小地主學習如何找DEAL--2

把CAP RATE放在第一個寫是因為它簡單但是又可以靈活運用，那麽今天要和大家分享的MAXIMUM ALLOWALBLE OFFER（MAO, pronounced as MAYO）雖然是在第二個要介紹的，卻是我最感興趣的，因為這個對我來說是一個全新的專業術語。不過，就像CAP RATE我有充分的理由不知道這個概念 因為它大部分用在商業，MAO，一樣的，是因為它更多的的被WHOLESLAER OR FLIPPER應用。

 

什麽是MAO呢？簡單的來說，就是買方能承受出的最高價格，WHOLESALER/FILPPER一般用70%的原則來計算自己能成交的最高價格，老師上課給的公式就是MAO=70%x ARV(after repair value)- repair cost。剛剛接觸到這個概念以為這個公式就是固定的了，結果在小組討論的時候，M同學說加州一般能有85-90% 的ARV就不錯了。所以，我當時總結MAO實際上就是在滿足WHOELSALER/FLIPPER設定的minimum profit（MP）下願意出的最高的買價。隨後，我在網上查了一下更多的信息，發現每個人對MAO的計算公式都或多或少有區別，有的人用70%的原則，還有的用65%，有的人除了減掉repair cost，還會減掉所有其他的持有成本，包括涉及到的closing cost。這個MAO有這麽多因人而異有不同百分比的算法，就其原因是因為1. 這個剩下的百分比是用來COVER利潤和其他費用，那麽房價不一樣，要達到類似的利潤，這個百分比就得不一樣。比如，買$10萬的房子，用65%的ARV來算MAO,那麽FLIPPING利潤最高就是$35000-other cost如果是$100萬的房子，那麽就算是用90%的ARV來算MAO，FLIPPING利潤最高可以有$10萬-other cost。這也解釋了為什麽西海岸FLIPPING可以用90%的ARV. 為了減少confusing消除變量，我總結了這樣一個公式：MAO=ARV-repair cost-MP-all other related cost(holding cost& closing cost etc.).

 

那麽這個MAO和找DEAL有什麽關係呢？首先，我要在這裏推薦一個老師在找DEAL課程裏分享的非常有用的計算器，https://rehabfinancial.com/house-flipping-calculator 大家可以去感受一下，FLIPPING都有一些什麽持有成本。這是用來計算FLIPPING HOUSE 的利潤，也可以自己根據自己PROFIT的目標，來調整purchase price.但是，大家可以靈活運用。如果是買投資房出租，那麽這個PROFIT可以看著是用來計算買價（MAO）對應的EQUITY。當然，也可以用我總結的那個公式來直接推算買某個房產的EQUITY（用EQUITY代替MP）,變成是EQUITY(OR MP)= ARV-repair cost-MAO-all other related cost.請注意，如果是出租，我覺得那麽暫時可以不用考慮closing cost.

 

MAO的分享，是希望給大家提供從另外一個角度來看自己買的出租房是不是一個好的投資的同時一起來討論對MAO的理解和運用。我自己的理解是，因為MAO是和PROFIT/EQUITY掛鉤的，每個MAO背後對應的是一個具體的PROFIT OR EQUITY. 那麽PROFIT/EQUITY越高，就越可能是一個好的DEAL。