我在夏威夷
夏威夷房地產投資
上文問題回答：1，哪裏公寓好出租？這個話題太大了，就這個Waianae區域來說，公寓不多，都在好出租的區域。
2，這個其實不是問題，是網友說在Waianae住了7年了，海邊有很多無家可歸者，而且隻有一條路交通擁擠，所以不推薦。他是自己住在哪裏當然比我有發言權，也給大家提個醒。也歡迎更多的夏威夷的朋友一起討論。同時我要說明的是，這個區我隻推薦退休，海邊的無家可歸者我的研究是沒有發現治安上的問題。當然這也回答了第三個問題就是不建議購買海邊的房子。隻有一個93號公路到檀香山去，所以如果你是去住在哪裏在別處打工就麻煩了。我去哪裏很多很多次從來沒有遇到過交通擁擠，但是目前市裏在討論另外開一條路出來，不僅僅是緩解交通，主要是萬一有事的話有備用線路可用。
3，上文後有人建議我組一個夏威夷購房團，實話實說我真沒有多少動力幹這事，不過我還真希望我周邊多一些大陸來的說得來的朋友可以玩。我就開了一個群，是公開的，也不用申請，我不知道有沒有必要設一個群。
http://www.wenxuecity.com/groups/index.php?act=groupview&gid=3033
今天我們講的區域是一個完全是在地圖上規劃出來的城市，Kapolei，目前也號稱是Oahu第二大城市，是Oahu發展最快速的城市是毫無疑問的。全島80%以上的新建房都在這個區域。這個市本身包括了大家平時所說的Kapolei，Ewa beach，Makakilo和Ko Olina
Ko Olina是Waikiki之外唯一的一個區域規劃是度假區的小區，有四季，迪斯尼等四大酒店，有一些公寓和商業區，海灘，高爾夫球場，這裏是法定可以做短租房的區域。我一個朋友大款，每年都會帶全家到這個地方的迪斯尼酒店住一個月。很漂亮，遠離城市的繁華又具有Waikiki一切的方便和美景。孩子們還有地方可玩。當然這個地方是完全人工建設起來的。
整個這個城市都是人工規劃建設起來的，這就有點像中國的深圳了。很久以前這裏是個小漁村，就是紅線區域的Ewa beach，後來成為幾千農工居住的棚戶區，50年代末夏威夷大發展的時候就開始擔心檀香山無房可住要在這裏規劃第二城市，但一直到80年代末隨著主產業菠蘿和甘蔗的敗落，大片的農田荒蕪，這些土地的擁有家族開始加速推進城市規劃的批準實施，89年第一批經濟適用房上市隻賣給第一次購買自住房的低於一定收入的家庭，因為房子和需求的巨大差異，開啟了夏威夷特有的搖號抽獎賣房方式。四室三浴2000平左右的單家庭售價當時隻有10萬左右，今天價格已經到了80多萬了，2010年人口普查的時候整個城市大約5萬左右，現在預估超過10萬人了。這裏有個短視頻，你可以看到這個城市的發展。
這個市Kapolei是規劃新起的名字，Kapolei地區的建築開發也主要是由地主自己下屬的開發商進行的。Ewa Beach一帶除了地主自己的建築商之外，日裔的建築商也在80年代的農業衰落潮中購買了大量的蔗田建築開發了Hoakalei社區，主要是以度假村式社區為主要開發目標。配置比較高，價格也比較高，不需要抽獎。以Ocean Point為代表，但是也要排隊。除此之外這個城市的所有新建房屋都是有一年的自住限製的，基本都是需要抽獎的。整體新屋有兩類，1，經濟適用房，價格比正常價格便宜30%左右，你需要收入低於某標準，我記得我查過好像是家庭16萬以下。現在夏威夷9萬多就屬於低收入。這個絕對是需要抽簽的。2，自住房。這個沒有收入限製但是因為需求大於供給所以也需要抽簽和排隊，以前是都需要抽簽，現在個別項目隻需要排隊。價格越低的排隊時間越久，比如50多萬的單家庭Seaside社區，17年我去問的時候需要排隊兩年，兩周前我去發現該抽簽了。
新房的價格怎麽算呢？16年66萬的新房開發商的價格是每個月漲3000千，所以如果是兩年後交房子的話你就要多付7.2萬價格不可以商量的。
記得我剛剛來夏威夷的時候，我好喜歡這個城市啊，街道橫平豎直寬敞漂亮，一個個小區都整潔幹淨美麗房子很新，我最推崇的realtor對我說不能去哪裏買房，哪裏都是些沒錢在市區買房的人的年輕人跑出去，有工作的時候開豪車胡吃海喝，2010年的時候到處都是法拍房，房價一塌糊塗。我相信他說的是事實，但是還是無法抑製我的好奇心，我開始一方麵在網上搜集各種數據，一方麵實地考察，每個周末都跑哪裏去看房，和show房子的經紀人，和看房的顧客等等逢人就搭訕討論交流。我發現事實並非像我的realtor所說，雖然他是一個非常令人尊重和有經驗誠實的在全島都有影響的40年經曆的老經紀人。
1，幾年前很多夏威夷還依然把Ewa beach叫做窮地方，窮人。這幾年我感到有些改變因為Kapolei市區的人口快速增加，影響在增加。
2，這個城市是全島獨棟房屋租售比最好的地區。
3，這個城市正在變成新的富裕中產的聚居地。這裏遍布的高爾夫球場就說明了這一點。
4，2008年的房地產泡沫影響在這裏也沒有說的那樣，雖然法拍的比例相對高一點，但是整體房價也就跌了10%，隻是交易量大幅降低。我遇到的一個老居民還抱怨2011年的時候還想再跌一些多買幾個房子，但是一直就不跌不漲，隻是也沒有幾個賣的。
我們我們看以下我做的一個數據圖，Waianae當之無愧是窮區，全區貧困線以下人口高達27%，主要是一些太平洋血統的（或者說夏威夷血統的），在這個區的人口占比高達35%。而Kapolei國外出生的人口占20%，中位家庭收入超過檀香山更遠遠超過全島平均水平。受教育程度高，年輕有活力，就像這個城市本身一樣。適合家庭移居。
這裏交通很方便，20分鍾到機場，25分鍾-30分鍾到wakiki，附近有水上公園，10分鍾到珍珠港，大部分居民都是在這個城市之外上班，雖然說這裏有不少的公司搬入還有工業園區，但整體上人口的入住速度大於就業創造速度。因此如果你準備要去檀香山上班，那麽你就要注意交通問題。不少的人選擇避開交通繁忙的工作時間。
這裏主要是單家庭和連棟，單家庭價格從50多萬到100多萬，realtor在這幾年可以說是十分感歎，竟然Ewa Beach的房價也過米了。聯棟價格在40-60萬之間，有一些低層公寓但不多。能夠看到老房子的基本就是我畫的Ewa Beach的老區。這裏有夏大的一個校園區。軍隊駐地近也是他們租房和居住的主要選區
雖然不如mililani好出租，但是這裏常年出租市場也非常強，關鍵是同樣的房子這裏的租金最好。主要是人員大量流入還有周圍的軍事基地，我的經驗，好房好出租，多好的房子都有人租。 我就有倆房子在這個區。
如果是投資，這裏要比Waianae好太多了。而且現在在修一個有軌鐵路，說是2021通車，夠嗆，不過肯定會通，就是waikiki到kaipolei。
過去夏威夷的富人隻喜歡住東邊，現在這裏是越來越受歡迎。價格隻有東邊的五分之三，我相信會有很好的回報的。
