）在上周公布的數據顯示，9月份的抵押貸款申請量也跌至1995年以來的最低水平。

圖源CBS

什麽時候買房才明智？

對一些人來說，買房在經濟上可能還是明智的，尤其是對那些有長遠財務眼光並計劃在一套房子裏住很多年的人來說。

萬斯指出，根據經驗，考慮到傭金、成交手續費和其他會增加房屋價格的項目，計劃在一棟房子裏至少住五年才值得。但在目前的環境下，抵押貸款利率逼近8%，房價仍居高不下，購房者可能應計劃至少住7年甚至更長時間。

僅兩年前，30年期固定利率的平均水平還隻有3%。這意味著，如果買家以20%的首付購買了價值40萬美元的房子，與兩年前相比，他們現在每月需要支付的金額將增加近1000美元。

房地美在周四（26日）發布報告稱，30年期固定抵押貸款的平均利率現已達到7.79%，高於上周的7.63%和一年前的7.08%；15年期抵押貸款的利率也有所攀升，平均為7.03%，在一年前，15年期固定抵押貸款的平均利率為6.36%。（圖源房地美）

萬斯表示，考慮買房的人應該根據自己目前的收入、收入增長的可能性以及未來幾年租金上漲的速度來預測。同樣，房主可以從房價升值中獲利，並在售房時增加底價，這是租房者無法做到的。當房價下跌時，房主還能以較低的抵押貸款利率進行再融資。據萬斯預測，抵押貸款利率明年可能會開始走軟。

與此同時，高盛集團（Goldman Sachs）的一位頂級經濟學家也表示，購房者們不應該指望房價會在今年冬天下跌。

高盛全球投資研究部首席美國經濟學家大衛·梅裏克（David Mericle）告訴雅虎財經：“正是由於供應短缺，房價不太可能出現具有意義的下跌。”他說，獨戶住宅可能是受房源緊縮影響最嚴重的。

梅裏克說：“可負擔性現在已經大大降低。首先是房價大幅上漲，然後是抵押貸款利率大幅上升。但供應短缺，且需求仍然很大。我們預計今年的房價或會因利率大幅波動而出現小幅下跌，而這一下跌對購房者來說並沒有太大的實際意義，且明年會出現小幅上漲，因此房價不會出現大的變化。”