建寧博客
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人口的變化對房價影響到底有多大呢？2021年1月28號Freddie Mac網站上有一篇很有意思的分析文章，這篇文章很長，並且還牽扯到一些統計分析問題，如果你自己能讀完這篇文章，也就不必要在這聽我瞎掰活了，這是文章的鏈接：
U.S. Population Growth: Where is housing demand strongest?
通常認為，人口的增長對房價會有很大的影響，但這篇文章的分析結論有些出乎意料，至少是有些出乎我的預料。
文章主要分析了人口、人均收入和人均住房存量的變化對美國2010年至2019年房價中值變化的影響。為了證明結論，文章分別用了回歸分析和分解分析兩種方法做了分析計算。
首先，簡單的回歸分析（普通最小二乘法）表明:
- 人均收入的變化對房價的影響最大，人均收入每增加1%，房價就會上漲約1.5%。
- 人均住房存量(per capita housing stock)每增加1%，房價就會下降0.83%。
- 人口每增加1%，房價就會上漲0.03%, 說明人口變化對房價基本沒有直接影響。
其次，對美國2010與2019年房價影響因素的分解分析（Oaxaca-Blinder分解方法）也重複了這一效應，分解分析表明：
- 人均收入的變化對房價中值的差異貢獻最大，達94%。
- 人均住房存量有3.8%的負麵影響，這表明更多的住房存量有助於減緩房價上漲。
- 人口的變化對房價變動的影響隻有0.5%。
總結以上兩種分析方法，其中兩點的結論是一致的：
- 人均收入的變化對房價的影響很大
- 人口變化對房價基本沒有直接影響
但在人均住房存量對房價的影響上，兩者的結論不一致：回歸分析認為影響很大，但分解分析認為影響很小。按照常理來說（也包括我個人認為），人均住房存量對房價的影響應該很大，畢竟每種分析方法都是有缺陷的。
盡管人口變化對房價沒有直接影響，但人口的變化會影響人均住房存量，實際上也會間接影響房價。如果能保持人均住房存量不變，單純人口的增長不會對房價造成很大影響，這也是合乎邏輯的，作者本人所在地德州的郊區，基本就屬於這種情形。
另外，Karl Case and Robert Shiller (2003)的論文 "Is there a Bubble in the Housing Market?"，用1985到2002年之間美國的數據，也證實了房價與人均收入有很大的相關性，尤其是在房價相對穩定的地區，而與其它因素包括人口等在很多地區關聯性並不強。
所以，我們購買房產的時候要注意當地的人均收入增長情況，不要隻注重於人口變化。
出租市場也是如此，單有高人口增長率是不行的，如果建房太多導致庫存太多出租市場也一樣會疲軟。
我住在德州南部，我們當地的人口增長率一直是很高的。過去幾年，我一直在密切關注我們當地兩個Townhouse出租房的開發項目，這兩個建商一個是當地的，一個是遠程的。
離我們家隻有一英裏的這個項目的建商是當地的，項目大約於2019年年中完成的，總共有200多個單元（隻出租不賣），但直到幾個月前才完全租出去，也就是說建完後花了一年半多才完全租出去，這個建商是我們當地的，估計了解我們當地的情況，也有心理準備。
比較有意思的是那個遠程的建商，他們本地房屋緊俏奇缺，那裏的房子很快就能租出去，所以他們想當然地認為我們這裏也會如此。看到pro forma上麵的空置率隻有3%，我對他們銷售人員（非我們本地的）說，我們本地公寓的曆史年均空置率約10%，現在是11%，你們弄出個3%多搞笑。他一聽我說10%，就當成笑話聽了，覺得我在危言聳聽。結果工程於2019年年底完工後，直到2021年的4月左右才完全消化了，期間負責物業管理的主管急得團團轉，像熱鍋上的螞蟻，想了各種各樣的方法，包括給折扣，請很多當地的realtor幫忙，到百貨店前做廣告等，他們想不明白為什麽同樣的項目在他們本地兩三個月就可以消化得了，而我們這裏一年多都消化不了。
Welcome to Texas！ 我不是早告訴你們了嗎？！
作者：建寧 2021/9/5 (轉載須經作者本人同意)
