美國房地產到拐點了嗎？

美國房地產拐點已到？

《Capital Economics》表示，房地產市場活動的自由落體正在結束

2023年1月17日

      飆升的抵押貸款利率不僅促使大流行性住房繁榮在2022年夏季破滅，還推動住房市場交易進入自由落體模式。截至12月，抵押貸款購買申請同比下降40%以上。

      但對於建築商和經紀人來說，最終可能會有一些好消息：《Capital Economics》的研究人員認為，房地產市場活動正在觸底。 

      “越來越多的跡象表明，房地產市場活動可能接近低穀。過去幾個月抵押貸款利率的下降導致了負擔能力的小幅改善，盡管是從創紀錄的低點開始，購房者的信心已經有所上升。證明這一點的是，過去幾個月購房抵押貸款申請量有所上升，這應該會導致房價上漲。”《 Capital Economics》的房地產經濟學家薩姆·霍爾（Sam Hall）寫道。

      還不僅僅是資本經濟學界，全國各地的經紀人和經紀人也越來越樂觀。他們希望，過去兩個月，由於30年期固定抵押貸款平均利率從7.37%降至6.09%，放鬆的金融狀況將有助於為即將到來的春季帶來些許活力。

      有一點是十分明確的：即使房屋市場活動（即房屋銷售）確實已經觸底，也不能保證房屋銷售會迅速恢複。畢竟，住房負擔能力仍處於曆史性的“壓力”。當美國房價在短短兩年內飆升41%，抵押貸款利率在短短12個月內從3%飆升至6%以上時，就會出現這種情況。

      資本經濟學研究人員寫道：“但今年房地產市場活動的任何複蘇都將是不溫不火的。承受成本過高、經濟疲軟和房價下跌都將影響房市。因此，我們預計2023年將是自2011年以來銷售最疲軟的一年，也是自2014年以來開工最低迷的一年。”

      盡管美國房屋銷售可能接近底部，但並不意味著房屋價格已經觸底。

      《Capital Economics》的研究人員寫道：“可承受性仍然不樂觀。”。“我們認為，房價需要再下跌6%或7%，才能使人們的負擔能力恢複到能支撐更正常需求的水平。”

      截至10月，Case-Shiller全國房價指數顯示，美國房價較2022年6月峰值下跌2.4%。《CapitalEconomics》預計，2023年美國房價將下跌6%，而30年期抵押貸款平均利率將在年底前降至5.75%。從高峰到低穀，《Capital Economics》預計美國房價將下跌8%至10%

      穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席經濟學家馬克·讚迪（Mark Zandi）也認為，美國房屋銷售已接近穀底，而全國房價則會進一步下跌。

      讚迪告訴《財富》雜誌：“住房需求（房屋銷售）接近低穀；住房供應（房屋開工和竣工）尚未觸底；美國房價在達到最低點之前還有一段路要走。”。

      從高峰到低穀，讚迪預計美國房價將下跌10%，西部“估值過高”的房地產市場受到的打擊最大。

      假設《Capital Economics》和穆迪是正確的，全國房價從高峰到低穀下跌了10%。如果出現這種情況，Case-Shiller測算的房價將回落至2021 10月的水平。一方麵，這將標誌著二戰後第二大房價調整。另一方麵，與2007年房地產泡沫頂峰和2012年房地產崩盤穀底之間26%的全國房價調整相比，仍然相對溫和。