建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
一提到美國房產中的高大上，大家便很自然地想到東西海岸的幾大門戶都市，像西海岸的加州三雄（舊金山，洛杉磯，聖地亞哥），西雅圖，以及東海岸的幾大豪門紐約，波士頓以及華盛頓特區。這些豪門的確有過輝煌的過去，並且多數都市這種輝煌還在延續，尤其是在上世紀的整個八十年代，它們是傲視天下，真的是很配得上高大上的稱號的，空口無憑，咱就讓數據說話。
這是FHFA 1980/Q1~1990/Q1 各個MSA房價漲幅的前30名（增長百分比）：
這是FHFA 1980/Q1~2021/Q1各個MSA房價漲幅的前30名：
但是這個但是，風水輪流轉！
美國被 Census Bureau（普調局）分為四個大的Region: West(西部), Midwest（中西部）, Northeast（東北部）, South（南部）; 然後再細分為九個小的Division：
Surprise! Surprise！ Surprise！如果我們看看FHFA從1991年Q1到現在的各個Division房價的漲幅，穩居第一的竟然是西部區的Mountain Division(山地分區），而不是我們想當然認為的高大上的傑出代表加州所在的Pacific Division：
你可知道，在90年代之前，山地分區真的算得上是荒山野嶺，房價漲幅遠低於全國平均。
它們為何會從醜小鴨華麗轉身呢？ 咱們來分析分析原因，這個既有內部因素，也有外部因素。
先說內部原因，這些州都普遍的非常Pro-Business, 當加州和紐約等州的政客們整天在忙於扯皮的時候，人家的政客們則一門心思用在發展經濟上，有點天朝的風範。它們大多數經濟發展勢頭都比較強勁。
各州人口增長迅猛，經濟好了自然會吸引更多的人流入。
另外，這些州的地產稅都不高，尤其像UT，CO，NV等地產稅率極低，就算其他幾個稍微高點的州與別的州相比也不算高的。地產稅率低在地產投資中是非常非常重要的，反正我自己以後絕不投地產稅率高於1.5%的地方。
外部因素像CA和WA等西海岸人口外溢也是個重要因素。其中影響最大的是加州，加州的人口增長率大約是全國平均水平，考慮到加州有更多的國際移民流入，可以公平地說，加州在美國境內的流出多於流入。與加州龐大的人口基數相比，這一流出比例可能很小，對加州影響不大，但對周圍的州來說，卻是一個很大的比例，一定程度上推動周圍各州的房價飆升。
優美的環境，眾多的國家公園，吸引了不少民眾，以後允許遠程辦公的趨勢，可能會吸引更多的人。
山地諸州中，以我個人喜好的程度排名：UT，ID，CO，AZ，MT。 NM不太好， WY太小太荒，NV一般般。
UT是我的最愛，經濟強勁，人口增長迅猛，民風淳樸。大家可能對摩門教有些成見，但人家教義中有很多正麵的東西，鼓勵人們勤勞，不像許多不勞動人民那樣既懶惰又理直氣壯，由於摩門教鼓勵多生孩子，是美國人口最年輕的州。人口的年齡組成是很重要的，一個年輕的州和一個年老的州前景是不一樣的。另外犯罪率低，它們犯罪率高的地方估計都比很多地區最好的地方都安全，這也部分歸功於摩門教。
在過去的近30年，UT，CO幾乎任何一個地方的房價增長率都不比加州灣區遜色。ID這一兩年更是房價瘋漲，幾個大點的城市去年一年的漲幅都在30%，有點太誇張了， 這是FHFA 1990/Q3~2021/Q1各個MSA房價漲幅的前30名：
我個人感覺UT，CO，ID的房價有點離譜了，已到了令人不安的地步！
AZ的鳳凰城在曆史上房價波動比較大，次貸危機就是重災區，窮爸爸富爸爸的作者清琦好像在書中提到在87~89就在那裏炒過一次底，不過這次我相信鳳凰城的經濟增長和人口增長是實打實的。
NV和拉斯維加斯距加州最近，沒有州稅，地產稅非常低，倒是個自住養老的好地方，如果您夏天不怕熱的話。但拉斯維加斯沒有實體經濟，房價隨經濟波動在所難免。
CO這幾年已經在變藍，部分歸功於加州的新移民，搞得當地民眾挺有意見。
旁邊的那位同學有些好奇了：你說的這麽熱鬧跟你有什麽關係嗎？
您甭說，真真巧，還真有那麽一點點關係。
話說2016年以後，我是徹底被以前買的那些10來萬的破白菜房給煩透了，10萬的房子就算你有10個也才100萬，何時是個頭？況且我還沒有10個。於是我就想轉投大金額的小型多單元，主要是四單元的。碰巧有個機會可以在我們本地和UT之間做選擇，當然我也可以選擇兩邊都投。結果看了兩邊的數據，主要是Cap Rate, 人口增長率，經濟增長率，房屋空置率和地產稅率，比較後不到30秒鍾我就決定應該投UT的。現在回過頭來看當年的決定當然是正確的，兩邊比較起來無論是房價漲幅還是現金流，回報都不是一個量級的。
山地諸州，風光無限。但在當下，我卻隱約嗅出些泡沫的味道！
作者：建寧 2021/7/10 (轉載須經作者本人同意)
