租控，地產新法，加州房東看過來

 

先說明一下，本人隻是房產經紀人和Broker而不是律師，沒有資格給予任何法律建議。隻是就個人理解的新簡單說一下。我本人沒有時間也沒有興趣做PM。就是覺得國人做房東的很多，作為同胞既然知道就覺得有義務提醒一下。我這裏如果能夠為做房東的朋友們起到提醒的作用就到達了我寫此文的目的。如果您有更詳細的問題建議您找房產律師谘詢。

 

租控允許的漲租值

5%+每年當地通脹率，或不超過10%。哪個數值低用哪個。例如我們Orange County今年的通脹率是3.3%。所以您房產租金可漲的空間就是您目前房租的5%+3.3%=8.3%之間。如果這兩個百分比加起來超過10%，就用10%。

提醒：如果您多年沒漲租，不可以一次性將多年未上漲的房租在今後某一年內一次性加在一起漲。每年的漲租一定不能超過5%+ Current Year Inflation Rate (Percentage change in the cost of living) 。

隻要是同一個房客，即使該房客搬出您的產業之後再搬回來，也要不可以漲租超過5%+ Inflation rate。

 

Rent Control限製範圍

受Rent Control新法限製的房產:

·        15年以上房齡

·        非獨立房（不可以單獨買賣的房或單元）

·        房客已經住滿或租期已超過12個月

不受Rent Control限製的

·        15年以下房齡

·        獨立房（SFR，指任何可單獨買賣的房產）房東不是法人公司（Corporation）或房地產投資信托（Investment Trust）

·        房客租住時間少於12個月

·        房東與房客同住，但共用同一個出入門，出租不多於2個房間或單元。或Duplexes中房東自住其中的一個單元。如不是Duplexes房東房客使用不同出入門(例如自住房院內加蓋的獨立單元)，則部分被新法限製: 受漲租rate限製，但不被Just cause限製。例如，您家院子裏加蓋的單元的住客，您可以無理由的結束他的租約，但不可以隨便漲超過5%+inflation rate的房租。

 

今後房東不可以無理由（Just Cause）結束租約。

因房客過失結束租約的條件沒有太多變化，還是老套路，違反租約或利用出租房進行犯罪活動等等，這裏就不多說了。

非房客原因房東要結束租約可以有以下3個理由（隻說與房東有關的）

1.       自己搬入自住，或配偶，伴侶，或子女，孫子女，父母，祖父母等搬入。

2.       不再繼續出租生意 Quit business。注意：Quit Business≠ Selling Building. 賣了出租房，房客還是要繼續隨著房產到新房東手上。所以這裏說的quit business是指類似讓所有房客搬走，讓出租房空置。

3.       大規模裝修（Substantial Remodel）

非房客過錯解除租約的，Orange County的房東要在給書麵通知的15天內提供一個月的房租作為補償。據說LA county這個費用會更高。

個人感想：看起來今後出租房新租客最好簽約11 個月，房客好再續租，否則過了12個月再想換租客是難於上青天了。

 

RCJC租控告知表格一定要送達現房客手中

新法規定所有的加州房東要將租控新法告知給現房客。無論您的房產在與不在新法的管控之中都要告知房客。房東將新法告知給目前的房客的最後期限：獨立房今年（2020）一月一日前，非獨立房今年（2020）7月1日前。就是說在這些日子之前要將RCJC（Rent Cap and Just Cause Addendum）加州房管局專門為此法出台的表格寄給現有房客。

如果您的房子是由專業經紀人在幫您管理，您則不必做任何事情，專業經紀人會幫您搞定。並且今後的出租合同都會自動帶有這個RCJC表格。如果您是自己管理您的出租房您可以點這個鏈接：

https://www.car.org/-/media/CAR/Documents/Transaction-Center/PDF/Standard-Forms/December-2019-New-Forms-Release/RCJC-VERSION-3-FINAL.pdf?la=en&hash=A27574ACB323EB0C06E7988E987E51BF5807BD6F

按著表格的樣本自己照葫蘆畫瓢一個。送達表格後記得留檔您寄送表格的證據。

 

今後查租客的Back Ground時新法要求

1.       需先查Income和Credit 之後，如果客人符合您的要求，才可以繼續查Back Ground Check.

2.       如果雇傭第三方查租客的Back Ground, 加州新法要求要書麵告知客人。加州房管局為此出台的表格是Notice Regarding Background Investigation.

我Google了沒有查到公開的這個表格。經紀人專業用表網站有，但按要求不可以給非現有客人，否則我是很願意與大家一同分享的。可能是新法剛推出，估計隨著時間會有人發到公共網站上來。

 

今後不可拒絕Section8 的租客

拒絕就是收入來源歧視，如果接到Section8的租客電話或問詢，千萬不要拒絕！據說加州房管局會派出很多Testers，如果您同時收到2個租房申請，其中一個申請人是Section8，那您拒絕的時候一定要有一個非常靠得住的理由。否則會有麻煩。

祝房東朋友們好運！