建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
房產是地域性的，離開了地域，談房產周期意義就不大。投壇的前輩湖大曾經在2007年的一篇博客：
中寫到，現引用如下：
“房地產市場是有區域性的，各地的升降周期是不同的。各個區域因為經濟、人口組成、地理位置、曆史、地方法規、城市建設的不同，而造成了周期的不同。筆者認為，沒有什麽美國房地產、加拿大房地產，而隻有紐約房地產、 舊金山房地產、多倫多房地產、溫哥華房地產。如果您認為一個國家的房地產是一個市場，那麽根本沒有必要在一個國家內異地投資。”
我非常讚成他的觀點。
我有幸在2012年開始跟風朋友開始投資房產，這應該說是一個非常好的時機。盡管現在看來，最好的時機應該是2011年，2010年次之，然後才是2009和2012。但投資房產跟投資股票一樣，很難time market， 要想在最低穀進入很少有人能做得到，並且即便做到了也隻是運氣。
因為我有幸在好的時機進入，並且也先後進入過不同的地產市場，對不同地域的不同周期，我有切身體會，這種體會，不是馬後炮的事後房價指數中能夠領略到的。
2012年3月我開始跟風朋友到加州中穀買房子，當時盡管房子的市場價格還沒有太大提高，但已經有很多人在搶房子了，很多房子都有十幾個以上的offer，這與朋友在2010年和2011年入市時無人問津的情形形成了鮮明的對比。等到年底房子過戶，房子價格已經增值有20%以上了， 再加上接下來的2013一年裏房價瘋漲，在大約一年半的時間裏房價就翻了倍，而房租卻一點都沒漲。因為我買房時的房價也才勉強滿足1%的規則，一年多當地的市場就降到隻有0.5%了，所以在那邊玩了不到一年我就覺得無法在當地再玩下去了。
於是2013~2014年我隻好跑到佛州中部。在當地買的房子，不僅2013年和2014年房價變化不大，就是接下來的2015和2016房價變化也不大，房價增長最快的是在2017年（如果不包括過去兩年瘋漲的話）。佛州房價在初始漲幅太慢的主要原因是，佛州是judicial foreclosure state，大批的銀行收回房被積壓在法院裏，處理不完，當時銀行收回一個房子平均需要900多天，直到2016年大批銀行收回房才被處理完，其後房價才開始快速上漲。
在佛州的房價也開始上漲後，我於2016年年底開始進軍猶他州，主要是我覺得獨居屋很難規模化，正好猶他有個不錯的機會，沒想到2017到2021，竟然是猶他房價飛速增長的幾年，也算又碰上了狗屎運。
2019年在家門口買的房子，是我投資房產以來唯一的一個敗筆，盡管在投資前我就知道這不是一個好的投資，當時隻覺得把主力部隊放在人口稀少的西部山地州風險太大，想再分散一下風險，況且我也喜歡這種模式，於是就來了個霸王硬上弓，上了一個連我自己都不滿意的投資。出乎我意料的是，結果比我預料的還差。
德州的房產，除Austin一枝獨秀外，Dallas也還不錯，但受石油行業影響很大的Houston，盡管在次貸危機中受波及不大，但在2014年底和2015年的石油價格崩盤中，受影響很大，2015~2019年休斯頓的房產基本有點半死不活。在2015年以前，也就是我住在休斯頓的近二十年裏，休斯頓的經濟和失業率一直比全國平均要好，但在2015年後，就不如全國平均了。還好的是在過去兩年，休斯頓的房價跟全國一樣，也同樣大幅上漲。再加上最近石油價格強勁，汽油價格高了別人可能不喜歡，休斯頓人應該滿心歡喜。
2020年在愛荷華州買的房子，漲幅也不錯。
在我投資過的這五個市場中，除了家門口的算是個敗筆，其它幾個進入的時機都近乎完美，那是不是我有先見之明呢？當然不是了，2012年回報最好的加州市場，我當時是啥也不懂，完全是跟風朋友，要說功勞也都是朋友的功勞。 2013~2014的佛州市場盡管是我自己選的，但這個投資並算不上是絕佳的投資，或者說當時比這好的市場有很多。2016年底進軍西部山地州的時機是絕對的好，但運氣的成分非常大，難得的機會竟讓我給抓住了，純屬狗屎運。2020年選擇Idaho州時，其實鳳凰城也是個選項，當時即便不選Idaho， 選鳳凰城也差不了太多。所以整個投資過程基本就是狗屎運加狗屎運，再加家門口的敗筆。多個市場投資的好處就是，不需要全部都是狗屎運，隻要逮到一個狗屎運，即便加上幾個敗筆，總和仍然還是狗屎運。
我的地產投資經曆，狗屎運是真，但在不經意間，親身體驗了不同區域的不同地產周期，卻也是真真切切的。
這是篇自吹自擂的文章，一直猶豫是否該發出來，哈哈！
建寧 2022/10/07
