移民對於美國房價的影響

之前很多文章都介紹過移民對於美國經濟，高科技發展，勞動力市場等各個方麵的影響，本文試圖用另外一個角度來詮釋移民的巨大影響力——對於全美房地產價格的影響。

過去幾年中美國經濟風暴可謂是席卷全球，這股強勁的風暴也著實衝擊了美國房地產市場，曾經有一度使房價跌到了穀底。但是如今這股令人心有餘悸的風暴已經過去，很多地區的房價在不斷攀高。像Mortgage giant, Freddie Mac 都預測2013年會比2012年房屋銷售量上漲8到10個百分點。

引人注目的是，推動房價的一股強勁力量來自於移民這個群體。其實別說是普通老百姓，就是很多業內人士也對移民的購房者和租房者在刺激住房需求方麵的影響力感到吃驚。最近，美國抵押貸款銀行家協會的一項探討從1980年到2020年房地產發展趨勢的研究項目表明：隨著越來越多的移民決定長期定居在美國，在美國境外出生的業主擁有或租賃房屋的需求將繼續增長。這項調查發現：

1) 在美國境外出生的移民業主數量每十年就會上升一個新的台階。比如，1980年到1990年期間增加了80萬；1990年到2000年增加到210萬；2000年到2010年增加到240萬；而且根據預測會在2010到2020年增加到280萬。

2) 2010年至2020年間，全美範圍內的移民業主增長量預計占到所有業主總數的32.2％，這其中包括35.7％的房主增長和26.4％的租戶增長。

3) 2010年至2020年間，在美國境外出生的移民業主對於房屋的需求量預計將在以下六個州持續增長：加州，紐約州，新澤西州，馬薩諸塞州，康涅狄格州和密歇根州。

4) 在一些新興的州和地區， 美國境外出生的移民業主對於住房的需求的增長最為顯著。例如，在佐治亞州和北卡羅萊納州，2000至2010年期間，移民房主數量比20世紀90年代增長了近三倍。

5) 在當前的十年中，預計美國境外出生的移民租戶在以下七個州內的增長總幅會超過33%，包括：康涅狄格州，馬薩諸塞州，新澤西州，紐約州，加利福尼亞州，華盛頓和伊利諾伊州。

在購房的群體中，不得不提的一部分是來自中國這一部分。他們中的很多人選擇投資美國房地產，主要考慮到：首先，美國的房子有永久產權，後代可繼承；其次，美國政治製度的穩定性，大大增加了購房者的穩定感；另外，教育資源豐富，子女可以赴美留學； 同時，也能做到資產保值，因為美國房產幾乎跌到10年來的曆史最低水平，不管從房產本身價值或租金回報，都要優於其它發達地區。而且有資料統計，2011年，中國人在美國的房產投資總額已經達到了73.8億美元。數量龐大的中國移民投資者，正默默將幾十億美元投資到美國各處的辦公樓、購物中心、旅館和集合公寓上，他們為振興處於疲軟之中的美國房地產市場作出了巨大的貢獻。比如，對於中國購房者，商業投資以紐約居首，其次是洛杉磯、舊金山、休士頓、芝加哥、華盛頓DC和丹佛，住宅產業投資則又以加州、德州和佛州為主。而且，美國人非常喜歡中國購房者，因為他們喜歡用現金購房，這些現金流無疑給市場注入了一劑強心針。

麵對以上的這些研究結果，每一個美國人都應該打起百分之二百的精神來高度關注，因為這影響到每一個美國公民的切身利益。這些有住房需求所帶來的連鎖反應無疑會在很大程度上支撐未來一段時間內的房產價格。如果沒有這些移民人口，住房市場的反彈能力一定會相對弱很多。一般購置房產對於大多數美國人來說基本上都屬最大筆投資項目，所以在這件事情上半點馬虎不得。這項研究對於那些對移民持有保守反對意見的人來說提供了一個很好的說服證據— 移民到美國的國民經濟健康持續發展做出了重要貢獻，同時這種貢獻還將繼續。

 

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