房企熬到黎明前:近400家房企宣告破產

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4 月底,林騰蛟決定將所持環保上市企業控製權轉讓;紀海鵬拋售旗下高速公路項目股權,年齡相仿的兩人不約而同忍痛割肉,目的隻有一個,救贖各自名下的房企。

至少一年前,林、紀二人還是深居簡出。林的陽光城,靠朱榮斌、吳建斌 " 雙斌 " 組合打理;紀海鵬早將所持龍光集團大部分股權贈給女兒紀凱婷。

陽光城去年和泰康係徹底撕破臉,得力幹將朱榮斌離職,林騰蛟不得不騰出一隻手來;亟待改善債務結構的龍光集團,非老紀親自出馬不可。

國內房企暴雷潮席卷一年多時間裏,一大群房企實控人滿眼焦慮。藍光發展楊鏗、新力控股張園林、中梁控股集團楊劍、福晟集團潘偉明等,都嚐到了千億躍進的苦果。

流動性危機之下,王文學能不能保住華夏幸福控製權;同在河北的榮盛發展上市以來首虧近 50 億元;建業地產胡葆森怎麽在洪水後、疫情中重新站穩腳跟 ……

四五年前,這些房企老板光鮮亮麗,那時的陽光和沙灘還不是奢侈品,幾乎是年會標配。如今黑雲壓頂城欲摧,昔日財大氣粗的老板們,個個押上身家找錢還債。

以前較量的是,誰做的規模更大,現在比的是誰活的更久。

在深交所發文允許房企拓寬債券募集資金用途後,房企們已熬到了黎明前。

穿越周期

2021 年寒風乍起,國內房企們陸續暴雷。難,已不是某家企業的專享。在這場風暴裏,從來沒有人能夠獨善其身,也無法預料下一個暴雷花落誰家。

萬科 4 年前喊出的那句 " 活下去 ",不少人誤認為又是個 " 狼來了 " 的故事。

那時,國內房企正沉迷於對規模的追逐,不惜猛加杠杆向前衝的癲狂逐漸蔓延到整個行業。

正榮地產董事長黃仙枝曾熱衷規模效應,他認為,隻有達到一定規模才有成本優勢,盈利才會提升。

隨著規模增長風險越來越大,公司暴雷前後,黃仙枝慫了,在投資人電話會議上,他懇請給予一些時間強化現金流。

和黃仙枝一樣信奉規模效應的房企不少,已暴雷的新力控股、藍光發展、中梁控股等,莫不如是。

藍光發展迅猛擴張的那幾年,新增土地儲備爆表:2015 年拿地 15 塊,2020 年拿地 52 塊。其中,2020 年溢價率超過 30% 有 37 塊,溢價率超過 50% 的有 21 塊,另外 5 塊土地溢價率超過 100%。

楊鏗雄心虎膽,手裏的藍光發展付出巨大代價:負債規模從 2017 年的 761 億元增至 2020 年的 2118 億元,融資成本從 7.19% 升至 8.20%。即便實施出售迪康藥業和藍光嘉寶服務等一係列瘦身計劃,債務至今沒有得到解決,截至 4 月 22 日,累計未償債務本息規模增至 328.22 億元。

陽光城同樣被高周轉所累,2017 年還是小步慢跑,之後就停不下來。2017 年拿地耗資 650 億元,新增計容建築麵積 2021.63 萬平方米,當年,公司歸母淨利潤才 20.62 億元。

中梁控股在拿地方麵更為高調。2016 年平均 5 天拿一塊土地,2018 年更是以 1.31 天拿一塊地的速度,成為土地市場裏一頭猛狼。

大小房企之所以迷信規模效應,源於一條隱晦的生存法則:千億規模才有未來。早前保利地產的宋廣菊、融創的孫宏斌,提出過這一論調,逐漸成為行業共識。

花式自救

快速築起的商業帝國,往往距離崩塌不遠。在房地產行業,眼見它起樓塌樓比比皆是。

從北上求援的許老板,寫信求助的胡葆森,突然退群的張園林,還有福建歐式兄弟之一歐宗洪,愛唱粵劇的陳卓林等,哪一位房企老板如今不是置身水深火熱之中?

去年整整一年,暴雷的房企拉滿了 A4 紙,從藍光發展到寶能,從花樣年到當代置業 ……

人民法院公告網公告顯示,2021 年,全國近 400 家房企宣告破產。今年初以來,房企暴雷事件仍此起彼伏。

這些房企暴雷的先兆大多有跡可循,從理財兌付不了,到債務展期,再引出公司債務違約和現金流危機。

三條紅線出台之後,一些房企借新還舊的遊戲難以為續、國內外融資渠道近乎關閉,房企手裏的好牌已不多,除在銷售端盡全力實現回款之外,剩下的隻有各顯神通。

紓困的路徑隻有幾條,股東借款、配股融資、出售物業資產等,是眾多房企扭轉危機路上不多的選擇。

物業資產率先擺上貨架。中指院數據顯示,2021 年,物業管理行業並購案交易總金額 353.2 億元,同比增長 234.15%。

藍光發展、中梁控股、禹洲集團、陽光城、富力地產等,都已將旗下物業資產拱手讓人,以換取資金。

另外,通過債券展期、交換要約或同意征求,獲得債券持有人的同意。去年,中國金茂、世茂、建業地產及新城控股等房企紛紛回購美元票據,提振資本市場信心。

投資者對房地產的信心已到了比紙還薄的程度,市場擔心行業層麵有係統性風險爆發的可能。

作為廣大中小投資者信心的重要支撐點,房企老板們正試圖消除這一不好的預期。

去年以來,融創出售資產回流現金,曾在短短兩個多月,回籠資金超過 200 億元。此外,老板孫宏斌還向公司提供 4.5 億美元無息借款。

林騰蛟在公司麵臨流動性危機時,押上身家對展期美元債全額擔保,果斷出售所持興業銀行股權;今年 3 月出讓偉正控股相關股權償債;日前已將陽光集團所持龍淨環保相關股權轉讓給紫金礦業;5 月,陽光城再賣掉永康眾泰小鎮項目,回血 57 億元。

在旭輝控股以供股方式募集 16.7 億港元中,大股東林氏家族及多家長線股東額外申請超額認購,合計獲得 8.22 股供股股份申請,相當於可供認購供股股份的 1.97 倍。

去年 9 月,富力地產執行董事李思廉及大股東張力合計為公司提供 80 億港元財務支助;當代置業股東張雷及執行董事張鵬合計向公司提供 8 億元股東貸款。

寶能姚振華通過中山潤田質押中炬高新股票,變相融資 41.04 億元。

雅居樂對價 18.44 億元轉讓廣州利合 26.66% 股權,徹底退出繼海南清水灣之外,另一超級大盤廣州亞運城項目。

否極泰來?

2017 年,陳卓林錄製過一支粵劇名段《狄青闖三關》。據報道,他最喜歡其中一句唱詞是" 昔日雄風啊,豈可一朝散盡?"

彼時的唱詞,放到現在的房企老板身上,似乎更為貼切。

早年一時衝動高杠杆、高周轉,是這些房企掉進深淵的主因。從房企瘦身到老板親自上場輸血,嚴格意義上說,是他們對追逐規模、粗放管理埋單。

這已是行業通病,隻有在銷售端回歸日常,保證現金流通暢才是共識。

不過,銷售端的寒意尚濃,不免讓房企們走出困境徒生幾分無奈。

今年,正榮地產已宣布暫緩拿地、不設立任何具體銷售目標了。也就是說,公司重點在於盤活項目,迎麵化解流動性危機。

根據惠譽機構研報數據,今年正榮地產即將到期或可回售的資本市場債券約 88 億美元,包含 6 月到期的 16 億元人民幣債券、8 月到期的 2.93 億美元債券、9 月到期的 2.465 億美元債券、9 月可回售的 10 億元人民幣境內債券及 11 月到期的 10.5 億元人民幣境內債券,償付壓力不小。

惠譽認為,這家閩係房企已基本無法通過資本市場募集資金,隻能靠內部現金來源應對償債問題。

在極弱的市場環境之下,正榮地產的銷售大受影響。今年前 3 個月,合約銷售額 140.1 億元,同比減少 64.97%。

與正榮一樣銷售陡降的,還有雅居樂、中梁控股、陽光城等。今年前 3 個月,這 3 家房企銷售額同比分別下降 46.60%、55% 和 94.42%。

在房企解困過程中,花樣年控股算是運氣好的。因為基本麵較好,且大部分項目布局在核心一二線城市及大灣區,得到了廣東實力名企粵民投投來的橄欖枝。這家快要躺平的房企,命運開始轉向。

不過,花樣年控股董事會主席兼執行董事潘軍說,公司可能需要花一個非常長的時間來化解這次危機,2 至 3 年甚至更長時間。

榮盛發展董事長耿建明也深有感觸,在今年開年的動員會上,他說," 熬過寒冬,就是春花爛漫。"