建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
人是地球上最聰明的動物，很多問題理性地分析一下其實很容易得到答案，然而有些人卻懶得思考，腦中是一團糨糊。要不，咱也來搗搗？！
先講兩個法則，這裏不妨無恥地稱之為寧氏法則。
法則一：理財的目的不是為了少繳稅
理財的目的是為了得到最大稅後收入，而不是僅僅為了少繳稅。如果僅僅是為了少繳稅，那收入為零肯定不需要交稅。如果有選擇的話，大多人更願意選擇掙100萬並交50萬的稅，而不是收入為零，因為這樣至少還有50萬會進到自己的口袋。這個絕大多數人覺得容易理解，盡管有極少數人在這方麵偶爾也仍然會犯糊塗。
法則二：理財的目的同樣不是為了少支出（少債務）
同樣，理財的目的是為了獲得最大利潤（或財政盈餘）。財務上有收入，有支出（債務），兩者的差額就是利潤：
利潤 = 收入 – 支出
理財的目的要使收入和支出兩者正的差額（盈餘）最大，而不僅僅是支出最少，就如同理財的目的不僅僅是為了少繳稅一樣。
支出就是債務，所以從這個意義上講，貸款和地產稅、保險、水電費等一樣，都是債務，我們生活中不存在絕對沒有債務的情況，就是你躺在墳墓裏睡大覺也不是免費的。
當你有4千元收入的時候，你的支出可能隻有3千；而當你有3萬支出的時候，說不定你的收入已經達到4萬了。一個支出是3千， 盈餘是1千；另一個支出是3萬，而盈餘是1萬。如果僅僅比較支出，3千當然比3萬少，但大多人應該更喜歡1萬的盈餘，而不是1千。
合理地利用債務是會增加支出，但可能會增加更多的收入。
Financial Freedom is More Important Than Debt-Free!
講完了兩個法則， 我們來分析幾個問題。
1. 為什麽早還掉貸款並不見得是明智之舉
如果有一個投資機會，每年會有10%的現金回報，同時有人願意以5%的固定利率無限期地借錢給你，並且隻需要付利息。很容易算出，如果借100萬的話，每年的投資回報是10萬，但需要付5萬的利息給別人，也就是說每年會有5萬的淨利潤。
在這種情況下，如何做才符合你的最大利益呢？當然是，永遠都不要還借的錢，隻要早還一分，早還一天，都不符合你的最大利益。不要說，100萬貸款太多，對我來說壓力太大，還是先還掉50萬，這樣可以每年省2.5萬的利息。早還掉50萬，是可以省2.5萬的利息，但同時也少了2.5萬的利潤（記住法則二了嗎？）。
另外，還有通脹帶來的貨幣貶值，若以每年3%的通貨膨脹率，1美元30年後的實際購買力隻有: 0.97^30 = 0.40。也就是說你今天借了1元，30年後實際還的隻有4毛。
2. 貸款期限到底是長好，還是短好
有很多人在糾結貸款到底是選30年，還是15年，因為一般情況下30年的利率高，選15年的可以省些利息。
我們來看三種情況。
Case 1： 投資回報10%， 30年利率5%， 15年利率4%
如果以15年4%利率借10萬，貸款月供是740。
同樣的月供（也就是說同樣的借貸力），30年利率5%可以借到14萬。
15年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=100000*0.1-100000*0.04=10000-4000=6000
30年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=140000*0.1-140000*0.05=14000-7000=7000
30年貸款盡管多付了利息，但是多了利潤，所以30年貸款更好！
Case 2： 投資回報6%， 30年利率5%， 15年利率4%
15年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=100000*0.06-100000*0.04=6000-4000=2000
30年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=140000*0.06-140000*0.05=8400-7000=1400
30年貸款既多付了利息，也少了利潤，所以15年貸款更好。
Case 3： 投資回報10%， 30年利率5%，15年利率2%
如果以15年2%利率借10萬，貸款月供是644。
同樣的月供（也就是說同樣的借貸力），30年利率5%可以借到12萬。
15年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=100000*0.1-100000*0.02=10000-2000=8000
30年貸款第一年的利潤是：
投資回報-利息=120000*0.1-120000*0.05=12000-6000=6000
30年貸款既多付了利息，也少了利潤，所以15年貸款更好。
小結：從前麵分析的三種情況看，第一種情況30年的好，後兩種15年的好，這是否意味著15年的更好呢？答案是否定的，因為第一種情況最符合實際情況，後兩種情況並不符合實際情況。因為房子每年的增值加租金利潤非常接近10%（第二種的6%不符合實際情況），並且30年的利率跟15年的利率差別也不會那麽大（第三種不符合實際情況，30年5%，15年2%，實際利率相差不會這麽大）。
這就是為什麽在通常情況下，貸款的期限一般是越長越好，那些隻因為30年貸款需要多付利息而選擇15年的人，隻看到了法則二中的支出，而對更重要的利潤置之不理，隻能說是想偏了！
3. 隻能活20年，為什麽還要30年的貸款
這是個比較有趣的問題，因為這是個心理問題，或者說是腦袋瓜的問題，實際上跟錢關係不大。
且不說每個房子平均六七年就會重貸一次，實際上在2000年以前，美國人一般六七年就會搬一次家，現在呆在同一個房子時間久了，一般在十幾年以上。
暫且假定既不搬家，也不重貸，那隻活20年，還有必要貸30年的嗎？
首先，你要問你自己，當你20年後躺在墳墓裏睡大覺的時候，你真的還那麽在意沒付完的貸款嗎？！你是不是更應該在意，在你沒進墳墓之前，有足夠的錢夠你揮霍和享受的！
再者，就算你想把房子轉給子女，還沒還完貸款也不是個問題。假定你去世前房子價格是100萬，還有30萬貸款，並且你還有30萬現金，你當然可以選擇付完貸款，把沒有貸款的房子轉給子女。但即便你不還完貸款，把一個有30萬貸款的房子，再加30萬現金轉給子女，也沒什麽大的差別。子女仍然可以選擇繼承貸款，或者重貸，或者用那30萬還完貸款， 或者賣掉房子。
另外，說不定不到20年你早把房子給賣了， 並且有錢的話你可以隨時付完房貸。
所以，這個問題其實是個錯誤的問題，正確的問題應該是：你手裏現金的回報率能不能超過貸款的利率（考慮進稅收的因素）？如果不能，就還（假定還了後你仍然有足夠的生活資金）；能，就不還！
我的，漿糊搗完了，你的，明白？！
建寧 2022/08/27
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