也說說Cap Rate與利息的關係

也說說Cap Rate與利息的關係

如山

（2023年11月18日，星期六）

 

前麵讀到圭媽與JY關於Cap Rate 與 市場利率關係的“論戰”，很有點意思。這種“論戰”很有意義。他們兩者是從不同方向論說，都沒有錯。我對這個題目也很有興趣。所以談談我的看法。

Cap Rate的計算公式不包括利息，JY與圭媽都很清楚。但市場利息是否影響市場對物業買賣的Cap Rate呢？進而影響物業的買賣價格呢？肯定有影響。

我跟蹤觀察調查了周圍Multifamily幾年。2021年在Seattle downtown 買入兩個小Multifamily ， 1.5m 一個。每個物業3千來尺，兩者都是可以擴展到一萬尺或以上，這是我看中的地方。現在還一直在觀察，準備用東邊的高價SFH換Seattle好區優質或者很大潛在價值的MF。準備不用貸款或者還少貸款，這是另話。

兩三年前低利息時期，Seattle好區好Building Cap rate 3%或以下的成交頻繁可見，現在出來的一般在4% 左右。同樣的物業，提高Cap rate 就必須降低賣價來回應是顯而易見的道理。既然Cap rate計算與利息無關，那為什麽市場利息高時會令買賣價格降低呢？因為相當部分的業主是需要貸款Hold或者買MF的。而商業貸款不能鎖定長期利率，如3年5年到期的需要進入浮動利息或者重新貸款時Net income 迅速降低，對hold 物業的業主是有壓力，對買家是期望回報率的影響，這個時候必須降低物業價格、從而提高Cap rate才能令買賣得以進行。目前這種相對高的利率市場其實也是有實力有經驗的地主的機會。

每個市場都些不同特點。在西雅圖好區你是不可能買到Cap rate在投入Improvement 之前高於貸款利率的物業。離開西雅圖中心地區往南、北、東都有。西沒有，因為是西是太平洋LOL。

JY說的Cap rate與利率無關，他的例子就是他做的，也很真實。這是因為他用減少空置率、改造裝修等方法來迅速提高Cap rate。高利率市場下Cap rate一點不低，是因為他做出來的。

JY的MF 實踐無疑比我多，而圭媽的理論研究無疑也比我強。圭媽的商業地產實踐也很豐富，絕不是紙上談兵類。

每個人都有Bias，包括我。人與人對某個事物的偏見差別隻在多與少。認為自己沒有的都是對自己的認知不夠，因為這是人類的共同弱點。我們能夠做的是承認自己的弱點，盡可能保持開放態度與觀點，才能達到兼收並蓄。其實我也還沒做好，謹與同仁共勉！

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）