Ⅴ1 紅本房小區舊改重建，到底是誰說了算？
建築物區分所有權不該是“紙糊權利法案”
Ⅴ.2戳穿幻術一之2、 “授權城市更新實施機構”？別騙了！
那是早就該退出曆史舞台的“該死”條款！
羅湖區政府嘴上說：“我們是按《實施細則》第70條辦事。”
可他們堅決不敢讓人提及的是——這條規定，早在民法典和《深圳經濟特區城市更新條例》出台實施那天，就已經因違法無效被第二次判了“死刑”！
2021年初，《民法典》和《深圳經濟特區城市更新條例》聯袂登台。
而《深圳城市更新條例》作為特區法規對於建築物區分所有權製度的恪守，
不過是重複了另一個特區法規——《深圳經濟特區物業管理條例（2008年）》第17條的一貫性規定，“城市更新不再是政府說了算，而是業主集體說了算。”
特別是該更新條例第三十二條寫得清清楚楚：區政府組織製定搬遷補償方案和市場主體遴選方案，經專有部分麵積占比95%以上、人數占比95%以上的物業權利人同意後，
公開、公平、公正地選定市場主體，
由該市場主體與全體業主簽訂搬遷補償協議。
注意關鍵詞：
?? 公開遴選
?? 業主同意
?? 市場主體 ≠ 政府指定機構
這意味著什麽？意味著“政府授權實施機構”這套基於土地整備模式下的老套路，
再次被宣判死刑，並被特區立法者直接埋進曆史墳墓！
而羅湖區政府，卻硬生生從土裏刨出一具“僵屍條款”，
給剛剛出生的自家國企羅投控公司穿上“實施機構”的“裝老衣’，
注入權詐魔法強行複活並跳著腳出來嚇人！
這哪是依法行政？這是“盜屍還魂式”的出棺行劫！（#法律詐屍 #製度盜墓）
Ⅴ.3戳穿幻術一之3、 紅本房小區舊改重建，到底是誰說了才算？
關於城市更新決策權，到底誰才說了算？開發商怎麽選？牽涉到決策權歸屬問題，當然要看民法典怎麽定的。
別人的城市更新，是按照民法典規定由業主組織開大會集體決策，投票決定：“咱到底拆不拆？是業主做主，政府服務”；開發商遴選也是公開透明招標，業主集體來挑，競爭性談判：一切公開透明，誰補償標準高、信譽好、誰靠譜，就選誰！
羅湖這一場更新，卻是區政府開個小會，會議紀要一發：“就它了，別廢話！政府欽點指定國企實施，業主閉嘴”！“羅投控，我親兒子，一步上位！”
羅湖區解釋，自己是在適用深圳市政府辦2009年出台的《深圳市城市更新辦法實施細則》的第70條；
王律師則認為，這種“執法”實際上是在惡意製造法律法規的欺詐性混用，是拿規製“土地整備”模式的無效條款及其政府決定程序來冒充並替代“城市更新”的集體決策程序；而2021年《民法典》時代，相配套出台的特區法規《深圳經濟特區城市更新條例》，則完全摒棄了政府授權城市更新實施機構這種政府決策城市更新的違法套路，羅湖區此舉不過是將一本過期的“不規範性文件”違法無效條款秒變“欽點聖旨”！意圖是要拿前朝敕令來“詐”歪民法典。
◆法律小常識：——“建築物區分所有權製度框架
《深圳經濟特區城市更新條例》（2021年3月1日實施），是深圳城市更新的最新法規，也屬於（三者之中）位階最高的特區法規，其製定主體是深圳市人民代表大會，其法規效力高於地方政府規章，並且被國家特殊授權先行先試，內容上可以突破上位法限製——比如深圳市最高交通違規處罰標準最高可以達到3000元，遠遠高於200元的國家最高標準。且依據《深圳經濟特區法規製定條例》第32條：特區法規效力高於市政府規章，可直接廢止與之衝突的規章以及規範性文件。故此，《深圳市城市更新辦法實施細則》裏規定的“政府授權（城市更新）實施機構”行為，原則上應該視為是屬於違反《深圳經濟特區城市更新條例》的無法定依據的無效條款。
同時，《深圳市城市更新辦法》及其“實施細則”的法規位階和效力都很低，都必須服從於《憲法》《民法典》278條（或者先前的《物權法》76條）、中華人民共和國物業管理條例（2003年公布實施）等規定建築物區分所有權製度既定法律框架——“改建、重建建築物需經專有部分麵積四分之三以上且人數四分之三以上業主同意”（或者原先《物權法》76條規定的雙三分之二同意表決標準）的製約。因為這種關於建築物區分所有權製度法律法規確定的是一種強製性規範。所以該《深圳市城市更新辦法實施辦法》雖然做出了“政府授權實施機構”方麵規定，但是因其僅僅是作為規範性文件，僅僅能夠約束行政機關，所以其與民法典或物權法等規定的建築物區分所有權製度基本框架明顯相衝突而應歸於無效；
紅本房舊改，到底誰說了算？不是區長一句話，是業主大會舉手才算數！別整那些高大上的術語了，咱就嘮點實在嗑：
你想拆樓？想重建？想搞城市更新？行啊——先問問這棟樓是誰的！
是政府的嗎？是羅投控的嗎？還是你範書記辦公室的自留地？
都不是！這是1276戶老百姓拿紅本（房產證）供著的1276個小家！
那問題來了：既然是老百姓的房子，
那拆不拆、怎麽拆、跟誰拆——你說是不是得咱們自己投票定？
法律法規都講啥？保安員保潔員都知道的，駱奶奶也給你法博士後書記聊上三句話：
《民法典》第278條與深圳城市更新條例釘在牆上：
拆樓重建？得雙95%同意——麵積過95%，人數也得過95%！
少一票都不行！這不是建議，是鐵律！
深圳自己的《特區城市更新條例》（2021年生效）還說了：
政府？別搶C位！你的任務是搭台子、定規則、搞公開招標，
最後讓業主們投票選開發商！
不是讓你偷偷摸摸開個會，寫個“會議紀要”，
就把羅投控塞進來當“唯一指定甲方爸爸”！
而且，這個《更新條例》可是“特區法規”——
誰大？在特區它最大！
市政府出的“細則”？區政府發的“紅頭文件”？在它麵前統統靠邊站！
說白了：特區人大定的法，比你區長一句話管用！
? Ⅴ.4戳穿幻術一之4、土地整備的老黃曆早就該退出了曆史舞台
所以本案的真相是個啥？
以前土地整備的老規矩確實有點亂，既沒有法理，也不占道理。
《深圳市城市更新辦法》裏寫過“政府可以指定城市更新實施單位”——
可那是老黃曆了！
現在是《民法典》時代，是“私權神聖”的時代，
你還拿十年前的該死章程當個尚方寶劍？
你這是在拿諸葛孔明的木牛流馬圖紙要改裝火箭！
更離譜的是——看看你羅湖區政府都幹了個啥？
不開業主大會，不搞公開招標，不開投票會，
為啥東門北路南側的教育新村三角地你們能夠公開透明、依法依規。
惟獨對於留醫部周邊這一千戶特別關注？
直接在會議室裏啪啪啪寫個“常務會議紀要”，
然後宣布：“從今天起，羅投控就是唯一實施主體！”
完事還補一句：“這是內部行為，不涉及你們老百姓利益別瞎摻和。”
哈？？？你們關起門來開個會，就把我們幾千人住的房子給“授權”出去了？
這叫“內部行為”？這叫“關門壟斷，開門打劫”！
正常流程是啥？四步走，缺一不可：
業主大會開會：我們這個小區，到底要不要拆？投票表決！
業主大會再投票：拆遷補償方案，認不認？投票表決！
業主大會繼續投：招商市場主體標準怎麽定？投票表決！
業主大會最終定：誰來當開發商？公開招標，然後——投票表決！
等這四步走完，市場主體才進場，挨家挨戶談簽約。這才叫合法流程！
可羅湖呢？四步全跳過，直接進第四步半：
“你不簽？停水停電！還不簽？熬鷹伺候！”
這哪是城市更新？這是公權力暴令強拆！這是用行政權碾碎民事權！
沒有千萬個家庭，社會何以為社會？
沒有百姓所居住的房子，政府又管理個啥子城市？你定的城市更新又是個啥子藍圖？
總結一句話：房子是我們的，紅本是我們的，法律也是站在我們這邊的。
你們口口聲聲是“法治示範區”，結果幹的全是“無法無天作”的勾當——
一個會議紀要就能繞過《民法典》，一個內部決定就能廢掉業主大會，
這哪是更新城市？這是在更新法律底線！
老百姓不怕你推土機猛，就怕你拿著“內部文件”當聖旨，
把我們依法享有的權利，活生生一鍵“格式化”了！
◆AI觀察：區政府對外宣稱這是其有權決定的內部行為，不涉及到近千戶老百姓城市更新的利益，所以不需要老百姓行使什麽集體決定權。所以，這是一場有關於城市更新決策權歸屬上“內外有別”的爭議和博弈。羅湖區政府說是“內部行為”，就意味著自己直接授權（內部指定）了羅投控公司來作為該爭議項目所謂城市更新實施機構的行為是合法合規的，拒絕業主起訴質疑和法院司法監督；
Ⅴ.5戳穿幻術一之5 法規位階的時間線暴擊：
從“集體決策”到“行政壟斷”的退行性犬吠
——建築物區分所有權製度框架下深圳城市更新法規條款的決策機製再解讀
| 年份 | 法規 | 核心機製 | 權力歸屬 |
| 1997 | 物權法76 | 改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 | 業主集體決策 |
| 2003 | 《中華人民共和國物業管理條例》 11條 | 業主大會集體共同決定“改建、重建建築物及其附屬設施” | 業主集體決策 |
| 2008 | 深圳經濟特區物業管理條例17條 | 改建、重建建築物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意 | 業主集體決策 |
| 2009 | 《深圳市城市更新辦法實施細則》位階屬於一般規範性文件 第 70條 | 政府可授權“實施機構” | 行政權主導 |
| 2010 | 住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第十七條 | 業主大會決定（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
| 業主集體決策 |
| 2020 | 《民法典》第278條 | 重建需雙3/4業主同意 | 業主集體決策 |
| 2020 | 深圳市經濟特區物業管理條例25條2021 年 3 月 1 日執行， | 申請改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有物業用途，必須由業主大會會議作出決定，並不得授權業主委員會決定。
| 業主集體決策 |
| 2021 | 《深圳經濟特區城市更新條例》 | 公開遴選+雙95%同意 | 市場化+民主化 |
結論震撼：
深圳的城市更新製度，本應是從“政府主導”走向“民事自治”的進步過程。
因為所謂“政府主導”和業主集體決策，本來就是不太容易區分大小王的兩個概念。
可羅湖區政府的操作，卻一度要逆流而上，用一部早因違法而失效的“該死舊律”，
盜用“政府主導”的旗幟，把已經交還給人民的權利，又偷偷塞回自己口袋！
這不是改革，這是複辟和反動！
不是創新，這是個別人倒退回歸了“法外特區”的“皇權夢”！
（#法治逆行者 #穿新鞋走老路）
下一集 Ⅵ “該死條款”碰瓷法律？公章挑戰依法治國！
民法典說建築物區分“所有權”；
範書記卻說建築物區分“無有權”
