要不要做refinance?

美國房貸的低利率已經持續了很長時間了，很多人都充分利用了這個機會，在這段時間做了Refinance。但也經常看到有人有這樣的疑問，我的房子買的時候利率是比現在要高，但是我已經付了很長時間的Mortgage,  而已付的Mortgage裏麵利息占大部分。如果refinance的話，這部分利息是不是就算白交了，是不是就不合算了。

 

其實這個問題很簡單，一點也不難回答。Refinance其實就是兩個變量，一個是利率，一個是貸款年數。要看看是否合算，你隻需要考慮這兩個因素就可以了。所以你已經付的利息也好，本金也好，對於refinance是否合算這個問題來說，一點關係也沒有。

 

有人會說欠銀行的錢，也就是你的Balance難道不需要考慮嗎？當然需要考慮。但是第一，這個是個定量，不是個變量。不管利率是多少，不管要你要做多少年的Refinance, 你欠銀行的錢數是不變的。第二，你欠銀行的錢的多少，隻能決定你做Refinance能省多少錢，值不值得做。它不決定是否合算。決定是否合算的，還是前麵說的那兩個變量。

 

貸款年數不變的話，refinance利率越低，省的錢越多。Refinance利率不變的話, 貸款年數越少，省的錢越多。而如果refinance利率降低，但你的貸款年數變多了的話（例如本來還剩25年的貸款，又做了30年的Refinance），那就要具體算一下看看是否合算了。 

 

注意本文的分析隻是基於數字的分析，而並沒有考慮別的其它因素，譬如通貨膨脹，再投資，尤其是利用杠杆再投資等。也就是說如果不做Refinance的話，總花費本金加利息是cost0， 做了refinance以後，本金加利息是cost1。如果cost1 < cost0， 那麽refiance就是合算的，cost0 - cost1就是通過refinance節省的錢。 當然在實際中，我們還是應該考慮到上麵說的那些其他因素。

 

 

附：Mortgage Calculator

http://usmortgagecalculator.org/

http://www.realtor.com/mortgage/tools/mortgage-calculator/