物業增值這麽多或者現金購買之後，如何取出EQUITY：CASH OUT REFI或者HELOC？

物業增值這麽多或者現金購買之後，如何取出EQUITY：CASH OUT REFI或者HELOC？其實這個問題在今年3月份以前答案是很顯然的。但是現在RATE升高了，很多人又在過去兩年LOCK 了低利率，如果要取出EQUITY，改選擇CASH OUT REFI OR HELOC？

我們先了解一下HELOC是怎麽回事。HELOC全文是Home Equity Line of Credit，重點在CREDIT這個字。它的很多方麵都是類似於信用卡，區別在於這是以物業為抵押物開的“信用卡”，辦起來又快費用也不高（除非買點了）。大部分銀行給的是FLOAT RATE，是由PRIME RATE+MARGIN來決定的。目前PRIME RATE 在9/22號是6.25%， MARGIN是LENDER要MARK UP 的RATE，範圍在-1%-5%，一般是0.75%,看是否買點，LTV， 信用分數，LTV、LOAN AMOUTN等決定這個MARGIN是多少。

現在我們比較一下HELOC 和 CASH OUT REFI的區別。 前麵提到HELOC類似信用卡，如果一次性取出所有的額度，有的情況對信用分會造成高達60-80的DROP。在要馬上買房的時候千萬不要用，最好能提前3個月存到銀行賬號，這樣信用分會RECOVER大部分同時貸款SOURCE FUND的時候很大概率查不到是最近提取的HELOC。CASH OUT REFI對信用分不會有這麽DRAMATIC的影響。

HELOC隻有提取出來的部分交利息，不用的話，可能就是幾十或者幾百的維護賬號的費用。CASH OUT REFI是LOAN CLOSE的那天就開始算利息了。

大部分人用HELOC 是選擇FLOAT RATE，雖然也有FIXED RATE 和INTEREST ONLY的選擇。CASH OUT REFI基本上都是FIXED RATE，當然最近還有比較受歡迎的ARM。我個人喜歡30年的FIXED RATE，這樣不用擔心RATE有變化可以高枕無憂，同時30年RATE對DTI也好，在快速擴張的時候很有優勢。

HELOC有很好的靈活度，但是天下沒有掉下來的餡餅，伴隨著的是LENDER也有他的靈活度。在房市下行的情況下，可以減少HELOC的額度，甚至單方麵關掉這個賬號。CASH OUT REFI就沒有這樣的潛在問題。

具體是CASH OUT REFI還是HELOC，除了對比當時的RATE，綜合考慮上麵各自的PROS AND CONS，我覺得更重要的是要結合自己的個人情況，在手的現金有多少，之後的投資規劃是怎樣等來決定。