在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
房產的數量與質量、現金流與升值潛力
如山
（2014年11月28日，星期五）
投壇上人們常常提到最近買入了多少個單位（units）。誰誰擁有多少Units。準地主和新地主常常為此驚歎：哇，我什麽時候才能買到這麽多，或者說我計劃在多少年之內達到這麽這麽個數字。多少數量屢屢被眾人捧場，但是卻很少有人提到這些Units的質量。與此同時，現金流也是大多數童鞋津津樂道的。其指標最通常就是比較Cap rate。也鮮有人與物業的升值潛力連上號。可能有童鞋馬上反駁：質量的標準很難確定，未來升值潛力更是猜謎，隻有現金流或者Cap rate才是最實在的，因為馬上可以見到。是的，從某種意義上說有一定道理。但是從有效市場（Efficient mark）的角度說，物業的數量與質量、現金流與升值潛力之間是有緊密關係的。各自反映在市場價格上。
房產有效市場（Efficient mark）的基本表現規律為：Cap rate高，相對現金流好的物業或者地方，其升值潛力就低。當然Cap rate不等於現金流。但是在貸款條件完全相同的情況下，兩者可以簡化為一個概念來描述。所以下麵說的Cap rate包括/代表了現金流。
全國而言，低Cap rate的地方升值潛力高，相反亦然，高Cap rate的地方，其升值潛力就低。例如美國東西岸沿海大城市的房租金回報都低，但其升值潛力都高。而美國中部很多地區房子的租金回報長期都在8%左右，可價格很多20年也沒變。20年前買入現在賣出要帖錢的都不奇怪。這個道理同樣適用於大城市的好區與差區的比較。
從房型來說，Cap rate與升值也同樣符合這個規律。在其它外部條件都相同的情況下，由單純土地，而獨立房（SFH），而Townhouse，而Condo，最後到Apartment，其升值潛力是越來越低，而其Cap rate越來越高。就是土地升值潛力高於獨立房（SFH），獨立房高於Townhouse，Townhouse高於Condo，Condo高於Apartment。為何單純的土地升值潛力最高？因為所有建築物都有壽命，都是續年折舊，而土地沒有折舊。所有城市，所有地區房子價格的上升都是土地的上升。不管是經濟、包括貸款、人口、和通貨膨脹等等因素導致一個地區房價上升都基本是土地的上升。為何說“基本”？因為還有通貨膨脹導致的建築成本上升，那就建築物也上升。但一個地區的市場需求是導致其上升的根本原因。需求上升，但土地卻不能多生產，所有升的基本是地。你看一個熱門地區的破房都上升厲害就是這個道理。因為人們不是看中這個房，而是看中房子下麵的土地。人們常說的房產就是Location，Location， Location就是指的這個地點的土地。而租金回報（Cap rate）卻相反，其次序與上麵相反。就是公寓（Apartment）的Cap rate高於Condo的Cap rate，Condo的Cap rate高於聯體房（Townhouse），聯體房（Townhouse）的Cap rate高於獨立房，獨立房高於純土地。純土地可能已經是負的回報，因為沒有收入而要每年支付房產稅。
童鞋們不要誤解我上麵的分析，結論並非買地就最好。因為買入和持有土地所需承受的風險更大，尤其是對地沒什麽認識的投資者。這是另外的話題。
從房子新舊程度比較，舊房子Cap rate高於新房子。
上麵的規律如何運用到具體的物業選擇的基本判斷呢？
可以這樣看，你買好區的物業，其Cap rate或者現金流應該是期望值降低；全美國而言，買東西岸物業城市中心或者好區的物業，其Cap rate低是正常的。例如，買美國中部大部分城市房子的Cap rate比買洛杉磯，三藩市，西雅圖好區的房子租金回報高屬於正常，不是高Cap rate的地區對房產投資有什麽特別好。那隻是有效市場的推動力，因為那些地方是幾十年沒有升值或者升值非常小。那些地方的土地供應是很充足的，從另外一個角度說，就是那些土地也是不升值的。同樣道理可以運用到同一個城市，例如買洛杉磯，三藩市，或者西雅圖邊緣區的Cap rate應該高於西雅圖中心，東邊，部分北邊Cap rate。具體Cap rate來說，美國中部大部分獨立房出租都有8%左右，而上麵提到的那些城市Cap rate在5%以下是正常的。甚至低到2%都是正常。放眼全球，香港、倫敦、東京、北京連Condo的出租也隻在2%左右，到4%算高的，就更不用說那些地方的獨立房了。
同樣推論，同一個小範圍，其它條件相同，買Apartment的預期Cap rate應該高於Condo獨立房（SFH），而Condo高於Townhouse，Townhouse高於獨立房（SFH）。
上麵的規律不一定能用來你作為買入哪一種房產或者哪裏房產的標準，但是可以用來簡單判斷你買得好還是不好。
例如，在不升值的地方，你買入的房子Cap rate才5%甚至4%，又是很舊的房子，那就是高買了。而在好區你買入的房子有8%，跟買差區的回報一樣，就是你買入了Good deal。你買獨立房（SFH）的Cap rate跟買Condo的Cap rate到達同樣，就是說你買入了Good deal。。。等等，其它以此類推。又如，在西雅圖你買入一個新房子（獨立房）你也能達的Cap rate 6%，則便是中等至中下區，也是Supper Good deal了。
再說房產數量與質量。
我們做房產投資是以賺錢為目的，從NPV概念說，一個房產的所有收益，包括租金收入和最後能賣出的價格的總和折現（考慮了時間因素在內）才是評估一個房產的投資好還是不好的標準。房產單位個數多不能說明收益高。同樣，單獨的租金高或者Cap rate高也不能說明就是好投資。
例如，在西雅圖東邊40來萬買一個舊獨立房，Cap rate回報隻有4%，可同樣的錢，在邊緣的差區，你可能可買兩個同房齡的，Cap rate年達6%。而這個錢在西雅圖南邊45分鍾車程的一個也是海邊城市，Tacoma買公寓，可買10個單位及以上。同樣的錢，在美國中部很多城市，可以買30個或者以上單位的公寓。哪一個投資更好？我不知道。其規律就是你想要現在的租金現金收入，就得放棄升值潛力。我自己十幾年在西雅圖投資的經曆是，在“爛區”及“爛區的平方”（我自己的戲稱）和在東邊好區投資的比較是，“爛區”及“爛區的平方”一開始的Cap rate高，20%貸款後正現金流；而東邊好區的房子一開始Cap rate低，在貸款20%情況下負現金流。十幾年後，大家都經曆了上升、下跌、現在的再上升。“爛區”及“爛區的平方”房價與買入比隻升了50%左右，而租金基本沒上多少，也就10%到20%的樣子；東邊好區的房子房價上升一約倍，租金上升50%到60%，或者更多。我現在還在等待時機處理手上“爛區”及“爛區的平方”的爛房，完全脫手或者推掉建新房。則令那些區不好，大西雅圖周邊也沒有“槍戰區”，那裏的好房還是有好租客，高租金。200平方尺的新房也能賣30多萬以上。
另外，童鞋們做比較Cap rate的時候往往也忽略一個最簡單的計算。例如有些地方Cap rate 15%，房價隻有2到3萬就有一間獨立房。好得厲害吧？但是廚房一個裝修要8千，而20多萬30萬房子的廚房裝修一次也差不多是這個錢。童鞋們比較一下，折算成費用占房價或者租金的百分比是多少？租客一次的搬出搬入，其修理費對Cap rate 15%的地方可以去掉一年甚至兩年的租金收入，而好區，高價的物業也就費一個月二個月的租金而已。而差區低價物業能夠招進來的租客素質低、信用差的是大多數。房子的維護修理和處理租客問題的煩惱比例就一定高。做地主是TDF的說法真正就是來源於那些地方。
好區、好房無疑是更省心，地還不需要管呢。我上麵隻是分析了有關規律。可具體到每個人，當然是根據你自己的環境條件、財務條件、目的等等去決定你的選擇。我沒有說哪個好壞。隻是提醒童鞋看到別人多少單位，多高Cap rate，不必激動。那未必是你做地主的奮鬥目標。
也可能有讀者要質問，你不是曾經說過房地產市場不是那麽的有效市場嗎？是的，我說過。但是，那是比較股票市場而言。而房地產市場的非有效性是我們應該關注和利用的。房產市場的非有效性反應在哪裏？請讀我的博文《試談價值投資方法在房地產投資上與股票投資上的不同》http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/200911/19149.html
你買入的物業比我上麵描述的Cap rate與升值潛力規律要好，恭喜你！那說明你運用了房產的非有效性。
個人認為，在房產投資鏈中，隻靠處理人賺錢是低端，靠處理人與資金賺錢是中端，靠處理資金操作賺錢是高端，純靠運用人才賺錢最高端（這個是人才，不是低端的“人“）。本人什麽位置？低到中之間，所以還不能脫離有時要處理爛房、差租客、煩惱事，就是還不能脫離TDF。LOL。
聲明：上麵是本人經驗、學習、領悟的總結，不是投資建議。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
