紅葉之
第一次開微博，希望能記錄一下自己房產投資的學習過程和心得。
（今年6月-7月初寫了幾篇關於房地產周期，頂點及未來幾年的預測，現在挑選幾篇請各位大師指導）
房地產的周期性在過去100多年都是有記錄的。最近幾篇小文都是按過去3個周期的曆史數據來尋找的規律。因為上一次周期CYCLE3和現在正在進行的CYCLE4最接近（時間好漲幅角度），所以我把從1996年1月份到2022年5月份的MEDIAN HOME PRICE 數據PLOT到一起，同時做了一個未來幾年的房價預測。
1996年1月到2022年5月的數據來自https://www.zillow.com/research/data/
首先簡單介紹一下房地產周期的4個PHASE：1. RECOVERY 2. EXPANSION 3. HYPERSUPPLY 4. RECESSION。RECOVERY AND RECESSION都是撿DEAL的時機，VACANCY比較高，但是法拍屋等不良資產也比較多，房價也是最低（當然RECOVERY房價是在回升的過程，RECESSION是房價在下跌的過程）。EXPANSION就是在供不應求的情況下，建商開始加大施工幅度，房價開始比較快速的增長。HYPERSUPPLY就是房源開始過多，房價也在高位，最終達到供過於求，房價開始下調。
封麵圖的橫坐標的0對應的是1996年，每一個格GRID是一年，312的位置對應的就是2022年，324對應的就是2023年。參考CYCLE3的數據，我預測2022年房價到頂，封麵圖的DOTTED RED LINE是我對接下來幾年的預測：會有一個和增長幅度對稱性的下調（CYCLE3就是對稱性的上漲和下跌），在2024年進入RECESSION，然後2026之後進入RECOVERY。
同時可以看看整體的走向（綠色的斜線）也是相呼應的，CYCLE3的低點在這個綠色的斜線下麵我覺得是合理的，因為上次的次貸危機衝擊太大，房價掉的超出合理範圍。
值得注意的是，這個是對全美房價的統一預測，具體到每個城市，甚至同一個城市的不同區域，跌幅程度都會不一樣。而且任何時候都有DEAL，尤其在通貨膨脹這麽嚴重的情況下，地產還是最好的抗通貨膨脹的資產。
所有的小文都是個人觀點，不作為投資建議。
