記我升值最高的一個投資房

買這個房子的過程有點違反常規。一般房子買賣都是通過MLS，這個房子卻是個例外。話說十年前的一個晚上，我在網上瞎逛，在Craigslist上看到有一個賣房的廣告，是一個condo，1068sf，要價$115K。算了算均價$100/sf多一點，這在南加可是不多見，雖然廣告上說有很多deferred maintenance（年久失修），但算上裝修$20/sf, 也不失為一個deal！

 

第二天，我半信半疑地打通了聯係電話。原來是一個realtor要賣他的一個投資房，現在房租$1200。南加還能找到1% rule的投資房，真的很難得！我跟他說，我要了！於是約好時間去看房。房子狀況確實比較差，很久沒維護了。裏麵住著老墨單身媽媽，帶著三個十多歲的孩子。已經住了十幾年了，房東也換倆茬了。雖然她不會講英語，但人還算謙和誠懇。

 

當時兜裏其實沒啥錢，東擠西湊也就兩三萬塊，必須貸款。那時的貸款挺嚴格的，必須要50+%的owner occupancy rate。賣家說，這個社區的owner occupancy rate不夠50%。當時他的朋友在這個社區有一套出租房，他讓朋友把primary residence改到這裏，就夠50%了。我將信將疑，有這麽巧的事？這麽操作行嗎？Anyway，又不是我造假，能讓我貸款就行。

 

這個房子就這樣買了下來，總計投入$28K左右。房客接著住，租金$1200照舊。房客很老實，每個月的第五天會準時把租金打到我的銀行賬號上去。

 

這個房子貸款利率比較高，5%。在2015年的時候做了一次refi。由於隻有八萬多的貸款，做refi需要自己掏closing cost。於是在broker建議下，貸了12萬5，利率降到4%，拿回來4萬多。很開心的是，前期投入完全收回了，而且這4萬多不用交稅，可以隨便花。後來才明白這就是著名的BRRRR裏的常規操作BR。

 

由於房子的狀況比較差，我也不太好意思漲房租。十年間隻漲了三次房租，從$1200漲到$1500。市場價已經漲到$2000左右。雖然房客並不在意一些小問題，能不找我就不找我，但由於房子狀況實在很糟糕，每年總會有一兩次不大不小的問題，比如漏水。洗手間漏過，廚房漏過。最嚴重的的一次，二樓洗手間漏水，從樓下天花板往下流。水閘是跟鄰居共用的，也不好意思長時間斷水。於是，在晚上八九點鍾，我不得不叫上handyman一起去修。30邁，去一趟也不容易。每次也隻是小修小補，頭痛醫頭，腳痛醫腳，治不了根。很是頭痛。想把它徹底裝修一下，減少維修的麻煩，同時把租金提到市場價。但是房客經濟上也不寬裕，即便裝修了漲太多租金他們也付不起。我臉皮薄，也不好意思強行趕人，隻能耐心等待時機。

 

機會終於來了。去年九月的一天，房客的女兒給我發短信，說廚房又漏水了。以前的漏水問題，隻是做些簡單修理，從沒有做mitigation，把漏水的地方拆開烘幹。這樣做其實是很不專業的。不烘幹，可能會發黴，造成更嚴重的問題，甚至可能會影響身體健康。好在房客也不講究，能給他們修好他們就很高興了，從不追究是否發黴的問題。

 

跟以前一樣，我先讓handyman過去看一看。Handyman看後說，廚房的水龍頭其實一直在滲水，櫥櫃已經爛掉了，櫥櫃下麵全是黴。已經沒法修了，隻能把櫥櫃換掉，至少兩三千。我聽了，不驚反喜。這個機會可以好好利用一下，讓房客離開，實施我翻修漲租的計劃！我讓handyman把情況向房客解釋一下。然後跟房客說，你看，這次看來挺嚴重的。我得叫mitigation的公司來烘幹，不然可能會有健康問題。以前用過這種服務，他們的破壞力極強! 前年有一出租房的garbage disposal壞了，也沒漏多少水，他們來了後，把櫥櫃全拆了，廚房的瓷磚敲碎，牆割開一尺高。烘幹後我不得不找人重做廚房，前後折騰一個月。廚房也沒法用，隻好給房客一些折扣了事。這次我叫mitigation公司來，就是希望能發揮他們的破壞力，把工期拖得越長越好。這樣我可以跟房客說，不好意思，您另尋住處，等我修好再說吧。

 

Mitigation公司果然不負所托，把櫥櫃全拆了，廚房的tile也都揭了，牆也割開了。整個廚房用油布隔起來，完全不能進去。還沒等我跟房客說，房客主動跟我說，沒法住了，能不能搬走。我故作沉痛地說，你們已經在這裏住了十幾年了，準時交租，從不拖欠，你們走了，還真有點舍不得。但是，天下沒有不散的宴席，這樣吧，你們就盡快找房子搬走吧。如果你們能在十天內搬走，我給你們付一個月房租！我給他們獎勵是為了能讓他們盡快的挪地方，我的裝修工可以開始工作。

 

房客果然很快搬走了，他們的新地方租金是$1950。以前總覺得他們經濟不寬裕不好意思漲租，看來我有點低估他們的經濟實力了。

 

這時我想做1031 exchange了。因為這個房子比較老，HOA月費接近$400，HOA管理比較差，整個小區顯得有些破敗。房客整體素質不太好。恰好有傳言1031 exchange的政策可能有變。於是想在政策改變之前用一次，換一個好一點的房子。我的裝修工很給力，很快把房子全部裝修了一遍，新櫥櫃，新地板，新油漆，新窗戶，新樓梯地毯，破破亂亂的房子煥然一新，連車庫也弄得漂漂亮亮的。我買了新電器，洗碗機，爐子，冰箱，洗衣機，烘幹機。市麵上小區內一個相似的房子要價35萬，我估摸著我這個可能能賣高一點點。刨去commission和貸款，估計能拿到20萬出頭。在裝修的過程中，我四處找房子，準備做exchange。後來誤打誤撞買了一個期房。這是後話，以後再講。

 

老婆看了裝修好的房子，卻改了主意，不想賣了。她的想法跟本壇某佬相似：這個房子地稅很低，一年隻有一千五，換房後這個低稅率就沒有了，太可惜了！想想老婆從不上本壇，也從不插手房地產的事情，能無師自通真是難得！

 

於是開始貼廣告出租。這時已經是holiday season，費了些功夫，找到一對年輕夫妻元旦後入住，租金每月$2050。

 

整個過程三個月左右，裝修費，新電器和三個月的空置期大概花費三萬，從保險公司拿到5000，實際花費兩萬五，房租提高$550每月，以後的維護也會輕鬆很多。總的來說還是很值得的。而且這個房子市場價現在已經躥到40萬出頭，是原來的三倍多，可以說是我升值比例最高的一個投資房了。