美國著名“烏鴉嘴”：股價跌完接著就輪到房價了！

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2018年末美國股市的暴跌至今還讓投資者心有餘悸，而業內悲觀派的分析人士卻又帶來了更多壞消息，素有樓市“烏鴉嘴”之稱，曾準確預測到2005年美國房地產市場泡沫破滅，並終而引發全麵經濟危機的灰石集團(Greystone)首席執行官斯塔克近日表示，2019年美國樓市前景料將“舉步維艱”。

事實上，在去年下半年美國住房市場多項數據出現放緩趨勢時，斯塔克就已開始發出了警告。而近日在接受媒體電話采訪時，他更是指出稱，美國住房市場銷量會在未來12個月間節節下滑，而如果實體經濟猝然失速，那麽樓市也有很大概率會掉頭下行。

更早，在2018年1月，在美國“大減稅”政策剛剛生效，市場對經濟前景全然看好之際，斯塔克就提前發出了警告稱，隨著美聯儲持續加息，市場抵押貸款利率將水漲船高，這會令本來尚有買房意願者開始望而卻步。如此長此以往，本來就已經被高估的美國樓市可能會以“難看的一跌”來結束本輪價值周期。

而在去年斯塔克發出上述警告後，美股房地產開發商板塊一度迎來十連跌，年底這一板塊市值已經蒸發了三分之一，顯著跑輸大盤，顯示大家普遍已對美國房地產市場前景持不甚樂觀看法。但斯塔克表示，這還隻是個開始，因為房地產市場乃至整體經濟開始承壓的信號正有增無減。舉例來說，美國11月住房交易成交筆數就大幅下滑7.7%，樓市頹勢已難以掩藏。

更糟糕的狀況在於，美股的下跌重挫了市場信心，並且上周科技巨無霸蘋果公司的營收預警報告也顯示美國實體經濟部門可能也正在承受壓力，這對於該國對經濟信心狀況有著高度敏感性的房地產市場更是壞消息。基於以往的經濟規律，在股市出現拐點之後，住房市場也很難繼續獨善其身。

早在2005年，斯塔克就預見到了美國房價見頂回落的前景，以及此後將隨之而來的一場“大災難”，而去年，他所發布的樓市“領先指標”也指出，住房建築及抵押貸款服務類個股一度在一年內累計上漲80%，這表明樓市已經過熱，此後將難以為繼。近期的各項數據也印證了他的這一預測。

究其根本原因在於，美聯儲去年四次加息把基準利率上調了一整個百分點，於是，美國30年期住房抵押貸款也隨之上漲1%，在11月升至4.94%高位，雖然此後市場利率隨著股市崩盤債市走強而快速回落，但市場情緒卻已經就此走壞。

斯塔克表示，即便2019年美國住房抵押貸款利率進一步小幅回落，經濟基本麵信心的惡化卻將繼續施壓於房地產市場，足以令其榮光不再。而過去十年以來美國貧富差距已經進一步拉大，連同強化的信貸監管措施，已經讓許多中低收入群體“望房興歎”，這也意味著實體經濟和股市的更多風吹草動將對樓市有著超過預期的負麵影響。而樓市的疲弱卻會進一步惡化市場信心，令經濟在下行漩渦中越陷越深。