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突然想寫點什麽
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現在是進入美國房地產的好時機嗎?

(2011-12-22 13:19:50) 下一個

來文學城的投資理財論壇不久,發現這裏談得最多的議題是房地產。很感興趣,也剛上路不久,所以受益實多。最近有高手來自股壇,提出一個問題:比照股市行為,通常希望築底、盤整、最好突破確認後再入市。現在房地產大勢仍疲,短期內仍沒見底,中期有海量存貨,長期基本麵也沒見好,為什麽大家熱火朝天?

這個問題很有意義,對進入點的疑問也是對的。現在房市從總體上來講確實未見底,但每個局部市場是不一樣的,每個案例可能更不一樣。這裏討論得貌似很熱烈,也不表示房市已回暖,全美成交量、開工量還都是低點。這裏並不想苛求辯證,從太多角度闡述,先談一談:房地產,是投資還是投機,技術分析合適麽?

股票的技術分析,純技術派非常推崇,做莊的會偷笑。這裏想說的是,股票是從具體的公司衍生出來的。當然從衍生產品上還可進一步衍生,如指數、期貨、期權、MBS ABS 、外匯、金融原子彈等等。所以不要忘了在基本麵上,背後是一個個具體的生意。早有高高手總結過,各種生意有共通的地方,做法都有投資或投機,區別隻是有無:洞察力和控製力。房地產是生意的一種,做生意就是要低買,高賣。投資者更注重現金流,切入點對投機客更關鍵。
當資深投資者眼裏看到一個房地產,心裏計劃的是:1) 把它租出去,刨去所有開銷,再貸個款,付多少稅,最後現金流多少。2) 有的房子狀況不好,但我可以重裝修,然後或租或賣。3) 有的看上的是地……這就是所謂洞察力,我們也可以稱之為價值發現。
有了計劃,還會要具體做:投入多少人力、物力、時間、精力……做的過程中,會出現意想不到的事情,或者某些細節和預想的偏離比較大,這時就要調整。即所謂控製力,也可以稱之為價值實現。
賺錢不容易,持久地賺錢更難。一個資產的價值,在於持續產生現金流。反之現金流若斷裂,直接導致死亡。很難想象投機行為在大尺度時間上能夠持久。

再換個角度看,選擇房地產投資的進入點之前,先想想房地產值不值得做?簡單地說,值:這是極少數門檻低,可積累,可持續,可傳承的行業。相比之下任何產品都有生命期,絕大多數行業都會由盛轉衰,老祖宗總結過:土地是永恒的,隻有衣食住行是持久需求。
既然值得做,怎樣才能成功?還是洞察力和控製力,先看你功夫有多深,最後結果說了算。具體而言需要各種專業知識(至少知道怎麽做),市場營銷,法律規則,管錢管人……觀察,分析,提出方案,解決問題。通俗地講,需要全套的,雖不能保證一定成功,但不能有明顯短板。
沒有人的能力是與生俱來的。隻有投身進去,才能學習,然後發展。想做弄潮兒,大浪真來了是追不上的。沒有真功夫也是不行的,現學來不及,硬上肯定被拍死。 從這個角度來講,關鍵是做不做的問題,是找個合適自己的機會,努力做起來。大市低迷,正好給了自己時間;重新洗牌,正好給了我們機會。隻要有健康現金流,就是先為己之不可勝。

房地產不是一張簡單的紙。它是一塊資產,是一份工作,是一個生意,是一種生活。做自己的事業,能掌握自己的命運,能通過努力實現財務自由,能讓家人過上更好的生活,能創造就業機會,上繳各種稅收,回饋社會:能力越大,貢獻就越大。

做自己的事業,不一定保證成功。有時是時也命也,有時要德才兼備,有的看您所屬的上帝是否保佑,有的看祖墳是否冒煙……但這是一種追求,是一種態度,過程可能比結果更重要。 

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