我開始投資的時候最初的問題就是“在哪裏買”和“買什麽”。其實要回答這個問題，我首先要弄清楚自己為什麽要投資。對我來說：
1. 我一定要好區，這樣租客素質有保證，管理比較容易。另外，保值升值的潛力大。
2. 加州的地產周期漲跌幅度大，為了減少風險，我要求25%首付之後現金流至少打平。
3. 我不想離家太遠，所以限製距離在單程1.5--2小時之內。
4. 我希望買的房子有3--4個臥室，2--3個衛生間，麵積最好在1200-2000sf之間。比這個大，租金貴，比較難租。比這個小，跟公寓競爭太多，而且租客的流動性比較大，不容易長租。價格最好在$400K一下。
這個就是我選址的原則。有了這個原則之後，就可以開始看做進一步的研究了。基本上我做以下的步驟，由易到難：
1. 先看看符合價格和距離要求的城市有哪些。像我的情況，基本就是Riverside county和San Bernardino county。
2. 然後開始縮小範圍。我主要考慮以下幾個方麵：
2.A. 學區和治安。這一條基本把San Bernardino county都刷幹淨了，除了Loma Linda和Redlands。不過，因為San Bernardino實在離得遠，我最後還是沒有在那裏買房。Riverside county符合要求的多一些，基本就是Murrieta和Temecula, UCR以南的幾個區比如woodcrest和Orangecrest, corona新區，Lake Elsinore的新區（主要是I-15以東），等等。
2.B 城市規劃和發展。 這一條西南Riverside county的幾個城市發展很快，比如Murrieta, Temecula, Menifee, Lake Elsinore，以及Corona的南邊。人口統計可以看得到，高速交通更直觀。我好幾次在Temecula的I-15上堵車。最長一次4個exit開車開了一個小時，還是沒有交通事故的。最近越來越堵。由此可見，當地的人口不光多而且增長快。從此以後，我就一心一意在西南Riverside county買房子了。Murrieta和Temecula城市規劃跟爾灣像，都很整齊。居民的素質也高。這個也容易吸引好的租客。
2.C 我的選擇範圍縮小到西南Riverside之後，我就開始瀏覽網上論壇看當地人對各個社區的評論。我覺得比較方便的是city-data。裏麵有很多熱心的居民來回答問題。看這些帖子就對各個地方有一個初步的認識。有時候，你也會聽到一些小道消息，比如哪條路交通差，哪個社區Mello Roos 貴，哪些地方有毒販出沒等等。
3. 看房子。
3.A 我會先看listing了，找找符合要求的房子。我因為考了房產經紀的執照，所以就看MLS。沒有執照的朋友們也可以看Redfin。對於zillow，我買房子不看，因為listing更新慢，信息很多時候不準。不過租房子的時候，zillow是寶貝。這個講租房子的時候再展開。
3.B 然後就是實地看房子了。以上的研究都是為了縮小實地研究的範圍。不過，多實地看看其實比紙上的研究直觀多了。你很容易看的到區怎麽樣，居民怎麽樣。我有幾次看房子，剛到街上就覺得渾身不舒服，連房子都沒有進去就回家了。房子看多了，這種判斷的直覺就自然而然的有了。
3.C 進房子看的時候，基本上是看價格，質量，賣家，和市場。價格很容易理解，我的要求是25%首付後現金流打平，以及至少比市場價便宜5--10%。在Murrieta和Temecula, 這兩點基本是共生的。在現在這個大熱的房產市場下，這樣的deal很少。所以要耐性，慢慢等。一旦看到，下手一定要快要狠。這樣才有希望搶到。我一般喜歡買有一點小硬傷的房子。這樣的房子容易被自助的買家放過，但是價格又沒有低到flipper希望的水平。這樣的話，像我這樣的投資房買家更有競爭力。一般賣家急著賣的時候也容易搞到deal. 我的三個房子都是這樣：第一個是急著搬到外地去，第二個是父母去世，子女急著賣方套現，第三個是夫妻離婚分家產。嗬嗬。
以上基本就是我選址和選房子的一些原則。這些其實都挺淺顯的，論壇上的大佬們也都強調過。不過，我的體會是把理論轉化為本能還是要下一點功夫的。
這篇就寫到這裏。下一篇，我會分享一下我是怎樣招租的。謝謝。
