最近一年多，美國全國房價暴漲。以至於有幾個朋友見麵的問候都是你們家房子又漲了多少了。生活中的不少朋友知道我是投資地產的，都問我房子是不是到了高點了，到底應該買還是賣。這個是一個很有趣的問題，我的最簡短回答是這個取決於你的投資目的和你對市場的預測能力。如果你能精確的預測市場，次次都能抓到頂點和低點，我估計你現在正在沙灘上度假數錢，沒有機會看我這篇小白文。不過就算你和我一樣自認不能抄底逃頂，如果你在南加州是至少持有10年以上，而且房子有正現金流不會被逼著在低點賣房子，那麽基本上也是大賺的。疫情發生後，有不少趨勢對長期持有出租房的投資者是更加有利的。
1. 人口
如果看每年外遷別的州的人口，加州每次都是榮登榜首。但是我每次看看高速公路上的車輛，我反而覺得人怎麽越來越多。這個可能跟加州每年的高出生率和大量的拉丁裔移民有關。我看到的是高速上越來越堵，中產標誌的Costco也遍地開花。新冠疫情加州lockdown之後，高速交通好了幾個月。但是開放了以後，堵車有比以前更糟的趨勢。對我這樣的小地主來說，人多就是租客多，就是綠油油的鈔票啊。所以每次堵車，我都能阿Q一下聊以安慰。
新冠之前，從沿海到內陸的遷徙就早就開始了。疫情之後，這種遷徙就更加明顯。我招租的租客以前很多是從聖地亞哥過來的，因為相對於那裏更近。現在從橙子縣，甚至洛杉磯城裏都來了不少。問起原因都是現在能在家工作了，同樣的房租在沿海隻能租一個公寓的，在內陸都能租一個獨立屋。於此同時，沿海的房價和房租還是不斷升高。我前一陣出租一個Condo，有租客說爾灣的2臥公寓都要漲到3000每月了。我真的是沒有搞懂為什麽能漲的那麽多。可能疫情來了，大家都不出去消費，就有錢提高居住條件了。不管如何，租客的增加對地主是好消息。
2. 房價
南加州的房價沒有像灣區那樣的彗星式上升，但是每年平均下來也有5%的增幅。疫情以來，特別是今年年初，房價跟坐了火箭似的，看得我瞠目結舌。到了7月份好像慢了一點，有些房子沒有一周就賣出去，有些開價太高的房子開始降價了。不過好景不長，到了八月份，市場又開始回暖，好的房子又開始被搶。我最近關注的兩個房子，一個是150+萬有多個offer，包括兩個全現金，最後加到了160多萬進escrow；一個是110+萬，有15個offer, 加到了120萬進escrow。所以，我的感覺是市場上還是有人有錢要買房子。好的房子（地段好，裝修好）走得很快。但是另一方麵，有硬傷的房子明顯沒有被瘋搶了。這可能是市場部分得回歸理性，同時也是房產投資人的機會。
3. 房租
疫情之前，南加州的房租就也是每年5%左右的增長。疫情以來，更是像做了噴氣式飛機一樣。我的出租房去年4季度市場房租跟3季度相比漲了10%。現在比起今年年初差不多又漲了10%+。就算是這樣，租客還是源源不斷的找房。我最近招租，2個小時的open house，房間裏麵人都沒有斷過，搞得我連口水也沒得喝。最後接受的租客信用分接近800，收入超過房租3倍，背景記錄無懈可擊。即使這樣的背景，他都在申請表裏麵表示可以預付6個月的租金。我問他為什麽，他說之前申請了幾家都沒有拿到房子，所以被逼無奈。南加出租房的緊俏可見一斑。這是疫情之前根本不能想象的。現在的地主基本是被租客追著要房子，根本不用愁找不到租客。
4. 房貸利率
疫情以來，房貸利率一路走低。我是從來沒見過這麽低的。說老實話，我不知道以後還能不能再見到了。疫情期間我前後做了3輪重新貸款，每個房子月供減少了好幾百。再加上租金的增加，本來毛毛雨的現金流，一下子變得非常健壯。看到每個月花花得流進來的淨租金，我開始體會到大地主們提到的數錢的感覺。哈哈。另外說一句，我最近在跟的幾個地產投資論壇上的好幾個大佬的建議是有能力多搞低息的30年固定利息貸款，因為長期來看，這些貸款是資產而不是債務。我覺得這個論點還是很有道理的。
分析完了這些趨勢，我想談談我的一些預測。
1. 南加州房價和房租在大方向上應該是朝上的，特別是在長期。一方麵是南加州的供不應求的問題在很長一段時間內無法解決，尤其是入門級的房子。每年的新建的房子嚴重不足，然後越來越偏內陸，這個會導致經濟發達的沿海地區的房價和租金繼續上漲。同時也會有更多的人口搬到內陸居住，推動內陸房價和房租的增長。
2. 疫情期間，美國政府大撒幣，這些錢要有出路也要找收益。很多錢都回流到資本市場。房產，特別是獨立屋，成為了機構投資人的新寵，因為回報好而且穩健。這個對房價有推動作用。另一方麵，出租房投資曆來是南加個人投資的熱選。很多家庭都對房產投資增值保值的性能越來越有興趣。所以，我覺得自住和投資的需求都會推動房產需求的增長。
3. 各級政府肯定會出台政策抑製租金的過快增長。這個對投資人來說是挑戰也是機會。有些投資人會選擇離開加州，但是我覺得我還是會留著。一個是上麵說的種種優勢，另一個方麵是我對自己總結的一套經營方法有信心，對大部分租客還是好的有信心。隻要自己專業，不讓職業租客有機可乘，然後自己控製好風險，出租房的生意其實不難。
這就是我最近一年半以來的一些感想，希望能給壇子裏的地主同行們有幫助。同時也要謝謝壇子上的朋友，我從你們這裏學到很多知識，也要再次謝謝你們的分享。
