美國出租房的收入是房租,可以減稅的各種費用(cost)包含以下一些,
1. 以TurboTax軟件為例,需要在Deductions & Credits --> Your Home裏麵填寫的
2. 需要在Wages & Income --> Rental Properties and Royalties裏麵填寫的
收益 = 房租 - 各種費用
扣除上麵的各種費用,尤其是平常注意不到的折舊費,算出來的收益往往是負值,也就是Loss。這在出租房剛開始的幾年非常普遍。Loss在報稅的時候一般來說不能從Ordinary Income裏麵直接扣除deduct。兩種情況除外,一種是Real Estate Professional,可以抵扣deduct所有的Loss。另一種是房東的收入較低,Adjusted Gross Income是等於或者低於$10萬。那麽房東可以每年從Ordinary Income裏麵最多(up to)抵扣deduct $2.5萬。當房東的Adjusted Gross Income大於$10萬低於$15萬時,This allowance is phased out。超過$15萬時就不能從Ordinary Income裏麵扣除了。
不能從Ordinary Income裏麵扣除的Loss可以carry over,並且可以一直Carry over到房屋盈利,然後從盈利中扣除。這個Loss可以一直Carry Over直到它全部從盈利中全部扣除為止。如果賣了房,loss還沒有deduct完,可以從賣房的收益property gain裏deduct;如果賣房的property gain還不夠deduct 以前的rental loss,則可以從賣房那一年的ordinary income裏deduct;如果賣房那一年的ordinary income都扣完了還沒有deduct完,可以從下一年的ordinary income繼續扣。
Qualified Business Income (QBI)
Qualified Business Income (QBI) 是IRS 2017年引入後又經過幾次修正的減稅計劃。如果符合QBI的條件,多達(up to) 20%的房租收益可以減稅。那麽符合QBI的條件是什麽呢?一是一年花在投資房上的時間要至少達到250小時;而是夫妻二人taxable的收入不能超過$31.5萬,個人taxable收入不能超過$15.7萬。