【原創】美國房地產生意淺探- B06-效益有好壞規模嚇人

在填這個坑的時候我想到了三種房地產開發模式。

第一種是新建房屋。就是去買空地，然後在政府那兒獲得規劃許可證，把大的土地劃分成若幹個小塊，然後再申請立項、方案審批、施工圖審批，然後再開始招標搞施工。這樣的業務模式對於普通老百姓來說比較難，周期長、資金多、流程複雜，風險不可控。對新手是不可取的。

第二種是改建擴建房屋。就是去買一個舊房子，然後在政府那兒獲得加改擴建的許可證，通過快速施工再銷售出去。這樣的業務流程已經比第一種大大簡化，對於普通老百姓來說可操作性大大提高了。但是這樣的流程也還是比較慢，雖然不用進行土地分割，建設周期也要六個月以上。對於老百姓來說可取的程度大概是在70%左右吧。

第三種是重新裝修轉賣Flipping。買一個舊房子，也未必去政府審批了，就是修舊如新。這樣的方式操作的快的話一至兩個月就可以重新上市。很多人都推崇這種方法，以為這種方法是快速致富的一個好渠道。殊不知這不僅僅不是一個好方法，甚至有可能會是一個陷阱。其主要原因是操作者必須要有豐富的經驗、強有力的執行力度、敏感的市場嗅覺、對工人和材料要有精準把握。這幾個環節缺一不可。重新裝修有一個上市的期限，如果錯過時間節點就可能造成滯銷，從而嚴重壓縮流動資金，這個業務越轉越轉不動，也就被困死了。

上述三種方法都是市場上很常見的開發策略，也都行之有效。但為什麽在這樣的業務流程中真正獲益的人不多呢？

主要是因為這三種開發模式都已經行之有年，基本上回歸了平均利潤率。即使是一個成熟的開發商，在一個成熟的社區進行上述操作，大概率他也隻是獲得了一個溫飽的回報。如果他是直接作業人員，也不過是賺到了自己的工資。對於一個初出茅廬的心思新人，他不能奢望在這樣的業務流程裏麵獲得超過平均值的效應。

因此，我們要在美國做地產開發，一定要注意上述三種開發模式的弊端。哪個業務流程都可取，需要注意的是針對自身條件要有可行性。

在這裏我還是要說：賣大米和賣LV包，哪個賺錢？我來選的話還是賣大米。畢竟大米是天天吃，吃完就變成排泄物。哪怕每斤賺幾分錢，架不住天天都能消耗掉。而LV包為啥賣的貴？因為它不容易壞，也不舍得用啊，那要不貴點兒，商家豈不是要喝西北風？

因此我們要做到地產開發，一定要有一定的規模，而且最好是有一定的現金流水。我們要養下金蛋的雞，而不是賣下金蛋的雞。就拿萬科和萬達來說，萬科就是一直在賣雞，不停地把優質資產生產出來然後賣掉。而萬達就是一直在賣雞蛋，大部分物業不賣隻租，時至今日王健林成了首富，而王石成了下崗工人，豈不令人唏噓。

我們要搞的房地產開發模式，一定不能跟上述三種一模一樣。如果你不能創新，我勸你最好不要趟這個混水。