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股市與房市、貪婪與害怕、流動與固定
如山
（2016年10月9日，星期日）
本文不為爭論股市房市，這個在2009年本人熱情高漲地寫文章時就跟做金融的老大關於買黃金還是買房產有過大量“隔空開火”的“炮戰”。今天想跟大家分享的自己對股市房市特點與人性特點的聯係與領悟、加一些自己的經曆。單獨這些特點有無數人都說過，但互相聯係而產生的效果不知道是否我的獨創，但原創是肯定的，也就是不是抄別人的（本人從來不抄，要是有引用就會說明）。所以先聲明，我的以下論點要求“專利”，誰引用俺說法請注明“如山語錄”。LOL。
言歸正傳。先說幾個沒有或者很少有爭議的定論：1. 金融股票為高流動性資產，房產相對流動性很差。有鑒於此，前者被稱為流動資產，後者被稱為固定資產；2. 金融股票因為高流動性，大多數情況下上升快下跌也快；而房產則相反，上升慢下跌也慢。3.貪婪與害怕是人類的弱點，每個人都有。差別隻是程度不同。我承認自己有，要是誰認為自己沒有這個弱點，可以算為億萬人中的人精（人中精英）。4. 懶性、拖延性也是人類的一個弱點。大多人都有，隻是強弱程度不同。我當然承認自己也有。
金融股票高流動性的特點令操作它的人們變現很容易。幾分鍾能就能完成交易。自己需要錢急用，或者看市場不對路，馬上可以脫離。不使用杠杆根本不會破產。而房產，要兌現不那麽容易，最少也幾天。另外，大多數房產的下跌都是“慢水煮青蛙”式“陰跌”，往往是到跌很多人們才突然回過神來。此時想出貨已經晚矣。在一個下跌市場，尤其在人煙稀少的小鎮可能再低價都沒人買。其三，做房產過度使用杠杆很容易破產。
誠然，成也蕭何，敗也蕭何。前麵說了，大多數人都有貪婪與害怕的弱點。金融股票容易交易的特點令操作於其中的人很容易“追高殺低”，或者叫“追漲殺跌”。羊群心理在股票市場被發揮到極至。貪婪，令人容易在漲時買入，而害怕失去的心理又令人容易在低位割肉清倉。很多人可能認為自己是很獨立思考、不隨大流的。但這隻是理性告訴你應該這樣，實際上誰都避免不了一定程度的跟風。金融股票市場最容易鼓動人的情緒，也便於人跟風。市場熱時，一激動，買了。市場下跌，手一哆嗦，賣出了。不信，看看金融股票的老大為什麽要搞個交易器？因為“機器”者，嚴格按照理性設定的原則執行，不受人的感情、市場情緒影響，按“既定原則”辦事。但人畢竟是人啊，機器還是靠人操作嘛。曾經看到某個老大事後感歎，要是昨天讓機器嚴格執行就好了，自己還是忍不住人為操作一番，結果適得其反。
敗是蕭何，成也蕭何。同樣的人，買賣房產當然一樣被貪婪與害怕的弱點影響，一樣有“追高殺低”的心理、一樣有羊群心理。隻是房產買賣的不方便和交易費用高的特點在一定程度上阻止、或者說部分抵消了人的貪婪與害怕。房產高漲時你買入不容易，甚至要搶也搶不到（金融市場不存在買不到的）。而一般的買入，Offer要等賣家回應、籌集Down payment、辦理貸款、做inspection，做估價等等總要些時間。時間一拖長，人的心理慢慢冷卻下來。有些人在這個階段就退出了。所以不是有很堅定的主意買入的人，往往也是看多而不買。另一方麵，房產交易低流動性和進出費時，助長人性的懶惰，令房產投資者客觀上忍受“慢水煮青蛙” 式下跌。也因為房產的下跌（在大多數市場）“慢”，令投資者容易有“不會再跌”的幻想。
老朽兄常說，房價跌關我P事，我有租收。很多地主都會同意。當然我不敢說“關我P事”，因為我靠建房賣出維持主要現金流（我還沒達到大地主的水平，慚愧）。但是，出租部分真的不是那麽緊張市場。2009年在金融老大跟我“隔空開炮”時就說，你做房產也要設“止蝕點”吧？我當時隻是心裏嗬嗬，沒接話。誰真做地主設“止蝕點”的話應該就是不成功地主的95%的裏麵的人。原因？真地主都會明白，初級地主讀讀我上麵兩者特點，再加現金流概念就清楚了。
下麵貢獻一點我的實際經曆來說明一下上麵的理論。
西雅圖房產大約在2007年8月突然調頭向下。我的房產主要在西雅圖的東區、西區與南區。大概區分是東區屬於好區，西區與南區屬於差區。有些區我戲稱為“爛區的平方“LOL。我當時對當地房產市場的判斷是下跌不會超過25%。我估算了一下，同時賣出多個房產的稅務衝擊與市場25%下跌量平衡，所以賣出並沒有占什麽便宜。不過，這個對市場的估計部分對部分錯。西雅圖好區，例如東區，下跌接近25%，差區、“爛區的平方”下跌50% 到60%。而這個下跌是“慢水煮青蛙”式“陰跌”。從2007年8月開始，到2011年底4年時間到底。在最低時，我部分出租房是在水下。當然總體是正的。用我上麵的理論，房產交易低流動性和進出費時，助長人性的懶惰，令房產投資者客觀上忍受“慢水煮青蛙” 式下跌。客觀上當然還有財務因素。反正那幾年我賣出的都是新建的房子，沒有賣出一個有貸款的出租房。客觀的結果當然是沒有賣出好，因為第一，賣出後除了還貸款，回收的現金不多；第二，已經有貸款的就貸款在，後麵都無法再貸款，其三是我當時貸款的都是3年到5年ARM，市場利息下降我跟著享受低利息。所以這部分“負資產”的現金流還是OK的。應該說明的是，上麵第三是走“狗屎運”，並非我原來就預測到。LOL。
現在西雅圖的市場大家都知道了，“爛區的平方”也接近或者超過2007年的高峰點。而東區（好區）已經超過曆史最高點。
我更幸運的是，所有下跌前Refinance的現金、其它新建築回收的現金、加上“高利貸”借來的錢集中在2010年全部買入有開發潛力的地。童鞋可能有問，為什麽買地？當時買房也一樣升很多。是，當時同樣的現金，不能貸款的情況下，買地比買房能買入更多；其二是在低迷時，破產的開發商或者銀行更難出手地，換句話說有更多的機會買到好Deal；其三，地的下跌與上升的幅度都比房子大。也可能有人說，你“賭對了”。其實按當時的地、建築成本和建好後的市場價格，就算是當時用建築貸款，利潤也是不錯的。隻是看你有沒有錢去做完。
那麽除了新建房子，我是否還是賣出物業呢？那是當然的，我今年已經賣出4個物業。賣出的原因和準則是什麽？我的賣出準則是：
- 資產搭配變化，或者“高大上”一點說，資產優化；2.稅務考慮；3.財務需要；4.市場前景預測。
上麵4個準則不是哪個優先考慮的次序，每次可能有其中一個或者兩個是優先考慮的因素。反正賣出原因不會是市場前景唯一一個參考因素。
上麵跟網友分享的是本人的經驗和領悟，不是比哪一種投資好或者哪一個方法好。更不是針對某個網友的觀點。有必要說明：我佩服“股市小書生”的理性討論、學習與鑽研精神、堅持不懈的努力。請大家不要打擊他寫東西的積極性。
謝謝網友閱讀與圍觀。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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