小地主學習如何找DEAL--1

當了幾年小地主了，但是從來沒有想過去係統的學習一下怎麽更好的經營出租屋。今年一個偶然的機會，參加了一個如何找DEAL的課程，因為對找DEAL頗感興趣，於是毫不猶豫報名參加。上周五剛剛上完全部課程，收獲頗多，因此想把它記錄下來，寫一個小係列，也許可以給他人一個投資入門參考。

 

過去的幾年，我找投資房的唯一標準就是看它的現金流（cash flow）和資金回報率(cash-on-cash return),所以這兩個指標是我以前一貫也是唯一用的核量方法。通過這次找DEAL的課程，我又學到了幾個其他的計算。今天我想分享的一個是租金回報率（cap rate）. CAP RATE=NET OPERATING INCOME(NOI)?VALUE。NOI就是全年租金收入扣除其他開銷。 注意，這裏沒有貸款開銷。就是不管你買這個投資房是否有貸款，都按照沒有貸款來計算Net Operating Income。我以前覺得CAP RATE主要是商業地產的一個重要參考指標，自己買single family, condo or townhome的時候從來沒想到過去用。這次了解了它的具體算法，我就很好奇的用來計算一下 2018年底買的房產。

 

Half-duplex買價13.8萬，租金$1400，地產稅$3477，保險$674，其他所有開銷$1500，那麽CAP RATE=（1400x12-3477-674-1500）?138000=8.1%。 如果你期望10%的CAP RATE， 那麽， 如果租金和開銷不變的話， 那麽，買的房價就應該是（1400x12-3477-674-1500）?0.1=$111，490；如果你期望的5%的CAP RATE， 那麽房價在（1400x12-3477-674-1500）?0.05=$222,298. 所以通過計算在不同的CAP RATE下房子的VALUE，和我的買價比較，可以得出這樣的結論：如果我們這個 區的CAP RATE 是10%， 那可能說明我稍微買貴了（多付了2萬多）， 如果這個區的一般CAP RATE是5%， 那可能說明我撿到一個好DEAL（少付了8萬多）。類似的，通過VALUE 和NOI還可以計算出一個RENT的參考值。假設$138000就是這個房子的市場價，如果這個區的CAP RATE是10%，那麽對應的租金參考值就是$1621. 如果這個區的CAP RATE是5%， 那麽對應的參考值就是$1046.

 

當然，VALUE是由市場決定，最後還是要通過CMA（comparative market analysis)來計算更精確. 出租屋也還是主要是看現金流和資金回報率，以後我還是以這兩個為主要指標，但是這個CAP RATE可以間接的提供VALUE或者RENT參考值。

 

下一次我會討論MAXIMUM ALLOWABLE OFFER (MAO).

[紅葉之]

回複 '覺照' 的評論 : 謝謝鼓勵。下一篇我會討論MAO。

[紅葉之]

回複 '墨西哥' 的評論 : 謝謝鼓勵。爭取這周末更新。

[覺照]

多謝分享，期待下篇

[墨西哥]

多分享，繼續寫。