在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
舊房推倒重建是否值得？
如山
（2024年9月8日，星期天）
我常常被問到，將我的舊房推倒重建是否值得？要回答這個問題，我有幾個問題先要問清楚：
- 你想推倒的舊房子、重建一個新房子的目的是什麽？是自己住、建好再賣出、還是建好新的拿來出租（長期Hold）？
- 舊房子在哪裏？有多舊？；
- 現在房子的 麵積、Layout 與 Condition？
- 你是否第一次建新房，然後希望一直做下去，例如一年隻做Part time建一間、甚至開始全職Builder，還是隻是打算建這一間？
這些問題的回答決定了我給你是否值得去做的答案。誠然，是否值得做不僅僅有經濟上/回報上的考量，還有個人特別需求：如自住、嚐試新東西、甚至開始新的職業生涯。
我先用一個例子來分析，然後給出我的結論：
本地一位業主在西雅圖東區有一棟60年代的老房子，2200 sf。幾年前1m買入。
這個房子位於中等價格區。這個舊房我估計現有狀況能賣1.4m，重建一個4000尺新房，目前大概能賣接近3m。
業主打算建好後賣，不準備長hold 也不打算用於自住，看看能否多少賺錢、能多賺多少。我的初步評估是不值得做！分析理由如下：
假如這個房子現狀況賣出能賣1.4m。如果直接AS-IS賣出1.4m，回報就是40 萬（與買入價比，忽略買賣費用與交易產生的稅）。如果你用來推倒重建，土地部分的成本就是1.4m。而建一個能賣3m價格的成本建築成本用每平方尺大概$280 來估算是1.1m。這個還是用相對低價來估。本地大公司估價起步每平方英尺$350。這隻是一個大概，真正報價先要根據設計圖、裝修選用的材料、地麵狀況與Utilities條件等等。那成本不是2.4m？賣3.m也不錯呀，有60萬差價。 且慢！任何建商/項目經理給你口頭甚至書麵報價都還不是你全部要的花錢。為何？
- 這裏正規公司報價是不包括銷售稅的。華州沒有個人所得稅，但有銷售稅。正規報價會注明 Sale tax not included 或者類似文字。視乎你在哪個County/City，華州內所有州加County/City的銷售稅範圍是10.1% 到 10.56%。通常不包括在總價內的原因是這個稅也是每年加的。所以要看你哪一年開始。
- Permit application fee, Plan design，Civil engineering，Structural engineering， Demolition, Utilities hold up等等是不在估計內的，除非報價已經寫明。要做這些報價，需要進一步的調查。要包括這部分報價的話一般Builder 是不願意花這個時間的，除非已經比較確定你就是他們顧客。這部分的差價可以是很大的，不是所謂“一般情況”。這些費用10萬20萬甚至到幾十萬不等。可以要求建商或者第三者收一筆Nonrefundable fee來調查。 想想你隻是需要一個估計來做決定，願意花沒做決定的錢嗎？
- 建築資金產生的利息。就算業主有現金在手，那也有一個機會成本。如果貸款有貸款利息，自己的現金最簡單的機會成本計算是存銀行所得的利息。
上麵3項目加起來就是幾十萬。總之，折騰了一兩年之後未必比立刻賣賺更多的錢。或者有也不多，還得看看你是否願意那麽折騰。
總結一下，什麽情況值得考慮做推倒的舊房子重建一個新房子呢？
- 自己想用來自住，而同樣地區市場上沒有，或者沒有滿足自己想要的功能。
- 建好後長期出租。因為就算比市場買入隻是便宜一點也是便宜。在市場上買入超過兩百萬新房來出租的投資者也是有，看投資者的目的。
- 想嚐試新東西，準備一直做下去。所以不賺錢也是積累經驗。等等付學費。
- 房子太舊太小，賣不出市場價，隻能賣出地價，或者舊房很難賣出的市場。
上麵這些值得考慮做的還有一個很重要的前提：是在人口密度大、土地非常稀缺的地區。假如你看到周圍很多可開發的地是根本不值得考慮的。因為外麵買一塊很便宜。有些地方地隻是幾萬塊到10萬，建築成本很低，例如$100 左右一個平方尺的建築成本等，也沒有多少差價好賺。這就是為什麽在中部很多地區建築商一建都是一大片。因為有地，並且每個房子的利潤都不高。
不是上麵列舉的，個人認為都不值得選擇推倒舊房重建。
披露：上麵是個人經驗分享，不是選擇建議，因為每個人想法不同，並且我上麵利也未必全麵。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
