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美國房產到頂的一個重要信號是什麽？
如山
（2016年1月16日，星期六）
最近常常被問到，美國或者本地的房產是否到頂了？什麽時候到頂？我說我哪裏能知道，我要有那麽神就好了。不過要說有一個明顯信號可看的話，就是人人都想做建築商、開發商的時候。這個“人人”嘛，當然隻是包括涉及房產有關行業人，如普通房產投資者、房產經紀、貸款經紀、各種各樣的Contractors。
回顧2005到2007美國房產的高峰期，我周圍瞬間增加了無數的“建築商”。不僅原來的很多投資者開始或者想開始做建築商，原來我的很多Subcontractor， 如鋪地板的，鋪地毯的，做水管工的，做電工等等都部分或者全部主業轉移做“建築商”去。為啥？那時候建新房利潤高呀。當然，這些人基本上是高額貸款。後來結果大家都能猜到了。情況好一點的是，不全部“轉行”做“建築商”。繼續幹他們鋪地板，水管工等等。但是手上建好的有高額建築貸款的大房子，出租不能Break even，賣的話無法還銀行欠款。自己辛辛苦苦做鋪地毯的錢甚至不夠填補銀行貸款。最後隻能是讓銀行Foreclosure。
做建築商賺錢嗎？當然賺錢，不賺錢怎麽能有人就是靠它養活? 尤其是市場在火的時候。建築商會破產嗎？當然會，不然房市場下行的時候怎麽那麽多破產的。2008到2010年間本人所在大西雅圖的數字顯示， 60%建築商因各種原因退出行業，其中40%建築商破產。破產和退出建築商中做高端和做低端房的都有。但做高端情況尤為慘烈。其原因是高端資金占用大，貸款金額大，市場一旦向下，壓下一個就是一大筆錢。而做低端房的，可以把建一個大房子的錢分散到好幾個，怎麽也能出手一兩個。這樣資金就回籠了。
成也蕭何，敗也蕭何。開發商、建築商利潤上容易上，也容易落，皆拜開發和建築周期長所賜。從買地到賣出收回錢，一年半到兩年是正常周期。長的話幾年甚至十年也不奇怪。另外，大家都知道，相比股票，地產流動性差。當然占一般有一定人口的城市，你肯用市場半價，不管多差的市場環境都能幾天賣出。要是在美國中部幾千到幾萬一個房子的地方，市場差時，恐怕半價也難道賣出。也跟賣股票一樣，買入的決定相對容易，賣出的話，嘿嘿，看人吧。例如看到市場下跌了，甚至已經跌，人們會想，它可能很快就會回升。等等看。
前麵說了那麽多做建築商的風險，有讀者可能要問了，那你如山為什麽一直做呢？不是想把我們嚇退就你自己做吧？當然不是。我隻能說幾點原因和理由：一，每個人都應該找到最適合自己做的事，並且做下去，不應該隨便變；二，人應該知己知彼比較好，建築商不要求高智商，隻需要經驗。所以適合我這種低智商的人；三，任何財務風險都是相對個人財務狀況和做事風格而定。風險大都不等於不能做。
那麽，一般而言，還有哪些人或者哪些狀況可以做的呢？
本人以為，一，土豪、洋豪，和“不差錢”的主沒問題，什麽時候都可以加入。市場下跌？老子不賣！放它十年八年總完成了一個下跌和上升的周期了吧。我周圍有買幾百萬的豪宅都懶得過來看的。甚至放空，在Fence裏麵草都高過人了，有錢就是可以任性，嗬嗬；二，普通人建那麽一兩棟自己住或者用來出租的，例如本壇的關兄，沒什麽風險；三，自己不用貸款或者貸款很少，市場下跌50%以上也能頂住的，沒問題；四，特別的能人，做什麽能都一做馬上懂馬上成專家的，例如本壇的“有喜”mm之流，沒問題。因為他們將所有風險都考慮過了，也有應對和退出的條件和準備了。最後，任何行業都有人做，任何行業都有做得好的、一般的、和做不下去的。
能不能做建築商是一回事，市場信號又是另一回事。讓我們再回來本文的題目，現在投資理財論壇上不少人談論轉人做建築商，而本地的地主群上，也是有不少地主躍躍欲試要進入建房行。而現在地貴就不用說了，建築行業的人工成本比2008到2011年上升40%到100%，材料成本上升30%到40%。此情此景，與2006那段房產的高峰期何其相似啊！
最後聲明：本文不是要打擊大家做建築商的積極性，純屬是湊論投壇關於建築論題的熱鬧而為，可以看做是閑聊和感慨，不可作為預測市場的根據。有誌於此者，也不必為這“冷水”而卻步。祝大家2016年健康快樂，財源滾滾，
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
