新冠疫情的這兩年，2020和2021，是我開始地產投資以來最特別一段時間。很多全新的事情發生了，完全出乎意料，但是最後結果好像也是不壞。真有點柳暗花明又一村的感覺。
因為篇幅比較長，我把文章分成兩部分。第一部分回顧一下我在這一年多來的一些見聞和自己的體會。第二部分談一下自己對南加房市的預期和計劃。
1. 我的地產投資主要是民用出租房。所以，去年新冠剛剛開始的時候，我真的很緊張。失業率節節上漲。眼瞅著很多人就沒有收入了。我那時候特別擔心自家的租客也不交租金。然而結果比我害怕的好得多。我的租客沒有漏交一個月的租金。除了一家因為真的困難，其中三個月要了每月一周的延期，剩下的都是準時足額的交租。我自己事後諸葛亮覺得有以下幾點做對了
a. 我自己找的都是比較好的區的獨立屋，所以租客的工作還是比較穩定，很多人能在家工作。再加上政府的大力度的補助，所以我的租客的收入並沒有受到太大的影響。甚至有的還變多了，導致今年我漲租金，租客們也沒有太多的異議。
b. 我對租客審核非常重視，行之有效的措施執行的很堅決。從打廣告一開始就強調隻要好的租客，在價格上做到比市場價優惠，然後各種盡責調查一樣也不偷懶。疫情期間，我一個房子招租差點陰溝裏翻船被一個職業租客騙過，因為她的信用分和租房記錄都滿足我的要求。幸好我的調查中還包括了打以前的房東的電話，而且是租客在申請報告上沒有提到的房東。前房東跟我大倒苦水，說此人經常遲交租，最後還欠了一屁股房租。我當時真的被嚇出一身冷汗，心裏大叫萬幸。這也進一步堅決了我一定要按部就班，即使覺得租客已經非常好了，所有的調查也要足額的做完。所以這裏再次跟地主同僚們提個醒，我們挑選租客一定要拿出12分的力氣，這樣才不會讓狡猾的職業租客們得逞。
c. 我自己的風控還是做得不錯。因為我買的房子都有不錯的現金流。所以我當時算了一下：短時間內，隻要有一半的租客交租，我就可以用租金付所有的房貸。這樣讓我在疫情剛剛開始的時候還是能睡好，雖然當時還不知道自己的租客會這麽給力。:-)
2. 房價在疫情剛剛開始的時候大跌了一把。然後我聽到了很多專家都在預測房價要大跌。理由不外乎房主沒有收入房子被法拍。我當時深以為然。之後的政府出台forebearance之初，我也沒有改變這些看法。我當時覺得是抄底的機會到了，然後就傻傻的等著。等呀等，怎麽還沒有跌，反而看價格每個月都在漲。我覺得該是聽聽不同的聲音了，特別是有些對forebearance和eviction moratorium的分析。當看到政府下定決心防止08年房災再度發生的時候，我開始轉變看法，覺得大跌的可能很小。相反因為政府大量印鈔，通貨膨脹的壓力很可能推動房價大漲。於是，我開始積極尋找機會。2020年下半年終於抓住了一個機會。好區的獨立屋，正現金流，發展機會大。雖然過戶中發生了一些事情，最後還是順利的過戶了。之後，很快出租。然後就看見房價節節上升，我自己也看得目瞪口呆，從來沒有看到過這麽瘋狂的房市。我自己總結的是投資要多聽多了解，但是更要有自己的主見。一旦分析做好了，自己就要有膽子頂著反對意見執行。否則永遠都是看客。
3. 我從2021年2月份開始開始找新的出租房。因為這段時間帶著客人買房，所以把自己找房的事情給耽誤了。眼睛一眨，房價就一騎絕塵。這個時候怎麽辦？我自己的觀點是要看自己的投資目的。我自己的投資目的是為了積累現金流，方便將來退休。我是沒有短期賣房打算的，而南加州10年以上沒有不漲的房子的。所以，房價的高低對我來說沒有那麽大的影響，隻要每個月的現金流符合我的要求。事實上，因為房貸利息的下降和租金的快速上漲，出租的現金流是前所未有的好。所以，我決定還是繼續買，因為雖然房價上漲，但是回報反而更好了。我做出這個決定真的很難，因為身邊的所有人都在說房價太高了，要等等了。所以，這樣的時候自信還是很重要。結果還不錯，我在市場裏瘋狂忙活了一把，終於搶到了一個符合我投資標準的房子。簡單裝修一下，上市一周就租掉了。租房市場的火熱，讓我有了4倍的租客申請。租金和租客質量遠遠超過曆史水平。
總體來說，這一年半來說對南加的房產投資還是很有利的。雖然有房價飛漲，但是因為利息下降以及房租上升，對居住房產的現金流還是很有利的。全新的形勢也讓我有機會從另一個角度回顧自己的經營，學到寶貴的一課。接下來的一節，我會談一下看到的趨勢和自己的一些想法。
