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美國經濟、房市與投資-疫情中的隨想

(2020-04-12 12:17:40) 下一個

美國經濟、房市與投資-疫情中的隨想

如山

(2020年4月12日)

今天,疫情仍在世界範圍內泛濫 。

首先,向疫情中不幸者至哀!向目前依然和曾經戰鬥在一線的中、美、歐洲及世界的醫護人員致以崇高的敬意!尤其是往紐約集中的7萬多自願醫護人員,他們是真正的英雄!我們最多也就捐一下款、捐一下口罩、做一下鍵盤俠,而他們是用生命去捐助!

投壇應說投資。我很久沒上來,收到很多網友的關心問候,非常感動。無以為報,發一小文以回謝。

這次疫情會改變很多東西,從宏觀的世界政治版圖、地緣關係、金融市場,到微觀的人際關係、居住環境偏好等等都會有很大的衝擊和改變。

與我們投資相關的,在宏觀上,全球化就算不是逆轉也是停頓、或者放緩。美國的製造業一定有部分回流,馬上可見的是關鍵藥物、醫療用品的部分或者大部分產業。這個已經在美國政府的行動中。美國會因此減少貿易赤字、增加就業率。但入口便宜貨大量減少,也增加了通貨膨脹。當然,目前美國是不怕通貨膨脹,隻怕通縮。

股票市場在波動中,預期還會有一定的下跌。3月中到10天前,每次下跌厲害,例如到溶斷點,我都加持 mutual fund 和ETF。我每次都在本地(西雅圖)地主群報告和詢問有沒有一塊參加 “護國入市的“?有人表示跟,恐怕大多數地主不跟。聲明,我基本不買單個股,隻買mutual fund 和 ETF。

房產市場在東西海岸大城市會有下跌,應該3個月到半年內反應出來。各地反應期和跌幅不會同步。本人預期跌幅在20%-30%左右,不會超過50%。最大跌幅也沒2008到2010年的大。

受影響最大到最小的房產依次為:辦公樓、Apartment、Condo、Townhouse、獨立房。就是說,影響大、跌幅最大的是辦公樓,最小的是獨立屋。當然,每個城市、每個區會有不同。從城市範圍的物業衝擊依次為城市中心到郊區房。城市郊區和遠郊的房子會受更多親媚。

現金為王,這句話什麽時候都是對的。但在市場低潮期尤為體現其價值。10年前是這樣,現在也是。

說一下我上次美國金融危機的經曆,時間:2010年到2012年,座標:大西雅圖區。我翻查了當年的記錄。我的出租房現金流為負,因為貸款多於租金收入。但有建房、賣出的現金收入補充,總體還能過得去。當時建築成本是現在的一半,建築工期是現在的一半,當然賣價也是大概一半。加上我的建築用地基本是開發中來,也就是成本低。所以建好的新房賣出還是有利潤。而那段時間買入的房產超過20個,超過一半是可開發地,計上開發出來的地,是超過30個物業。以現在價格比,買入成本很多不到十分之一。每年逐步拿permit,逐步建、逐步賣。大家不要誤會西雅圖市場價格升了10倍,沒有。而是低潮能更加容易買到比當時市場價格還低得多的物業,尤其是從一些有長期關係的銀行手上。錢從哪來?危機到來前的Cash out refinance,HELOC出來的近百萬。好在及時轉移到其它銀行。後來銀行銀根緊,果然收紛紛收到所有Credit line銀行要減少、收回credit line的通知。但我錢已經出來了,我不欠你利息,你也沒法foreclosure我的房子。在這些錢中當然也有私人貸款。有市場上的private lender,也有純屬泛泛之交的信任者。需要特別提出感謝的,這個壇上就有大財主借過錢給我。我們從來沒見過麵,甚至借款給我之前都沒有過什麽交流,隻是大家互相知道而已。這是一種很難得的信任!

這次全球與美國的經濟、房市的下行肯定不同於2009到2011。不過就像某位哲人說過的,曆史不會簡單地重複,但會壓韻。

那麽,美國疫情會怎樣?世界疫情會是怎麽樣?我相信,美國會以高科技為依托,給世界走出疫情、戰勝疫情一個光亮的指引。

美國政府、國會、聯邦儲備局已經達成共識,無底限發行貨幣救濟市場。

美國房市低潮多久?機會在哪裏?本人認為,美國低潮在今年年底,持續最多一年,兩年內一定走出。美國仍然是最值得投資、有最好回報的地方。美國仍然會是引領世界的科技帶頭人。我這種信心來源於對美國的科技人才、自然資源、地緣政治,而這一切的基礎是價值觀與製度。

希望諸位網友一切有所準備、一切順利,不僅安然度過疫情、經受經濟下行的考驗,還在投資上有大收獲而更上一個台階!

大家有興趣可以翻查我在2009年開始寫的大量博文,都是危機低潮期關於美國經濟、房產未來的展望。

聲明:本文是為隨想,在於分享自己的看法和經曆,也希望起拋磚引玉的作用,讓大家貢獻投資想法。說明觀點不是投資建議,敬請謹慎使用您自己的資金,根據自己的實際情況做判斷和投資決策。

最後,謝謝諸位的閱讀和捧場。也以本文回複、感謝網友在悄悄話裏的問候和關愛。

 

(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)

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閱讀 ()評論 (7)
評論
如山 回複 悄悄話 謝謝諸位關注、閱讀和點評。恕不一一致謝。
如山 回複 悄悄話 回複 '一覽青山' 的評論 : 謝謝問候、關注和捧場。我還是那樣,投資、工作、運動、偶爾上網(微信)構成的日常生活:)。
如山 回複 悄悄話 回複 '山裏人家168' 的評論 : 謝謝捧場!
無陌逐非 回複 悄悄話 厲害。希望多出文章
一覽青山 回複 悄悄話 前兩天和領導想起來,過去有個如山為什麽很久不見了?剛一看到如山名,趕緊進來報道問好。不知大師一向在忙啥?
格利 回複 悄悄話 厲害了。密切關注。
山裏人家168 回複 悄悄話 坐上了如山大師家的沙發,好久不見大師冒泡了。
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