華府建房記
記錄一下我們愛的小屋是如何建成的
正文
2009年秋冬是一個讓人驚心動魄而又眼花繚亂的季節。金融海嘯終於到來了。從報刊電視中得知全美有海量法拍屋和default loan。銀行業倒閉重組消息不絕於耳。Lehman Brother的轟然崩塌，將這場危機推至了最高潮。政府，國會及司法部門的種種作為讓我等升鬥小民無法從中理出個頭緒。照理資本經濟的精髓是讓市場調節，做最好的資源配置。但我們聽到的是“too big to fell"，看到的是政府大量的救助資金湧入資本市場。而在房市上，我們一方麵聽到大量的法拍屋，而另一方麵似乎債權人並不急於將“壞資產”迅速脫手。原因很明顯，政府幹預的那隻手製約了（應該說是擾亂了）市場。非爸前麵提到的我們社區裏唯一的一家法拍屋，屋主2008年底就跑路了，而換新主人是在2010年的秋天。換了你我是債權人，我們會等上兩年才脫手嗎？政府幹預讓市場效率大打折扣。非爸認為要房市穩定，至少要等到政府那隻手消失，徹底回到市場原則。上個禮拜在報上看到一則消息，說是政府擔保的mortgage審批要趨嚴，不再擔保不符合28/36原則的貸款。非爸在1988年初第一次貸款就知道了該條款：房貸不能超過收入的28%及全部負債（房，車，信用卡）的36%。這一市場原則從來就在那兒，是政府您在90年代大張旗鼓地擴大“兩房”，寬鬆銀根，讓市場漸漸不再堅守28/36原則。今天這始作傭者又煞有介事地抬出這一法則當新鮮事，真不知說什麽才好！市場亂歸亂，但有本事者，終究能“亂中取勝”。大到銀行如Wells Fargo和Chase,小到有些閑錢的升鬥小民，收進一些破產房以做出租，改善cash flow。非爸也開始將眼光投向法拍屋市場，調集資金，一度想要“火中取栗”，趟一淌渾水，說不準還能摸條大魚！
我們的目的是要買來自住的，凡是不能讓我們進入房子看清狀況，而在市場上拍賣的，就被排除在外，我們承擔不起這種風險。但凡能看上幾眼的，又不是法拍的，大多為short sale。一般是有三方甚至多方介入。三方互相溝通大費周章。您和賣方說好的，作為債權人的銀行未必同意。更可氣的是這short sale也算是“新鮮事物”，市場上的regulation十分不到位，操作往往不規範。而且很多時候買方出價明明高於賣價，但最後得到房子的人很可能是銀行的內線或negotiator的insider，被他們一舉以極低價格搶得。非爸出價雖高於成交價，但連個counter offer的機會也沒有。二，三次失敗後，非爸有些心灰意冷，加上short sale的價格並沒有吸引非爸到想要放棄住新房的地步。而所有的short sale房，不但在設計上有些不盡如人意之處，而且常常“缺胳膊少腿”，不是少了冰箱，便是缺了爐子。讓非爸懷疑這憤怒的前主人是否還會下個什麽套。就這樣走走停停，我們進入了2010年，離非非們上kindergarten隻有兩年多一點時間了。長大了的非非開始需要更多空間來活動及玩樂，現在的房子太小的矛盾就更加突出了。這時的非爸隱約感到了一些壓力。
這裏分享一個有意思的親身經曆：非爸有個職場忘年交，e女士，正屆退休年齡，看中了北卡州（North Carolina)低稅的Rockingham County的一幢全新法拍屋。2008年報價38萬，2009年法拍報價25。5萬。從網上照片上看，外形很新，也挺漂亮，但內部照片顯示明顯缺些東西。大概要麽沒來得及裝，要麽裝了沒付款被搬走了。e女士很想要這棟房子，約非爸一起去參加拍賣。每個州的拍賣程序還不太一樣。我們仔細讀了法院的告示，說是某年某月某日的幾點幾分，法院會在county court house的前門台階上拍賣一批房子，包括e女士想要的那棟。法院還指定了trustee來處理這批房子。非爸和e女士認真研究了其他類似case，又看了Youtube上的別州法拍程序，最後決定驅車前往參加竟拍。我們給trustee律師打了電話，詢問了這棟房子有沒有最低底價，律師告之沒有。e女士又聯係了住在附近的朋友，實地考察了房子的外部並從窗外窺視了內部。朋友報告說一切condition看起來都正常。E女士和非爸就懷揣著5萬美金支票，興高采烈地從華府奔往北卡。路上我們約定，由於我們無法進入房子做inspection，我們竟價最多隻出到22.5萬，高於此價我們就打道回府，隻當是來北卡兩日遊。我們還互相提醒不要衝動，要冷靜堅守底線。北卡的許多小地方，比如這Rockingham County，沒有E女士同行，非爸是不敢貿然造訪的。我們的拍賣是在上午10點，我們8點就到了法院。先去法院title office察看並確認該房子並無所有權上的糾紛，沒有lien。8：30分，我們就端坐在法院大廳的走廊裏，靜候拍賣開始了。法院的大告示台上貼滿了各種拍賣通知。粗粗一數有上百幢房子。這真讓非爸對這次的危機有了直觀的感性認識。9：45分了，大廳裏還隻有非爸和E女士兩個人坐在那裏，隻能同法院的security有一搭沒一搭地閑聊，這同非爸想象中熙熙攘攘的熱鬧場麵頗有出入。9：58分，來了個律師模樣的人，手中拿著一摞紙，看他東張西望，非爸就站起來大聲說您是trustee T律師嗎？我們是來參加法拍的。T律師有點詫異就我們兩人，於是就改為室內拍賣。接下來的15分鍾，T律師在法院過道大聲地對著我們兩人宣讀拍賣注意事項，blah blah blah讓非爸覺得實在太過戲劇化了。E女士則興奮地盤算著在無人競爭的情況下該出什麽價錢？T律師終於念完了，問我們對哪幢房子感興趣，我們報了名字。T從手中的單子中抽出一張，然後說：“in this case, we do have a bottom price, which is 250 thousands”E女士立刻不高興了，氣憤地質問，你們不是說沒有底價嗎？！T說今天法院給他的單上是有底價的。E女士還想據理力爭，非爸覺得沒什麽意思，就拖著她走了。E女士特失望，隻聽得T還在問，你們有興趣再看看其他的case嗎？非爸真損他兩句，不過當然是不敢啦，這裏是法院，更不是多民族樂園的華府！幾個月後，E女士意外地在銀行的法拍網上發現了該棟房子。在請人做了所有該做的inspection後，以25萬買下了它。我們的法拍經曆讓我們見識了這法拍程序還不是一般的亂，美國的金融司法竟合演了這樣一場低效的鬧劇。
非爸這一趟渾水下來，滾了一身爛泥，全然一無所獲。今天看來這一係列的失敗是在為自己建房打下了堅實基礎。但當時非爸慧眼未開，對神善意安排和巧妙引導渾然不知！
房頂全鋪好了：
來幾張室內的，這是進門處及後麵的Grand Room:
風景最好處，非爸占做書房：
Family Room and Coffered Ceiling:
一抬頭，全是木頭：
我們的目的是要買來自住的，凡是不能讓我們進入房子看清狀況，而在市場上拍賣的，就被排除在外，我們承擔不起這種風險。但凡能看上幾眼的，又不是法拍的，大多為short sale。一般是有三方甚至多方介入。三方互相溝通大費周章。您和賣方說好的，作為債權人的銀行未必同意。更可氣的是這short sale也算是“新鮮事物”，市場上的regulation十分不到位，操作往往不規範。而且很多時候買方出價明明高於賣價，但最後得到房子的人很可能是銀行的內線或negotiator的insider，被他們一舉以極低價格搶得。非爸出價雖高於成交價，但連個counter offer的機會也沒有。二，三次失敗後，非爸有些心灰意冷，加上short sale的價格並沒有吸引非爸到想要放棄住新房的地步。而所有的short sale房，不但在設計上有些不盡如人意之處，而且常常“缺胳膊少腿”，不是少了冰箱，便是缺了爐子。讓非爸懷疑這憤怒的前主人是否還會下個什麽套。就這樣走走停停，我們進入了2010年，離非非們上kindergarten隻有兩年多一點時間了。長大了的非非開始需要更多空間來活動及玩樂，現在的房子太小的矛盾就更加突出了。這時的非爸隱約感到了一些壓力。
這裏分享一個有意思的親身經曆：非爸有個職場忘年交，e女士，正屆退休年齡，看中了北卡州（North Carolina)低稅的Rockingham County的一幢全新法拍屋。2008年報價38萬，2009年法拍報價25。5萬。從網上照片上看，外形很新，也挺漂亮，但內部照片顯示明顯缺些東西。大概要麽沒來得及裝，要麽裝了沒付款被搬走了。e女士很想要這棟房子，約非爸一起去參加拍賣。每個州的拍賣程序還不太一樣。我們仔細讀了法院的告示，說是某年某月某日的幾點幾分，法院會在county court house的前門台階上拍賣一批房子，包括e女士想要的那棟。法院還指定了trustee來處理這批房子。非爸和e女士認真研究了其他類似case，又看了Youtube上的別州法拍程序，最後決定驅車前往參加竟拍。我們給trustee律師打了電話，詢問了這棟房子有沒有最低底價，律師告之沒有。e女士又聯係了住在附近的朋友，實地考察了房子的外部並從窗外窺視了內部。朋友報告說一切condition看起來都正常。E女士和非爸就懷揣著5萬美金支票，興高采烈地從華府奔往北卡。路上我們約定，由於我們無法進入房子做inspection，我們竟價最多隻出到22.5萬，高於此價我們就打道回府，隻當是來北卡兩日遊。我們還互相提醒不要衝動，要冷靜堅守底線。北卡的許多小地方，比如這Rockingham County，沒有E女士同行，非爸是不敢貿然造訪的。我們的拍賣是在上午10點，我們8點就到了法院。先去法院title office察看並確認該房子並無所有權上的糾紛，沒有lien。8：30分，我們就端坐在法院大廳的走廊裏，靜候拍賣開始了。法院的大告示台上貼滿了各種拍賣通知。粗粗一數有上百幢房子。這真讓非爸對這次的危機有了直觀的感性認識。9：45分了，大廳裏還隻有非爸和E女士兩個人坐在那裏，隻能同法院的security有一搭沒一搭地閑聊，這同非爸想象中熙熙攘攘的熱鬧場麵頗有出入。9：58分，來了個律師模樣的人，手中拿著一摞紙，看他東張西望，非爸就站起來大聲說您是trustee T律師嗎？我們是來參加法拍的。T律師有點詫異就我們兩人，於是就改為室內拍賣。接下來的15分鍾，T律師在法院過道大聲地對著我們兩人宣讀拍賣注意事項，blah blah blah讓非爸覺得實在太過戲劇化了。E女士則興奮地盤算著在無人競爭的情況下該出什麽價錢？T律師終於念完了，問我們對哪幢房子感興趣，我們報了名字。T從手中的單子中抽出一張，然後說：“in this case, we do have a bottom price, which is 250 thousands”E女士立刻不高興了，氣憤地質問，你們不是說沒有底價嗎？！T說今天法院給他的單上是有底價的。E女士還想據理力爭，非爸覺得沒什麽意思，就拖著她走了。E女士特失望，隻聽得T還在問，你們有興趣再看看其他的case嗎？非爸真損他兩句，不過當然是不敢啦，這裏是法院，更不是多民族樂園的華府！幾個月後，E女士意外地在銀行的法拍網上發現了該棟房子。在請人做了所有該做的inspection後，以25萬買下了它。我們的法拍經曆讓我們見識了這法拍程序還不是一般的亂，美國的金融司法竟合演了這樣一場低效的鬧劇。
非爸這一趟渾水下來，滾了一身爛泥，全然一無所獲。今天看來這一係列的失敗是在為自己建房打下了堅實基礎。但當時非爸慧眼未開，對神善意安排和巧妙引導渾然不知！
房頂全鋪好了：
來幾張室內的，這是進門處及後麵的Grand Room:
風景最好處，非爸占做書房：
Family Room and Coffered Ceiling:
一抬頭，全是木頭：
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忘記你忘記我
2011-07-03 22:09:34
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悄悄話
很大，造型很漂亮
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