美國房貸中的托管賬戶

首先說明一下，這裏說的托管賬戶（Escrow Account）不是指房產過戶時的托管服務，過戶時的托管服務一般是由Title Company提供，確保房產買賣雙方能在公平合理的前提下順利完成交易。

這裏所說的托管賬戶是指貸款月供中除了應付的本金和利息外，貸款公司每月多收的用於支付地產稅，房屋保險，和貸款保險等費用的賬戶。貸款公司每月會按估計收取該交的費用，等該交時他們會替你直接付給收賬方（縣政府，保險公司等）。

從一定程度上講，托管賬戶對貸款者和貸款公司都是麻煩事：

• 對借貸者來說，托管賬戶裏的資金窩在哪裏， 啥也幹不了， 大多情況下也沒有利息，還有機會成本，對資金不足的人來說就是浪費。 當然對資金充足的人來說可能會覺得省事。
• 貸款公司每年需要替借貸者按時繳款， 也算是多了一份工作量。

 

托管賬戶可以降低借貸費用

貸款公司為什麽會吃飽飯撐的非得替借貸者幹這擦屁股的事呢？

原來銀行往外借貸前，需要評估很多潛在的風險因素，包括信用分數，DTI， 首付比例， 房產類型（自住，投資，多單元等）等。 如果他們認為風險低， 就會低利率低費用借給你；如果評估認為風險高，就會高利率高費用， 甚至不借給你。他們認為托管賬戶也是其中一個風險因素，若有托管賬戶風險小， 沒有就風險大。 風險大當然就得多繳費，一般情況下沒有托管賬戶需要多交0.25%的手續費， 二三十萬的貸款大約得多付$500 左右。

近幾天我正在辦理一個房貸的重貸， 本來幾天前跟貸款經紀要了貸款的報價， 並且告訴他我不想要托管賬戶， 當時沒有鎖定利率。 但前天想鎖定利率時，貸款經紀告訴我，由於最近幾天利率的增長，若想保持原來的利率，無托管賬戶情況下需要多交0.25%的手續費， 60萬的貸款需要多交$1500的費用。不得已，我隻好選擇有托管賬戶的，這樣可以省些費用， 因為我知道托管賬戶以後是可以取消的。

有些朋友也許會說，自己辦貸款時人家根本沒問托管賬戶的事， 也沒多收錢， 那有以下幾種可能：

• 與托管風險有關的費用已經隱含在利率或手續費裏麵了
• 貸款經紀或貸款公司讓利也是可能的
• 可能有些銀行和貸款公司不把托管賬戶當做風險因子，這個我不太清楚

 

取消托管賬戶

大多貸款公司在借貸者按時付貸一段時間後，並在滿足一定的條件下（比如首付達到20%以上等），允許免費取消托管賬戶， 一般是一年後， 有的是兩年後。

最近我正在辦理取消三個貸款托管賬戶的有關手續，這三個貸款過戶都超了12個月了， 但還不到24個月。 其中2個貸款是屬於CitiMortgage, 一個是LoanCare的。

我首先打電話到CitiMortgage，要求取消在他們那裏兩個貸款的托管賬戶。客服說他們會寄來請求取消托管賬戶的正式文件， 要我簽字， 傳真回去（或者用信寄回去）， 收到簽字文件後他們才正式受理審查，決定能不能取消。等我把兩個貸款的簽字文件同時傳真給他們後，差不多2個多周後，收到一個貸款的回信， 說已經取消了，但過了一段時間我到賬戶一看， 覺得不對勁，才發覺他們隻取消了地產稅的托管, 而沒取消保險的， 搞得我火大， 打電話過去， 說是搞錯了。 又寄過文件來， 重新簽字， 傳真過去， 前天終於給取消了。這說明CitiMortgage隻需要一年多就可以取消托管賬戶。

同時申請的第二個貸款過了一個多月了還是沒見動靜， 打電話過去，說是不知什麽原因停在那裏了， 於是重新郵寄文件來，重新簽字， 傳真過去， 現在正在審查，估計問題不大。 感覺CitiMortgage的辦事人員就是一群笨蛋！

再打電話到另一個貸款公司LoanCare，他們給了我一個電子信箱， 讓我把取消托管賬戶的正式請求發到電子信箱。發了電子郵件後， 大約兩個周後收到正式回函， 被拒了， 理由： “Your loan must be seasoned for at least 24 months” . 這說明LoanCare至少需要兩年才允許取消托管賬戶。

還有個非常規貸款，開始有托管賬戶，不到一年時，由於付保險出了差錯，我就要求他們取消托管賬戶，結果他們很痛快就給取消了，看來小銀行還是有靈活性。

後來，想取消一個Fourplex房貸的托管賬戶，結果被拒了，理由是：Because of the property type, an escrow account for taxes and insurance is required.  仔細查了查， 原來Freddie Mac 2~4單元物業房貸不允許取消托管賬戶。

可見，對於是否可以取消，多長時間才允許取消托管賬戶，各個貸款公司的政策不是相同的。

作者：建寧   2018/3/22  (轉載須經作者本人同意)