美國稅法的Loopholes及1031 轉換之利與弊

美國稅法的Loopholes及1031 轉換之利與弊

如山

（2017年8月12日，星期六）

 

本壇大狹如瞎哥、老朽等前輩對1031 轉換已經有過科普和詳細論述。另外也有不少書對房產Loopholes及1031的利論述很多，但所看均是“有利”部分，尚未看到對其 “弊”的論述。孫子曰：不盡知用兵之害者，則不能盡知用兵之利也。本人今天就自己對1031以及其它稅務“Loophole”的實踐和領悟跟童鞋聊聊。歡迎大家討論、補充和質疑。

1031之利是存在的，其利之處一言以蔽之就是將現在的稅延遲未來若幹年再交。能夠遲交總是比早交好。因為現在不交的錢可以用來再投資或者其它使用。另外錢是有時間價值的，就是今天的10萬高於未來的10萬。

誠然，“出來混總是要還的”。延遲交稅不是不需要交稅。如果沒想清楚1031的弊，這個“Loophole”的“利”就未必是你的“利”。本人認為如下情況使用1031不利：

1. 現在你本人（家庭）的稅率在低稅率Bracket，就是未來可能是高Bracket的情況；
2. 要置換的物業已經持有好些年，例如10年以上，新置換的物業折舊的數額就下降，能夠扣減的數就小；
3. 高峰期換同區同類物業、在有限時間內勉強買入（Bid高價格或者其它不利），為1031而1031，浪費進出的費用。可能勉強買入物業的損失還大於做1031暫時免稅之利。做房產長期投資者是很需要“忍功”和“勇氣”。“忍功”在於勉強的忍著不買、高峰期忍著不買、不落入你理想的範圍不買；“勇氣”在於低潮期敢買別人不看好的具體物業你敢買。

那麽有沒有使用1031有利的情況呢？當然是有。我們也不能讓錢少而限製了想象力是吧？LOL。總結起來如下情況有利：

1. 洋豪、土豪等等早已經“不差錢”者。又或者像本壇“老朽”前輩一樣，出租房的租金加手上現金足夠吃一輩子，永遠不需要考慮出售手上物業套現使用者。現在的出租物業就是將來留給子孫的遺產的。
2. 跟上麵“不利”情況相反的：未來的個人（家庭）稅率在低稅率Bracket，而現在是高稅率Bracket
3. 房產投資想做策略性調整者：白菜房換白玉房（差區換好區）、單個SFH換多單位Building、住宅換商業等等；或者是反過來。當然，這種情況應該跟稅率的Bracket連同一塊考慮。因為你也可以正常買賣，交完現在的稅再換。

上麵有利跟不利需要互相比較權重，而決定有利跟不利因素哪個勝出。

本人認為，美國稅法的所謂“Loophole”不是什麽真正“Loophole”，每一個稅務工具都是有其有利也有其不利一麵。必須分析清楚，麵對你個人具體情況使用後的有利還是不利。

例如被很多房產書本鼓吹、而地主們也津津樂道的房產折舊省稅。當你處於收入低、落入低稅率Bracket時，有大量的折舊並非好事。因為折舊部分在將來物業賣出時是要Recapture，就是按你當時的Ordinary income補回去。比如在美國房產的低潮期，我的收入低很多，就想著怎麽能夠停止折舊好不浪費當時的低稅率。我谘詢了一個會計師，她說可以。我問依據在哪？她show 我IRS的Regulation。她說她曾經幫一個客戶這樣做過，沒有受到IRS的質疑。我同時也在網上搜到會計師的網站，上麵相關的討論中大多數認為不能，但是也有一、兩位認為可以。我後來反複考慮，還是沒有做停止折舊的調整。一來覺得那個會計師的理解有點牽強，二來是我將來收入增加以後也不能再調回去利用折舊減稅。就算我當時（2009年）做了停止折舊的調整而又不被IRS挑戰，那我現在就少很多在高稅率位置的扣減，也就是多交很多稅。

另外一個是529，有利嗎？假如你投入的529一直能夠增加回報的（比自己做的其它投資還高），又將來無論如何收入也不會變低、孩子讀大學不需要學生貸款的，是一個有利的工具。假如情況有可能相反，那麽529就可能不利於你。

IRA類也同理，現在你在低稅率時全部讓你扣。可你扣了這部分將來還是要按Ordinary income付回稅。

我的結論並非說1031、529、IRA等等工具不好，也並非說我絕不使用，而是說這些所謂稅務“Loopholes”不存在。不過是多種工具可以使用。但是前提必須是適合於你自己的情況才是最好。不要趕潮流人雲亦雲、東施效顰式套用。

聲明：本人不是會計師或者稅務律師。上麵觀點隻是自己的對稅法工具運用的一些看法和體會。我的理解很可能有誤，童鞋們不能作為稅務計劃的依據。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）