報稅總結及合法抵消被動利潤

剛報完稅，這次報稅的主題是合法抵消被動利潤。關於這個話題，我以前曾寫過一篇類似的文章：

   合理利用被動損失

從今年起，家裏沒有工資收入了。以前家裏有工資收入，我對投資房現金流的多少並不在意，隻要不是負現金流，總資產回報率還說得過去，我就沒啥意見。但沒有了工資收入，現金流就顯得異常重要，不僅需要它來糊口，也需要它來維持借貸力。近來，在現金流方麵做了些努力，關鍵是歸功於租金的上漲，現金流竟然見漲。但現金流多了也不全是好事，因為存在著交稅的問題。

以房租為主的被動收入，在稅率上是普通稅率，單從稅率上講不是什麽好東西。但被動收入有一項很大的優勢，就是存在著巨大的可操作空間，甚至可以在實際收入不改變的情況下，人為且合法地操縱它的多少。

采取的具體措施

與去年稅務有關的事，主要做了三件：

1）在去年底交了本來是今年初該交的地產稅，因為去年家裏有工資收入，今年就沒了。這裏地產稅的期限是一月底，我一般是一月交，這樣去年實際上交了兩年的地產稅。

2）去年由於疫情延期而晚交付的新建房，最後兩個月沒租出去，今年才租出去。開始本來想偷懶，不準備報去年那個房子的稅了，而想拖到從今年起才開始報，因為完全可以說今年1月才in-service。但當我報稅才意識到，如果從去年的Certificate of Occupancy那天開始報起的話，可以減掉很大一筆費用，用於抵消被動利潤，看來這個懶還真是偷不得！

3）剛開始時第二條都不想做，就更不用說這第三條了。前麵兩條做完後，還有多餘的被動利潤，就在想是否還可以采取些其它的措施，來進一步抵消掉些利潤。其實也沒什麽別的選擇，剩下唯一可做的就是通過加速折舊，確切地說就是多分出可快速折舊資產（主要是個人資產），甚至可以通過Cost Segregation來達到目的。

前年我曾經寫過一篇文章：

    Cost Segregation能替代1031 Exchange嗎

講述了我用Cost Segregation，間接抵消掉了2020年賣房的約十萬利潤。

但去年我沒有賣房利潤，其它的被動利潤，通過前兩條措施也減掉大半了，這樣以來，正式的Cost Segregation是否值得做，若做的話，該分出多少可快速折舊資產，就需要費些思量。於是，我就把2022年的收入、以及2023年和2024年的預期可能收入，以及可能分出可快速折舊資產數額的不同情況，和可能采取的不同折舊速度，做了一個全麵的沙盤推演，最終得出了一個我認為最優化的稅務方案。

沙盤推演表明，正式的Cost Segregation沒有必要，且不說正式的Cost Segregation需要花錢請人來做，分出的可快速折舊資產的數額（Cost Segregation一般可分出20~35%的可快速折舊資產），我也用不了那麽多。

但是，如果能分出少些數額的可快速折舊資產，對我還是非常有利的。

於是，我便決定自己來做個簡單的Cost Segregation。關於如何做Cost Segregation，IRS有很多建議。其中就提到，如果可能的話，新建房可以用建築成本。而我恰好就有新建房每一項花費的詳細清單，有了這份清單，我自己就做了一個簡單的Cost Segregation，最終如願分出我想要數額的可快速折舊資產，主要是15年折舊期的車道和其它5年折舊期的個人資產。

本來，這兩項都可以用100% Bonus Depreciation在一年內減掉，但那樣做對我並不最有利。最終，15年的車道，我選擇用的是100% Bonus Depreciation在一年內減掉；而其它的5年折舊資產，我還是選擇用常規的MACRS折舊法。

小結

通過采取上述三項措施，延繳了不少的稅。而上述三項措施，都是完全合法的，甚至連模糊空間都不存在。

我個人認為，如果一個家庭在一年內能同時滿足以下三個條件：

• 有足夠的被動利潤或賣房利潤
• 邊際稅率在22%或者以上
• 在這一年中買了投資房，並且打算持有至少五年以上

那麽，就應該爭取采取一些措施來延稅，具體就是爭取多分出些個人財產來加速折舊。關於為何要多分出個人財產，我以前曾經專門寫過一篇文章：

   為何報稅時應從房產中多分出個人財產

比如，如果能分出1萬美元的個人財產，22%的邊際稅率，相當於今年可以延繳2200美元，來換取未來的capital gain稅率。考慮到目前long term capital gain的最高稅率是20%，再加3.8%的NII Tax，相當於未來稅率至多是23.8%。也就是說，今年少交2200美元，未來至多需要補交2380美元。

有些朋友會說，未來要交的2380還是要多於目前的2200，但千萬別忘了兩個因素： 1）2380是未來通貨膨脹後貶值的錢，當然這個延期時間越長效果越明顯；2）現在的2200會有投資回報。試想想，如果可以延期20年，未來的2380會有多少購買力？若每年回報率是10%，2200美元20年會有多少投資回報？這後者的答案是，2200美元20年會變成14800美元。

如果家庭邊際稅率更高，比如加上NII Tax，稅率達到40%以上，那麽今年延繳4000多，可以換取未來補繳至多2380，就是件很美的事了。

如果家庭邊際稅率很低，比如隻有12%，也就是說用今年的1200，來換取未來的2380，盡管長期的話，比如延期時間在20年以上，也不見得吃虧，但短期內效果不明顯，甚至會劃不來，這也是為什麽我說的條件中有家庭邊際稅率在22%以上的原因。

冷漠而枯燥的數字，原來就是真金白銀，哈哈！

建寧  2023/3/17