房市心得點滴
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經常聽到有人說我買房了，問：買的什麽房？答：獨立房，也有答：聯排房， 也有答康鬥。再問：這幾種房之間究竟有什麽不同？能回答出的人很少。其實獨立房（Single Family Residence, 後文中將用SFR代替）還是聯排房（Townhouse）或康鬥（Condo）究竟有什麽不同，不僅我們來自異國他鄉的移民不容易搞明白，就是土生土長的原住民，甚至地產行業的專業人員也有很多說不明白的。我知道的甚至有的專業物業管理經理都沒有搞清楚其中的不同。曾經有物業管理經理跟我談他管理的物業，當問到他管理的是什麽樣的物業時，其回答：聯排房（Town House）。這麽說的人我可以明確的說，他肯定是沒搞明白加州房產的法律擁有形式。
在加州，擁有房屋的法律形式隻有4種。
1. Condominium.
2. Planned Development.
3. Community Apartment Projects.
4. Stock Cooperatives.
我們大家常講的聯排屋或獨立房其實都不是擁有房的法律形式。聯排屋和獨立房都是大家根據房子的外觀來叫的。房產的法律擁有形式是不可以以其外觀來稱呼的。
真正在加州最常見的 擁有房子的法律形式其實隻有上麵說的1和2 兩種。3 的形式目前南加州隻有Long Beach和 Pasadena 有，是一種以租賃權利的擁有形式擁有房產。 4 的形式目前在南加州隻有Laguna Wood 的老年公寓是這種形式。是以共同擁有股份的形式擁有房產。因為3和4 我們在房產買賣中不多見，就不贅述。所以隻簡單就我所知的關於1和2 這兩種常見的形式說明一下。希望對大家有所幫助。
1. Condominium：就是大家平時稱的Condo，（康鬥或公寓房）是房主隻擁有房子牆壁以內的空間（ Airspace）。房子以外，房子的整個建築框架、牆、屋頂、地基、院落，地皮，車道，小區公共區域都是與小區內所有其它住戶以 Tenants in Common的形式共同擁有。形象比喻一下，房子除內部空間以外的所有物業的擁有權就像一個大蘋果派，作為其中的一個房東，你擁有你的一塊蘋果派，這些小塊的蘋果派都放在一口大鍋中，其中一塊派是你的，但你卻永遠不可以把它單獨拿回家，就是說你永遠不可以獨立擁有。
2. Planned Development ：是房主獨立擁有整個產業的所有權，包括房子外部、內部、屋頂、車道、院落等等… …這是我們通常說的法律意義上的獨立房。很多人買了外觀看起來沒有共用牆的房子就以為自己買的是獨立房。在加州有很多外表看起來獨立，沒有共用牆，但擁有形式卻不是獨立房，不是法律形式的獨立房。同樣，加州也有很多外觀有共用牆但法律擁有形式獨立的獨立房。
“聯排房”這個名詞在加州的房產法律擁有形式中不存在。即使是”獨立房”這個名詞據說也被加州房產協會認為是不很恰當的用詞，今後慢慢會被Planned Development所替代。
怎樣辨別您買的或要買的是什麽擁有形式的房產呢？
一般經紀人辨別房子的擁有形式可以根據房子的Parcel No （APN）號碼來判斷。通常以9字開頭的APN號碼都是康鬥。SFR有5,1,4 等不同的號碼開頭。但這個方法不是百分之百有法律依據。最有法律依據的判斷方法還是要看房子的房契（Deed）和你要買的小區的HOA的CC&Rs（ Convention Conditional and Restrictions）。 有時候隻看其一也不能準確判斷，要兩個文件一起看。 看Deed上房子的Legal Description, 有時候這部分如果描寫的不是很清楚，這時候就要看CC&Rs上HOA擁有的內容。
還有一點要指明，有HOA的小區可以是獨立房也可以是康鬥。很多獨立擁有形式的小區都有HOA，但這種HOA隻擁有小區內房子房型圖（Track Map）之外的區域。所以房子有否HOA也不是判斷是否法律意義上的獨立房的標準。
補充：我這幾天在查房產資料時，看了20套目前在市場上賣的房子，就發現了至少有5套房子在Prop Sub Type這一欄裏是錯的。本來是康鬥，可經紀人寫的竟然是SFR。很驚訝竟然有這麽多經紀人隻根據房子有否共用牆來判斷房子的類型。這種錯誤不隻是簡單的無知，同時也損害了買房人的利益。所以我說小心！你買到手的究竟是什麽房，千萬要多做功課。
Jenny Shang 原創 (本文僅適用於加州）
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condo 和 coop的不同處：
condo擁有tittle，也就是說房主獨立擁有至少房子的內部空間。有更多自主權。
coop隻有居住權，自主權更少些。
如果您真要在Laguna woods 買房我就多說幾句，那裏的房子要55歲以上的人才可以買，並且賣房時也要賣給55歲以上的人。也就是說您將來賣房時可選擇的賣方市場比較小。
作為房屋使用者您將房產分為獨立和不獨立兩類應該不算錯。而且根據房子有否drive way來決定是否康鬥或獨立房，這個方法簡單而直接，很可愛。但作為經紀人這樣判斷就離被起訴不遠了。:-)
你說的3和4包含在condominium，簡單的說房子就是兩種，獨立和不獨立。
四周都沒有牆和人共用也不見得就是single family，特別是新蓋房，地很小，也被劃歸於condominium。不是很專業的人也可以區別這兩種不同形式的房子，外表一看，車庫前沒有driving way，基本可斷定這不屬於single family，即使四周的牆和鄰居不連接。
Single family
Condominium
回複isuiyi, Townhouse 的共用牆一般是由兩家共同擁有，但也有小區是HOA擁有。這個需要仔細讀HOA文件。
專家這麽一講，我徹底懵圈了！