宇哥
南加小地主記錄一下地主生涯
收入是房租；cost包括：維修，地稅，貸款利息，HOA，折舊，travel， mileage，meal （50%），廣告費用，保險等。如果收入減cost算出來是正的，就是有淨收入，按Ordinary Income報稅；但是如果算出來是負的，不能從ordinary income裏抵 （兩種情況例外：1.real estate professional可以deduct所有rental loss, 2.收入比較低可以deduct up to $25000 rental loss），隻能carry over到出租房盈利的時候從盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果賣了房，loss還沒有deduct完，可以從賣房的property gain裏deduct；如果賣房的property gain 還不夠deduct 以前的rental loss，可以從賣房那一年的ordinary income裏deduct；如果賣房那一年的ordinary income都扣完了還沒有deduct完，可以從下一年的ordinary income繼續扣。如果你要抬扛說，到死了還沒deduct完，我很遺憾的告訴你，不能延續到你娃讓你娃接著deduct
關於QBI (Qualified Business Income)，如果投資房有盈利（收入減cost後大於0），可以考慮用QBI, 頭20%免稅，但是要求每年至少有250小時花在投資房上，2018年不需要記錄這250小時，2018年後需要記錄；並且收入不超過41萬5 。QBI從31萬5開始phase out，到41萬5完全phase out （numbers are for couple，single減半）
關於投資房折舊，無論你報稅時是否報折舊，賣房時IRS都按照你折舊過了來計算你的收益。所以報稅一定要報折舊。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折舊，按幾年折舊，請看：https://www.irs.gov/publications/p527。對於有一些沒提到的東西，基本原則是，可以報成cost的，盡量報cost；能早折的不要晚折；因為這樣可以早點抵稅，把錢留在自己兜裏
。 關於折舊，還有一個條款Section 179，可以把本來需要逐年折舊的東西一次性折完。具體請看：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650
Q1: 問一下，算上折舊就是負數了，會不會有麻煩啊？去年半年沒有租出去，所以沒怎麽掙錢。不算折舊勉強持平，算了折舊就是負數。
答：不會。據統計，一半以上的房東在報rental loss，特別是在出租的頭幾年。
Q2: 請問如果比如房客搬走了，但是沒有找外麵的人來打掃，自己花了幾天時間打掃如何算費用抵稅呢？
答： 不可以，自己幹的不能計入費用。除非，開公司把出租屋放進去，給自己開工資，就可以把這部分工資作為cost，從公司利潤裏扣除。但是給自己開的工資又屬於Ordinary Income，還是需要繳稅。這就比較複雜了，超出了樓主作為業餘地主的知識範圍，抱歉無法做進一步解釋
Q3：請問去年買了一個小房子給父母住，父母也不給我房租的。是算投資房嗎？也能算折舊和cost嗎？還是把它算成自雇公司辦公地點更合適？
答： 不能算投資房。算成辦公地點也有很大的風險，可能被audit
Q4：地板是需要折舊的。那按多少年什麽方法折舊呢？網上說和房子一樣按27.5年折舊，這不合理吧？出租房的地板撐不了那麽久呀，報稅軟件上也沒有27.5的選項。至於冰箱是不是就直接expense好了
答：地板算improvement。27.5是default，TurboTax裏不用選. 冰箱算5年期折舊。Section 179把很多要逐年折舊的東西可以一次性折完：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650。
Q5: 有loss的前提下冰箱expense好還是折舊好？
答：差別不大，看你什麽時候開始盈利。不過還是直接作為expense扣除好，早點盈利就可以早點抵稅了
Q6：12月開始換地板，一月初弄完，費用主要發生在去年12月，應該報在2018還是2019裏？
答：哪一年付的就按哪一年報
Q7：自己換的地板人工能不能估算後計入成本？
答：不能，同Q2自己打掃的情況
Q8：房子買價可以包括closing cost嗎，可以折舊嗎？
答：是。closing cost是作為房子的cost basis的一部分，可以折舊。https://www.cspcpa.com/2014/04/14/tax-treatments-of-closing-costs-and-other-items-when-purchasing-investment-properties/?
Q9：Turbotax對於什麽情況下出租房能用QBI的解釋。沒有提到過250個小時的啊
答：2019年版Turbotax確實沒提到250小時的要求(它有一個選項讓你選要不要用QBI報)。但是250小時確實是IRS的要求：https://www.pscpa.com/irs-provides-qbi-deduction-guidance-in-the-nick-of-time/ "For taxable years through 2022, at least 250 hours of services are performed each year for the enterprise, "
Q10: 去年折舊用的base算錯了，可以今年改成對的麽？
答：可以今年改成對的，並且amend去年的tax return
Q11： land value 是看買房那年的property tax 上的值還是租房那年的啊？
答：買房那年和租房那年不是同一年嗎？你是說自住房改出租的情況吧。那就用出租時的market value乘以一個比例；比例可以用租房那年的property tax statement上的比例
Q12：自住房Heloc的利息現在是不是不能抵扣收入稅了
答：看HELOC的錢用來幹嘛了；如果是用來improve自住房，比如加一個房間，利息還是可以deduct，如果是作為日常生活花費，並不是花在自住房身上，利息就不能deduct
Q13：幾個投資房，是不是算一個整體的收入/支出。還是單個單個算？
答：先單個算，再加總
Q14: 幾個投資房合起來報稅，賣房時怎麽做separate depreciation recapture
答：多個出租房合起來報稅也是要先單個算收支的，depreciation也是每個房子單獨算的。出租房合起來報稅隻是把每個房子的淨利潤（或虧損）加起來而已。每個房子每年的折舊是多少都有記錄的，賣掉某個房子後depreciation recapture挺容易算的
Q15：我又上irs仔細看了一下，幾個出租房合起來報稅是需要申請grouping activities才可以互抵，不然是separate activities。file的表是469(C)(7)(A)election。能這麽file的前提之一是房地產從業者。如果這樣就滿足不了了
答：你知道的，Rental Loss 通常是不能從Ordinary Income裏deduct的。但是有兩個例外，其中之一是職業房地產從業者，但是有個條件是他們一年至少有750小時的時間花在這些出租房上。這些人在報稅的時候就需要考慮把幾個出租房作為一個整體合起來報，來滿足這個時間上的要求。這跟我們業餘地主把房子合起來報稅是不一樣的。他們是要把Rental loss用來抵Ordinary Income的稅。比如一個房地產經紀自己有幾個出租房，這些出租房有虧損（Rental Loss）；同時他買賣房子有收入（Ordinary Income），他們要把出租房的虧損從買賣房子的收入裏扣除來報稅，就要選這個469(C)(7)(A) election。對於我們業餘地主來說，一個房子的虧損是完全可以從另一個房子的盈利裏扣除的。如果你不特意把出租房分開報稅，在TurboTax裏是自動把所有出租房的收益加在一起的。
Q16：請教是不是隻有出租房賣房子的時侯需要報depreciation？自注房賣房子的時侯是不是就沒有這個問題？那出租幾年然後再自住的情況呢？多謝！
答:出租房報稅才可以報depreciation，自住房不可以。出租幾年再自住的話，出租的時候報depreciation，自住的時候不報
Q17: 出租房depreciation是要從第一年就開始報嗎？還是可以選擇哪年開始報？比如我第一年裝修很貴，完全可以 抵扣盈利。可否從第二年開始報？
答：從第一年開始報，不報就lose一年。報了有loss沒關係，Carry over 到下一年從利潤裏扣除
Q18：自住房賣掉之後的gain需要繳稅嗎？
答：如果你過去5年裏自住時間達到或超過2年, 可以頭$250k (single) 或$500k(couple) 的gain不用交稅，超過的按long term gain繳稅
Q19：出租房轉自住房賣掉之後的gain要繳稅嗎？
答：gain要按照出租時間和自住時間的比例拆分，自住的那段時間可以有$250k (single) 或$500k(couple)的免稅額；出租那段時間的gain要繳稅。
Q20: 自住房出租一個房間，哪些可以抵稅
答：用於該房間的修理可以抵稅。水費，電費，貸款利息，折舊需要拆分為兩部分：自住的部分和出租部分。出租的部分才可以抵稅，自住的部分不能抵稅。拆分的方法通常有兩種：1）出租房房間數和總房間數的比例；2）出租的麵積數和房子總麵積的比例。
Q21：出租房屋頂壞了，保險公司付了$12000，我自己付了deductible $1000，房子improvement部分增加多少？多少可以用來折舊
答：improvement隻能算自己付的那部分:$1000，同樣，折舊也隻能增加了$1000。
可以給我一個鏈接嗎？我看看我有什麽錯漏之處，謝謝！
是出租房的淨利潤那部分，跟w2無關
國稅局網站有中文版的稅務文件，有更詳盡的解釋。