現金買NEW CONSTRUCTION出租房如何在CLOSE 20天實現無窮回報

剛剛看到JENNING大師最近的案例，我也來分享一個最近類似操作的案例。相比二手房的BRRRR,新房我們可以BRRR。掌握了這個方法，POTENTIALLY 可以節約$5000左右，加上無窮回報。

去年7月份簽下的合同$350K，今年8月低過戶。租金$3100, 地稅是購買價格的1.5% ， HOA 大概$210/月，保險$114/月。9月20號CASH OUT REFI 成功， APPRAISED VALUE $488k, 成功拿出了所有本金，而且每個月還有現金流幾百。這就是我之前的小文介紹過的空手套白狼。這個方法很多人是通過翻新破舊的老房子來實現。過去兩年買新房的，隻要不是QUICK MOVE-IN的新房，其實基本上都可以做到，但是很多人不知道可以這麽做。

現金買房立馬CASH OUT專業用語是DELAYED FINANCING.之前的FANNIE MAE政策是要6個月之後CASH OUT REFI才可以用MAREKT/APPRAISED VALUE來貸出75%， 6個月之內的DELAYED FINANCING就隻能按PURCHASE PRICE來貸75%。這個政策比較新，好多人不知道，錯失了好RATE，損失了那出本金繼續滾動的好機會。

簡單總結一下，這個操作需要幾個條件：1）CLOSING的時候房屋增值35%+左右 2）能先用現金CLOSE 3）看個人的DTI，CASH OUT REFI的LOAN CLOSE之前房屋可能需要已經出租

如果能滿足這些條件，收獲是：1）所有本金全部拿回還有正現金流，回報無窮大 2）少做一次貸款，省下了差不多$5000的CLOSING COST（因為少了第一次PURCHASE的貸款費用）。

要在新房CLOSE20天就成功拿出本金，除了在CLOSE之前就開始申請（今年的形勢基本上是LOCK越早RATE越好），中間好些環節也要做到非常緊湊。

謝謝大家的討論，補充一下本篇主要目的：

1. 不管新房還是二手房，DELAYED FINANCING不需要等6個月，甚至CLOSE之前幾個星期開始申請，交房幾個星期之後就可以貸出75% APPRAISED VALUE 或者PURCHASE PRICE+CLOSING COST+PREPAIDS FEE+POINTS FEE,WHICHEVER IS LOWER.

2.如果符合增值35%的新房或者二手房購買，CASH OUT 75% APPRAISED VALUE還有現金流，如果能做到現金購買，可以少付一次LOAN 的CLOSING COST，大概$5000