房產的數量與質量、現金流與升值潛力（下）

房產的數量與質量、現金流與升值潛力（下）

如山

（2014年12月7日，星期日）

本文為《房產的數量與質量、現金流與升值潛力（上）》之補充。主要深入擴充一些內容和加強一些例證。

上文提到房產的升值基本升在土地。但這個規律並不適用於美國中部大部分地區有大量土地供應的地方。從另一個方麵說，那裏房產投資靠的就是租金收入。從市場行為的角度看，就是為什麽那裏租金回報都那麽高。那些地方的一塊地都在幾千塊到幾萬塊錢之間。有些甚至是幾百塊或者免費。你可千萬別以為免費就多多益善了，因為你還要每年付房產稅。這就是我在《美國東西岸與內陸房產投資泛談》（http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201203/24949.html）分析的兩者投資策略的不同。

有人說，你說東西岸房產的升值與美國曆史數字並不相符，因為曆史資料顯示美國上百年來平均上升隻是每年2-3%的升幅。那還有什麽值得投資的呀？甚至連我十分推崇的、曾經幾次成功預測美國金融危機與房產危機的John R. Talbott也在他的分析美國房產2009危機的書（“Contagion”）上說，美國土地充足，你在飛機上往下一看就明白，到處都是大遍大遍的荒無人煙的土地。其實那是純學究的分析，並不符合房產價值升跌的實際。那麽房產價值升跌的實質是什麽呢？城市的土地稀少又何來？城市的土地稀少因為人類喜歡結集、而城市土地開發成本高而受限製、最終來到供求推動這一不變的經濟規律。 

其次，關於曆史資料顯示美國上百年來平均上升隻是每年平均2-3%升幅的說法忽略了其它不能忽略的分析。變成這個結論既不符合美國中部不升的地方，也不符合東西岸高升值的地方。何故？其一，這個平均的數據將美國東西岸高升值地區與中部不升地方的數字“平均”下去了。其次，就算中部不升值地方，但那裏有長期的租金收入也沒有被考慮在平均“每年2-3%的升幅”中。更詳細的分析請參讀本人曾經寫過的博文《美國房產價格曆史圖的解讀與房產回報初探》（http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201104/23835.html）

 

下麵我用幾個實例來說明城市中的高升值

占地22英畝的Factoria Mall，處於西雅圖周邊城市的Bellevue。據一位開發商說，那是一位（或者幾位）華人在80年代初用5百萬左右開發的。這個Mall在2004以9千5百萬美元易手。現在它的價值應該在1.5億以上。

咱們不說那麽大的，說一下普通人的小案例。一位醫生1991年花42萬（大部分貸款）在Bellevue downtown買下一個平房做診所。物業占地不到3萬尺，現在在申請30來個單位的公寓，因為分財產，連申請圖紙一塊賣出8百多萬。還不是在公開市場賣，是經紀人私下就找人買了。

可能有人說，上麵的是商業物業/地，那麽住宅地呢？我也借用一位資深地主舉的當地的例子。某人30年前在Bellevue周邊的Medina用200來萬買入的住宅房，現在以一千多萬賣出。

看完上麵的例子可能有人說，那是特例，沒有普遍性；同時那是過去，並非表示未來也是這個升值幅度。首先，上麵不過是出現在腦子裏的具體例子，對某些區和某些房產有普遍性，各個具體升幅是有不同，這就是買入時需要具體仔細考察的原因。過去的確不能代表未來，但那是用來反駁美國房產升幅平均每年2%到3%的不嚴謹說法。加州彎曲、紐約熱門地方的童鞋應該也有不少例子。

回到具體一點的房產投資決策。有初涉地產的童鞋可能想問，你上文提到40萬投資的例子，“可在西雅圖東邊40來萬買一個舊獨立房，Cap rate回報隻有4%，可同樣的錢，在邊緣的差區，你可能可買兩個同房齡的，Cap rate年達6%。而這個錢在西雅圖南邊45分鍾車程的一個也是海邊城市，Tacoma買公寓，可買10個單位及以上。同樣的錢，在美國中部很多城市，可以買30個或者以上單位的公寓。”

那麽我現在就有40萬，到底我應該投資哪一個地區和哪一種物業更好？我上文說我不知道。現在也是不知道。因為這是由你個人財務、策略和愛好而決定。 

從財務收入角度，你假如很需要或者渴望每個月都有高現金收入，無疑就是投現金流高的地區和物業，例如中部，買公寓比買獨立房收入高。但是相應地，你要準備付出處理多人多煩惱的準備。就算你請人管理，也是常常需要你監管經理人和做修理、回應麻煩租客的決定。不可能完全依靠經理人而徹底避免你自己的責任。有些人可能說，我就是請的經理人，一直都沒什麽事。那麽恭喜你！但其實是，一，可能你請到特別好的經理人，處處為你著想，收費也合理；其次是你那個房本來就不容易來事、因為物業比較新、區比較好、又容易出租的原因。就算你自己管也不會有多少事。很多地主有好房產出租都經曆了多年都沒什麽煩惱事，一年難得聯絡一次的。同時，高現金流地方必然放棄了升值潛力。這是市場力量所為。

可以這麽說，要是你不需要或者不渴望那每個月的租金收入來維持，你就可以選擇有高升值潛力的房型和地方。要是你資金狀況好，隻是想用房產對抗錢的貶值和通貨膨脹，就應該考慮白玉房而不是白菜房。或者說，剛開始時買白菜房，資金積累到一定程度就轉入買白玉房。 

現金流是什麽？大家恐怕都清楚了，就是所有現金收入減去所有現金支出（包括貸款、修理、房產稅、保險等等圍繞特定物業的所有支出）。常常有人說做地主關鍵是要買現金流高的才好。這裏用的“好”一般包含兩重意義：現金流高才賺錢，和現金流高的風險才低。我前麵已經分析了，升值就能賺錢，不必是現金流高才賺錢。升值是賺積累的錢，現金流好是賺眼前的錢。當然兩者都賺並不矛盾，兩者都賺是上策。但問題是，很多眼前的Deal隻能取一頭時怎麽取舍？我不知道，因為要看具體地方具體Deal。我主要想指出的是，並非隻有現金流高的才值得做。 

另外，現金流的好和壞當然也可通過貸款比例多少來控製，但這不是我想討論的。我想指出的是，現金流是重要的，現金流差或者缺乏有可能導致個人、家庭或者企業全麵陷入財務危機，但現金流應該放在你整個收入加現金儲備來看才好評估你是否有財務危機的可能。而單獨的一個甚至數個房產的負現金流並非一定導致危機。這個想法可以令你不要死扣房產的現金流高才買。讓我用更具體的例子來說明這一點。 

比如你有10個房子，每個都有貸款，每個每月都是負現金流$200，10個每月就是負$2,000，一年負2.4萬。可你同時有其它工作或者生意的收入，每月補$2000根本不是問題。或者你又有100萬現金在手，可以用來補很長時間了。有人可能要問，要補錢的房產還買？不就是看在它的升值潛力嗎？假如低現金流你認為不能買，你一定無法理解香港等地投資者是如何能買的。或者是建議凡那些地方都不要做房產投資。而那些地方曆史上的房產就這樣，曆史上就不是人在那裏賺錢。在那裏搞房產的破產當然也不少。其差別是你如何控製你自己或者企業總體的現金流和現金儲備。看到這裏的新童鞋，千萬別忘記我前麵說的一點，就是整個財務狀況要處於正現金流或者有充足的現金儲備才可以持有低甚至負現金流物業。

老實說，在這次美國房產的低潮期我的全部出租房總和是負現金流的。但是我總負債率低。並且在手上一直保持充足現金。現金不用於還貸去減低月付，有些房子因為貸款過多還成負資產。當然總體房產沒到負資產。這樣，我保持一直按時付銀行的貸款。並且等待最好的機會去入貨。雖然出租房子總和是負的，但是每年房產收入還是正的。體現在我賣出房子上。可能有讀者說，現在房產冬天已過，春天來臨，什麽好話你都可以說了。那就請看看我2009年寫的大量博文吧。我當時怎麽想的都記錄下來了。投資理財的老ID基本都熟悉我的文章。

關於升值的預測，有人可能會進一步說，等升值不是等於賭博？我還是要眼前的穩妥。說這話大多是中部不升值地區的地主，他們沒看到也想象不到有升值的地區。其次，說實在，凡一眼就能計算出多少回報的Deal，基本都不是有大錢賺的Deal。這其實是市場的力量。任何人都看得出，計算得出的，你就別指望它有多大的潛力，有多少升值空間。這就是人們常常說的“眼光”。看未來價值是有點賭博，但是具體的物業還是有很多相關資料可以分析的。其差別可能是，不同人取不同的徹入點來考慮。而且“賭”的最壞結果你有準備。

最後再用我們周圍熟悉的兩位網友做例子說一下現金流、收益與Cap Rate的關係。

兩個個案，一個為投壇上的網友“關鍵字”，另外一位為本地地主“格格”。前者為男童鞋，後者為女童鞋。前者在大城市，後者則在小城市。但兩者都是自建多單位物業出租。都能做到高Cap rate，而同時又有高升值。為何？他們在尋找好地，建房過程已經給物業增加了價值。假如他們周圍同樣的物業，但是50年到60年舊，Cap rate是7%；而他們的新房子Cap rate也是7%（我不知道他們具體Cap rate多少，但我猜在8%以上），他們物業的價值比周圍的就應該高15%到20%左右。假如他們要賣出的話，別的投資者在Cap rate少兩個百分點，就是說5.5%也願意買他們的。換句話說，其他投資者會願意出價高15%左右買他們的。數字不一定準確，隻是用作例子。這個例子想說明，高升值高現金流也可做到，隻是付出的努力要多點。

最後想重申我的觀點，現金流低不是就不能買，房產的單位數不重要，重要的質量，而質量反應在最後的總收益上。經營好一個房產最後的收益可能高於多個房產；我們不必隻強調做地主或者做房東，因為地主或者房東是專注於收租，但做房產卻是為了賺錢，而做房產不是僅僅做房東的租金收益。

 

聲明：上麵是本人經驗、學習、領悟的總結，不是投資建議。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

[夏日怡心]

讚同！