物業管理公司發的1099-MISC及報稅

按照稅法，如果請物業管理公司來管理出租房的話，物業管理公司應該發給業主關於租金收入的1099-MISC表。這裏簡單說說關於1099-MISC幾個常見的問題。

首先，是關於1099-MISC中可能出現的錯誤。隻要是人就可能會犯錯誤，發行1099-MISC的物業管理公司也不例外，也可能把1099-MISC搞錯。我就曾經遇到過兩次，發現他們搞錯了，並讓他們馬上做了改正。業主一般會在2月1號之前收到1099-MISC表。在收到1099-MISC表後，即便想延後再報稅，業主也一定要先檢查一下1099-MISC的對錯。有少數比較負責的物業管理公司在正式向IRS報備1099-MISC表前，會給業主幾天時間，把1099-MISC表讓業主先看一看，過了一定期限後他們才正式向IRS報備。當然多數物業管理公司沒有這個閑心，所以業主在收到1099-MISC表後，一定要自己把1099-MISC與statement 中的收入做一個對比，以確定1099-MISC是否正確。有些物業管理公司在發現錯誤太晚後就不願意再做更改了。

其次，由於物業管理公司用的軟件不同，有些收入和費用的分類也有差別。比如，一般收入主要包括rent、animal fee、late fee和prepaid rent等，有不少把prepaid rent單獨列出來，這個需要加到1099的Box 1裏去。

再者，如果一個管理公司同時管理一個業主的幾個物業，那麽隻會有一份1099-MISC，所有的租金收入會加到一起。而報稅是每個物業單獨報稅的， 這需要把1099-MISC的收入分配到各個房子中去。這種情況下最好跟物業管理公司要一份每個房子每年收入和費用的 annual summary report。如果不跟他們要的話，他們一般不會主動提供。 剛開始時，我沒意識到這點，還吭哧吭哧根據每個房子的monthly statement 來把各種收入和費用自己加起來，這樣既費勁還容易出錯，後來才意識到，何不跟他們要一份每個房子的summary report呢？結果，一旦跟他們要，他們都會提供。現在，每當收到一份來自物業管理公司的1099-MISC後，我馬上會跟他們要一份每個房子的annual summary report，看看加起來的數值是否跟1099-MISC 的數額匹配。有時會發現不匹配，就會問他們原因，很多時候是由於軟件分類混亂造成的。

最後一點，如果一旦發現1099-MISC是錯誤的，並且物業管理公司也不願意更改，那如何是好呢？那就將錯就錯，但不要影響應交稅額。一個常見的錯誤是，物業管理公司把deposit也當作收入，加入到1099-MISC的Box 1中去，這是不對的。 如果物業管理公司願意更正，那是再好不過了，但也有的物業管理公司死不悔改，在這種情況下，就隻能仍然按照1099-MISC填收入，但可以在Schedule E 的 Line 19 加一項把它減掉，比如，可以命名為 Accounting Error, 或deposit recharacterization把它來減掉。

我的一個物業管理公司收late fee，這是收入，加到了1099-MISC中去，但這筆錢卻歸了他們，我不得不把這筆費用再分出來加到物業管理費中去。當然，我也可以選擇在Schedule E 的 Line 19 中減掉。

也是這個物業管理公司，剛開始時他們發的1099-MISC是減去所有費用（包括物業管理費、維修費等各種費用）後實際到腰包的收入，我知道這是不對的，也跟他們提過，但他們用的會計師不肯更改，結果我隻好報稅時把物業管理費用、維修費用等都報為零。不過後來的年份他們意識到自己的錯誤，並按照正確的方法發布1099-MISC了。

我們生活的世界並不完美，在稅務上，不僅我們這些小地主們大多是些半吊子，就連一些會計師也一樣的稀裏糊塗。報稅，本來嚴格講應該是科學，而在實際操作中，卻是半科學半藝術，用我的話說就是搗糨糊。

建寧  2023/3/25