美國房地產生意淺探 - A07- 房和地是雙綁架

我這個人太囉嗦了。就怕聽不明白就使勁講使勁講。結果三篇還沒有說清楚房和地的互相綁架關係。

我再賣賣力氣，看看是否能夠講清楚。

1. 假設有一塊空地在上海，本來毫無價值，也賣不出去。

2. 現在設一個地鐵站，先放風出去要花費2個億，一半用來蓋地鐵站，一般用來修地鐵線。

3. 根據這個地址，在方圓5公裏範圍內重新做控規和詳規，然後土地重新劃分進行招拍掛。以現在的行情可以輕鬆獲得2個億。

4. 現在有2個億在手，可以放在桌上讓大家看，現在開始招投標蓋地鐵。

5. 由於有政府的背書，各個承包商馬上踴躍報名，紛紛從各個銀行貸款過來進行投標。中標者大概要2年後才能拿到這筆錢。

6. 當初出錢2個億的各個房地產開發商也紛紛貸款蓋房，2年左右投入約8個億，形成了10個億的房產價值。

7. 房產在未完工前已經獲得銷售權，而意向的買家也開始籌款準備入住，裝修啦設備啦存貨啦招人啦等等，也幾乎要投入10個億左右。

8. 這個時候算算賬，政府投了2個億，開發商投了8個億，商家投入10個億，這個地塊總體的價值就是20個億了。

9. 這個20億可不僅僅是房子哦，還包括政府的地鐵和商家的投入哦，所以你不能簡單認為房子就值20個億，是因為這個土地上全部財富一共20個億，總要找個代表物吧？

選來選去，就讓這個土地來當代表。又由於土地概念不容易被理解，就把這個價格標注到各個房產證上去。於是如果你買了房子，你的房子就是那20億的一份子。而開發商賣給你的時候，不是按照他的成本10億賣給你，而是按照20億賣你。雖然你沒有持有地鐵股份也不是那些商家的老板，但是你客觀上擁有了使用地鐵和那些商家的權益，你掏20億買房是合情合理而又心甘情願的。那麽政府和開發商都有利潤。

10. 等這個房子到手，你發現源源不斷的人流過來了，商貿機會大增，而商家的投入更大，政府也增加了人行道信號燈等等公共設施，那麽這個土地上的財富又增加了，你的房產價格也暴漲了。於是你笑得牙都全看見了。

11. 這就解釋了為啥你老家幾百平米的房子還趕不上上海幾十平米的小灶披間，房子本身的材料費工本費差不多的，主要就是土地所承載的社會財富差別太大了。你小縣城裏有萬人體育場嗎？有亞洲最大的水族館嗎？有高鐵輕軌嗎？有龍之夢恒隆港匯美羅城嗎？這些都沒有，那麽你的房產的價格就不會高到哪裏去。

所以說：夫榮妻貴。房價高主要是看地價，而地價的算法，要非常宏觀地去觀察和分析。無法拘泥於很小的地塊。你要分析比佛利的地價，就要看洛杉磯，要看加州，要看西海岸，要看美國，要看全球。

所以說：某個地方的房價高，其實是那個默默無聞的土地在作怪。而土地本身如果沒有房子在上麵，竟然就無法定價。我們有時候隻顧看那個房子，沒有看那個地，頗有些買櫝還珠的意思。