Hard Money Lender 的獲利與風險

Hard Money Lender 的獲利與風險

如山

（2023年10月15 日， 星期天）

建寧的係列文章可以套用羅胖子的廣告詞描述：“有種、有料”。

我留意到建寧有幾篇文章提到做Hard Money Lender 作為一個 投資選項。例如最近這篇

投資環境的變遷)

Hard money lender的確是一個投資選項。隻是我們需要很清楚它的獲利與風險在哪裏。

我幾乎每天都收到Hard Money lender的廣告。我20年前做Flipping properties、 買賣Foreclosure物業就跟Hard money lender多次打交道。甚至我熟悉的lender 從成立到發展都多次谘詢過我的意見。因為我是他們中一個“老顧客”。但他們的模式不是僅僅Lender， 他們是賣Foreclosure information、引導、教育並且在拍賣現場參加或者代替投資者的競投、同時借出錢給需要的投資者來賺錢。現在的Flyhomes 也是類似幫忙現金買、但同時抵押的操作，然後投資者再用正常Refinancial 出來的錢去payoff 他們的loan。其實所有Hard money lenders 的賺錢模式都類似。在Lenders方麵，不用查貸款人的信用，而通過收取Point/fee 再加高利息來平衡風險而盈利。對Borrower而言是這種方式快捷、方便，在搶房並且回報高的Deals、周轉快時是很好的短期杠杆。對這種Lender而言，手續費加利潤的單筆回報也挺高。一般都超過年回報12%。

我熟悉的這個Lender。他們鼓勵、引導、幫助投資者去買入拍賣物業，因為拍賣成功後他們能收3% 的commission。沒有現金或者現金不夠的個人，他們借款給你，所以你能夠買入，不然看到好Deal你也買不成。在Foreclosure買入、他們同時放款的做法就像普通Lender一樣在你的物業file lien。Borrower也需要有10% 到20% 的Down payment在裏麵。放款部分還另外收1% 到 2% 的手續費，加12% 左右的利息一直到你payoff。並且，他們都要求在Firs position。那麽聽起來他們做這個生意很賺錢也很穩啦？

但是，世界上的事都有個“但是”，而這個“但是”是人們在思考一個行動時都應該了解的另一方麵。

他們風險在於：一，物業價值評估常常不是一個十分肯定的定數，尤其高價地區的SFH。而Condo、Townhouse與內地大片開發的同型房子比較容易確認市場價格。買Foreclosure 的投資者一般不會付超過正常估計價格的80%。因為 裏麵狀況不清楚、Occupation狀況不清楚。我知道的發生過不隻一次投資者買入後發現沒法賺錢後直接不付後麵利息讓這個Lender自己收回去的。投資者損失他們的downpayment，而Lender並不希望發生這種狀況。我前麵提到的Lender是專做Foreclosure還好些，自己再用foreclosure拍賣買回來、修理再賣，希望break even或者少虧損處理掉。二，Holding money 有成本，就算是自己的錢也有機會成本。沒有一個Hard money lender能做到手上的錢沒有空置期。這樣一來你需要計算的平均回報時就遠沒那麽高。

至於個人是自己操作或者投資一個Hard money lender 或者平台，其獲利與風險是類似的原理。

第一種投資法：投到沒有物業抵押的平台，Borrower都是個人為主。這些借款人都是信用卡或者日常生活小錢的周轉需要。投資者能夠放的也是小錢。而其風險也不見得小。

第二種投資法：投資給有物業抵押的Hard money lender的，可想而知，有operating cost。凡付息高的Lender不用想都是很激進的操作作風，例如downpayment要求少、物業價值評估不嚴格等等。這些導致他們不會長期，隻能是短期你能看到的高回報。另外，Borrowers都是正常渠道不能貸款才來找你。其風險不言自明。不在1st Position位置的lenders就更不用說了。

第三種投資法：自己直接充當Lender。那你需要麵對找客、信任、調查物業價值等等。還需要有Title配合，自己有足夠相關知識。自己願意花時間精力去物色一個好Borrower 比前麵說的風險都小。但這些時間精力花出去不就是一個成本嗎？

上麵這些投資也都有競爭者、有競爭的市場。不然我也不會二十多年來每天都收到五花八門的Lender說要借錢給我的。

總之，美國以至西方已經是成熟的商業社會，除了高科技所有能夠賺錢方法，都被人精們想過千百遍。都有市場競爭。市場這隻“看不見的手”已經令所有賺錢方式都與風險掛勾，財務理論上才有所謂“風險溢酬” 概念。一般來說，風險與溢酬成正比。聰明的投資者不同之處隻是在於努力尋找風險略小而溢酬略大的Deals 而已。而其獲利比平均大往往也就因為個人比“平均“付出更多的努力而已。”躺贏“在大多數情況都是不切實際的幻想。

上麵隻是個人觀點，僅供參考。

謝謝諸位閱讀！

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）