德州自住房套現重貸的Section 50(a)條款

德州有項特殊條款 Texas Section 50(a)(X) 限製一個單元自住房（包括一單元的SFR， Condo, PUD）的 cashout refinance， 我被它整過兩次。並且不隻我一個小地主對之不清楚， 許多專業人士也跟我一樣稀裏糊塗。

第一次: Texas Section 50(a)(6)

Texas Section 50(a)(6) 的具體規定是：一個單元自住房不能有超過一個equity loan。

理解這條法規的關鍵是明白什麽是equity loan：隻有從房子中往外取錢的loan才是equity loan，所以 cashout refinance、HELOC 和我們一般意義上所說的equity loan才算是法定的 Texas Equity Loan；而purchase loan由於不是從房子裏往外取錢， 所以不是equity loan，明白這一點其它的就容易理解了。

如果你的自住房的第一個loan是purchase loan，說明還沒有equity loan， 再申請個HELOC或equity loan後也隻有一個equity loan， 滿足法規的要求。

但如果你的自住房以前做過cashout refinance，說明你已經有一個equity loan了， 再加個HELOC或equity loan那麽equity loan就超過一個了， 這是不被允許的。但可以重新做個新的cashout refinance，這樣refinance後equity loan也仍然隻有一個，滿足法規的要求。

還有一點值得注意的是，Once a Texas Equity Loan always a Texas Equity Loan，一旦你做過cashout refinance， 成為Equity Loan， 以後即便你再做no cashout refinance, 那麽這個loan也仍然是Equity Loan，也就是說一旦沾上了就再難脫身。

這項法律的本意可能是為了避免像次貸危機前一樣大家把自住房當成ATM取款機。

Texas Section 50(a)(6) 隻限製一單元的自住房，對多單元和出租房沒限製。

大約2015年年底，聽說HELOC好，就想用自住房做個HELOC， 於是就到Bank of America 去申請，交了N多材料， 也做過appraisal了， 結果差不多2個月後， 得到消息，被拒了， 拒絕理由如下：

A Texas Homestead Can Secure Only One Home Equity Lien At A Time

方知道還有這麽個鳥條款， 因為我幾年前對SFR自住房做過cashout refinance，再做HELOC很明顯地違背了這一條款，白白浪費了差不多2個月的時間和精力。

第二次: Texas Section 50(a)(4)

我在外州有一個關係良好的mortgage banker (not agent) ， 因為我有投資房在外州。去年利率降低時想同時refinance 兩個外州的投資房以降低利率，恰好這個banker也可以做德州的，於是我就想讓他同時把我德州自住房的也給降一下利率（no cashout）. 此人做他們本州的很久了，但做我們德州的，他尚算是新手，並且在德州他主要是做投資房的，估計以前沒做過德州自住房的重貸。 因為我做的是 no cashout refinance,  這又與Texas Section 50(a)(4)有關。

Texas Section 50(a)(4) 是規定如何no cashout refinance 現有的Texas Section 50(a)(6) loan 的。

總之，他也是做了appraisal後才發現無法做，後來就沒有繼續。我到現在也不知道是什麽限製了他無法做， 因為德州的投資房他做過很多次。

作者：建寧   2021/7/9  (轉載須經作者本人同意)