住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱，我國設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大。
張其光稱，目前房地產業仍是我國經濟增長的主要動力，經濟“房地產化”短期內難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施。
據《第一財經日報》記者了解，至於國家住房銀行的發展模式，目前坊間主要討論的是國家開發銀行模式和美國的“兩房”(房利美、房地美)模式，而後者的可能性似乎更大。
中國版兩房日益臨近
在房地產市場不景氣的背景下，今年3月底，監管部門放鬆房地產調控政策，將二套房貸的最低首付比例從6成降至4成，並將以前免征營業稅的期限從購房滿5年下調至2年，以拉動房地產市場需求複蘇。
摩根士丹利華鑫證券宏觀經濟研究主管章俊對《第一財經日報》記者表示：“這並不意外，目前經濟增長的下滑很大程度上是受房地產投資的拖累，而房地產投資下滑背後則是房地產需求在持續萎縮，放鬆房地產調控可以被視為政府應對經濟增長下滑的重要舉措。”
張其光在文章中還指出，穩定房地產市場，關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金製度為基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。
分析人士認為，房地產市場關係多個行業，例如化解過剩產能和影子銀行風險，而這需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求。
張其光在文章中建議，加快改革住房公積金製度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。
興業證券研究認為，中國通過“按揭-MBS-國家住房銀行”來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水麵。由於中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低“硬著陸”風險的概率還是很大的。
恒業基金投資總監柳宇星告訴《第一財經日報》記者：“成立國家住房銀行，以國家住房銀行為載體，加之銀行、保險、債券投資基金等作為重要投資及持有機構的‘按揭-MBS-兩房’的穩定房價並加快存量住宅周轉的方式將越發的成為一種可行方式，在短期及中期內通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉，在當前房地產市場非理性收縮過快的大環境下穩定房價與房地產市場正常的發展水平。
民生證券也認為，“國家住房銀行”概念的提出意味著中國版兩房日益臨近。
民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對《第一財經日報》記者稱：“‘國家住房銀行’的模式可能有兩種，一種是國開行模式，另一種是美國‘兩房’模式。國開行模式是指通過發行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持;‘兩房’模式是指通過購買商業銀行住房抵押貸款並發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些。”
資產證券化基礎資產向個人住房抵押貸款拓展是大趨勢，從國際市場來看，美國在資產證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我國的資產證券化借鑒意義深遠。
李奇霖認為，作為政策性機構，如何避免政府支持機構的道德風險相比於具體運用模式而言，更需向美國學習，美國“兩房”在金融危機期間經曆了危機而後恢複，期間戰略是如何調整的也值得關注。
“中國住房銀行與美國兩房無論是從設立的初衷與意義，還是從運營的模式與風控的管理上都將有本質的差別。中國住房銀行的設立基礎是對國家住房公積金的改革，設立的目的是以信貸支持的手段為中低收入階層解決住房需求問題，運營模式上除了類似美國兩房購買貸款機構的房屋抵押貸款支持證券外，也將直接向購房者提供按揭貸款服務，風控管理模式上將由國家相關部門垂直管理，並結合稅收等宏觀調控手段以共同穩定房地產市場的正常發展。”柳宇星表示。
