建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
本人亂忽悠的水平遠超自己的能力和財力，連太太都調侃說，我本來就是個窮人，都快把自己忽悠成富豪了，這千真萬確，看來還是太太最了解我。按財力我是沒有資格在這忽悠的，主要是閑的，以前做網店還有些事做，後來網店做不下去了就想轉地產，但我的房子大都在十萬八千裏，房客都沒見到一個，坐在家裏很難隔空發力，索性也就不去白費那力氣。於是讀了N1多的書，看了N2多的博客，聽了N3多的播客，瞧了N4多的地產新聞，又瀏覽了無數多的地產評論，竟然發現自己能忽悠了。
人生中會有腦袋瓜忽然開竅的時候，這叫頓悟，英文是 Epiphany，或者是Aha moment，可千萬別小瞧這Aha moment，因為它可能改變我們的命運。
與地產投資有關的，我曾經有過兩次大的頓悟。
第一次就是被灣區朋友忽悠上船進軍地產的那一次，當時朋友用他自己的親身經曆，說投資房子可以“白住房子未來再白得幾個房子”，這一點徹底打動了我，原來如此！那我也想白住房子再白得幾個房子，便決定開始行動，這個我在以前寫的那篇回憶性總結文章中提到過：
當時是2011年底，我們家庭收入很低，花了好幾年才攢了4萬現金，又聽從別人的建議，從自住房裏拿出了16萬。
先是跟風朋友，在2012年用現金在加州中穀買了兩個短買房，每個約10萬。
2013年，又湊足了6萬現金，現金主要來自於：1）那年網店賣得相對還不錯；2）不存退休金省下的錢；3）所有可動用的共同基金一兩萬（非退休金）。用這6萬為首付，在佛州一個濱海小鎮貸款又買了兩個房子，每個房價約10萬。
這總共10萬現金，也是我自己投入地產資金的全部。即便後來，我也沒有再追加過自己的資金，主要是我沒錢也拿不出錢來。
2014年，cashout refinance 加州中穀的兩個房子，用現金繼續在佛州濱海小鎮又買了兩個，每個房價約10萬。
這樣我又彈盡糧絕，手中沒有任何資金了。
於是2015年我在房產投資上就停了一年，這一年除了交地稅和保險外，我隻收到三四個與房子有關的電子郵件，也不過是物業管理有些稍微大的修理需要批準。
但是到了2015年年底，就有了我在地產投資的第二次頓悟。
年底時，我比較了一下這一年出租房的收入和自己網店的收入，發現出租房的收入（現金流加付掉的房貸本金）已經不少於網店的收入了，這還不包括這一年房子的增值。
這一比較讓我相當震驚，於是我便再次Aha了：原來不同行業付出和回報的比率相差這麽大！
看來我腦瓜又需要修理了，於是我便開始了長達兩個月的長考…
思考的主要問題是繼續維持現狀，還是要改變現狀？而要改變現狀，自己手中又沒有任何資金，就有個杠杆風險問題。
答案當然是要改變現狀。而要改變現狀，沒有別的更好選擇，隻能cashout refinance已有的房子，於是2016年我就把已有的房子幾乎都重新refinance一遍，得到有幾十萬的資金，有了這筆資金，就可以再上一個台階。
我始終很感激忽悠我上船的那個灣區朋友，盡管他所做的，也不過是把我蒙上船而已，隻是這時機太恰當了！
建寧 2023/6/18
