當地主的最大噩夢可能就是找到壞租客了。遇到壞租客，不但房租可能晚拿甚至沒有，還可能倒貼律師費。最後好不容易趕走了以後，房子被糟蹋的一塌糊塗，還要花錢修。如果地主沒有經驗如何找租客，被壞租客鑽了空子，損失了幾次之後，很可能就沒有心情和能力再經營出租事業了。所以，我認為找到好的租客是地主最重要的工作，沒有任何別的事情能更重要。在這篇文章裏，我想分享一下自己的經驗：正麵、負麵的都有。
要想找到好的租客，就要先定義一下什麽是好的租客。因為我經營的是好區的房子而且不在當地，所以我認為符合以下的基本上算我所找的好租客：
1. 有穩定的工作收入。
2. 有比較長的租房曆史：一直按時交租，沒有被驅趕(eviction)的記錄，遵守房東和物業的合理規定和要求。
3. 為人誠實可信，說到做到，而且知道為別人考慮，會做人。
這些要求其實都很基本。房東隻要不折不扣的執行就不會找到太離譜的租客。那麽為什麽實際中，不少地主為什麽會找到不好的租客呢? 這裏，我舉一個自己的例子。
我自己第一次找租客的時候，因為沒經驗，房價訂得超過市場價（怎麽找到市場價，我下麵會解釋），導致房子雖然不停有人來看，但是就是沒有合適的租客，過了一個月也沒有租出去。這個時候，我其實心裏就慌了：一方麵是因為這個月的花費都要從口袋裏出了，另一方麵就是開始懷疑自己是不是買錯了房子。在這種情況下，有一個租房中介帶了4個年輕人合租。我做了背景調查，他們都有正當的工作，信用也都挺好的。唯一的問題就是其中一個人有被eviction的記錄。對我來說，如果有eviction記錄就應該自動拒絕租客。但是當時我潛意識裏想著如果拒了他們就不知道下一個租客在哪裏。中介也給我灌迷魂湯，說驅趕記錄是因為他的室友的問題，不是他的。而且，他的老爸很有錢（這個是真的)，願意做保證人。於是，我就接受了。結果，幾個月之後，那個有記錄的租客原形畢露了。具體情況就不細說了，整個出租屋搞得雞飛狗跳的。室友們天天吵，還要吵到我這裏來。最後，他揚言要把所有的人都告上法庭。不幸中的萬幸是，他還是按時交房租。我不續約讓他走的時候，房子也沒有被破壞。
我自己的總結是這個完全是我自己違反自己定下來的招租的要求，對於應該一票否決的沒有執行。這個例子給我的教訓很深。以後我一直堅持公事公辦，招租時候背景調查的原則問題再也沒有什麽討價還價的。
與此同時，我開始反思為什麽當時我明明知道不該租卻還是租了。我的結論是歸根到底是因為房價定位沒有做好，不能吸引到很多租客來挑選，然後拖了很長時間也找不到合適的租客，讓自己很被動。從此以後，我給自己定下了以下的原則：
1. 價格上堅持要比類似的房子優惠，這樣才能吸引很多申請人。有了很多申請才能從中挑選好的租客。這個就是所謂“廣撒網”。
2. 做背景調查的時候一定要嚴格，一點折扣都不能打。我現在的背景調查包括：
2.A 租房記錄。這個包括evicton record search，如果有Eviction就直接拒掉。如果沒有，則要聯係現在和以前的房東。對於租客提供的住址，我都是上google查物業的電話，看看是不是跟租客提供的相符。如果相符就應該是真的。如果不相符，我心裏就會留一個心眼，可能是租客找了朋友做假reference。在phone interview的時候，如果有懷疑，我會留心聽對方的語氣，很多時候就會發現漏洞。對於作假的租客，就是直接拒掉，沒有一點情麵可講。另外，我會在信用報告上找到租客以前的地址，特別是租客沒有提供的情況下，我會打電話過去調查。這樣，租客想隱瞞以前的不良記錄也很困難。
2.B 信用報告。我一般要求600以上。然後注意看是不是總體還是按時付錢的。然後看欠錢的項目是consumer debt還是medical debt。對於後者，我會比較容忍。對於前者，特別是幾百塊錢的，就是不太好的信號。
2.C 工作和收入證明。我要求兩個月的工資單。同時，我必定會給租客的工作單位打電話。跟2.A中一樣，我會對租客提供的信息進行確認。比如google公司的名字，找到總機電話，然後讓總機找人，而不是直接打租客提供的電話。在電話中，我會確認工作時間，工資收入和表現情況。
2.D 跟租客直接交流，感受一下是不是有問題，為人是不是好相處。
這個背景調查很費時間，但是也很有效。基本上有曆史問題的租客都被刷掉了。剩下的基本都是好租客。在實際中，我跟每個租客都事先解釋背景調查的過程。有問題的租客很多就自己選擇不申請了。最後我全套調查的基本都是兩三家，工作量並不太大。
最後我講講一些自己租房的心得：
1. 定價。這個很重要，直接關係到能不能很快找到好的租客。我一般是在MLS上看附近房子的成交價和成交時間。我希望最好一周租出去，最壞情況一個月。多看看曆史成交價，我心裏一般就有數了。另外，Zillow上也有很多租房廣告。雖然沒有historical listing，但是每個房子還是有曆史定價記錄。如果你經常看，就知道哪些房子曾經上過市，然後順藤摸瓜。不過還是不如MLS好用。
2. 打廣告的話，我首選Zillow rental，因為很多人用，而且自動跟Trulia和hotpad更新。我對craigslist感覺一般，可能跟我的租客不怎麽用有關。MLS的廣告要給對方中介commission，租客質量好像也不比zillow好到哪裏去。
3. 對於出租房比較遠的情況，我都是周末過去一天，搞一個open house，讓想看房子的人都看完。這樣基本上能照顧到大部分租客，自己也不會太辛苦。
4. 簽約的時候，我基本讓租客掃描表格寄過來，申請費我收paypal。最後簽約的時候，我都是用e-signing。這樣租客方便，房東也方便。
寫到這裏，我基本上把我招租的過程介紹了一下。下麵一篇，我會談談我是如何日常管理房子了，包括租客管理和房屋修理。謝謝。
請問一下，有些租客之前住在公寓（管理公司管的那種），我打電話過去說不能在電話裏做tenancy verification。我發郵件過去的話，對方也隻能verify move-in and move-out dates，這種情況還有什麽方法能多了解租客之前的租房信息嗎？直接去租客目前租房的地方看（或讓他們發一個virtual tour）？謝謝！