加拿大房市大跌理論 – 2005年9月1號(ZT)

 

by unknown2me (行者) at 2005.9.1 00:59

首先說明這是我的一個朋友的一家之言。本人也是一介草民，非經紀、非代理、非理財專家，隻是一個小小的挨踢人士。他說的俺直汗顏，我隻是想和大家分享這種觀點。歡迎大家討論。

今天聽一個本地朋友(他有四套房子)說，由於油價大漲，其他幾乎所有物品的價格都會跟著長，估計明年的油價將會長到每升1.5加元(按照今天漲兩毛的勢頭，看來不用等到明年的這個時候)。為了有效控製通貨膨脹，央行一定會在短期內大幅度上調利率，要知道美國一年內(2004年7月到2005年7月)長了兩個百分點，加拿大愣是沒動地方。這樣mortgage利率就會跟著大幅增長。Prime rate可能會從現在的4.25%上調到一年後的6%到7%。

這些變化會對近期的加拿大房市造成巨大的負麵影響。然而現在房市與90年代初的房市大有不同。那一次房市有著太多的人為投機因素，很多人擁有多套房子，期望靠火爆的房市大撈一把。房價從很短的時間長了很多，其崩盤的原因是房市的泡沫破裂。 [ 相約加拿大:楓下論壇 rolia.net/forum ]

而這一次房市，絕大多數的人買房是為了自住，房子的價格也是從97年開始慢慢長起來的，所以房市的泡沫比較小。造成此次房市大幅回調的原因可能是新一輪的能源危機，雖然此次能源危機可能使人為的和短期的。

首先，對需要買房的人來說，已經高企的房價和利率會讓他們的承受能力大幅下降。另一方麵，當房子價格開始回落時，買漲不買跌的消費心理將開始起作用，這讓更多的人持幣觀望。當你看到有價無市的時候，這就是黎明前的黑暗。
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對於已經買房的人來說更加不是好消息。

第一，如果你的貸款是全開放利率的話(Variable rate), 例如prime - 0.75%，那麽由於prime rate的大幅提升，你每個月要付的貸款將大幅增加。更糟的是，當你發現prime rate長了許多，例如1%，你想要改為固定利率時，你會驚奇地發現，那時候的固定利率已經高得離譜了。就拿現在的情況來說，2005年7月份最低的5年固定利率是4.2%, 2005年8月底的最低的5年固定利率已經長到是4.5%，等到央行升息以後，5年固定利率還會跟著漲。也就是說，假若prime rate 漲0.25%, 五年固定利率可能會長0.5%或者更多，而且會在漲prime rate 之前就已經開始。很多人等到漲prime rate以後才想起要鎖定利率，可惜那時已經晚了。可以說這就是加拿大銀行給大家下的套啊。

第二、取暖和電力費用將大幅上漲。取暖用的天然氣的價格一般會跟著石油價格一起漲，這一點很好理解。大家要有心理準備，就是今年冬天的天然氣價格會比去年高出很多，唯一可以希望的是今年有望是一個暖冬。由於一些發電廠是用成品油發電的，所以電費也會往上漲。 { 楓下論壇 rolia.net/forum }

第三、地稅將會上調。那位說了：“我的房子都貶值了，地稅怎麽能夠再長呢？”。殊不知，這地稅的多少是由本地政府的預算來決定的。現在政府的預算每年隻多不少。試著想一想，早幾年的房市火得一塌糊塗，而即使rate不變每年的地稅也會跟著漲。房市跌時隻好提升rate了。現在的問題是，由於汽油價格的大幅上升，政府的各個部門的運行成本也將大幅上升，例如環衛工人、值勤警察、校車、市政工程， 哪個不是開著車大把大把地燒油啊。政府的預算的提高，最終都是現任地主來分擔這些多出來的銀子。

說到底，除了工資不漲以外什麽都在漲。石油漲價的負麵效果還沒有完全體現出來。由於全球的經濟太多地依賴石油，特別是北美的運輸主要是依賴卡車，所有的商品的運輸成本就會大幅上漲，這還不算那些石油產品，例如化纖產品。 當這些都碰到一起時，總會有些人承受不住了，特別是那些盡其所能買了一個大房子的人。本來每個月的收入剛剛能夠支付所有的開銷，遇到這種禍不單行的時候，就有可能支撐不下去了。但是這還不是最糟糕的。
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由於這些短期內不可克服的因素，一旦房市開始下跌，其下跌的速度可能讓人意外的快。特別是現在的銀行推出的零首期和5%首期，如果房子的價格跌到你貸款額以下，銀行定會請你往mortgage裏一次性補一筆數目可觀的錢。這時，你可能開始留意到周圍鄰居們賣房子的開始多了起來，有些甚至是power of sale(銀行強製拍賣)，房市至此將無力回天。

雖然這種說法有點太悲觀，但是其中的一些說法並不無道理，而且很令人擔心。我個人並不希望會看到這一天，但是很多因素是你我所不能控製的。但是我們可以提前采取一些預防措施，例如盡早鎖定貸款利率等。當然誰也說不準未來加拿大的房市，這些觀點是僅供你參考。

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